C’est peut-être un détail pour vous, mais leur avis compte beaucoup. Plus de 700 experts en logistique, basés dans 43 pays, de l’Amérique du Nord à l’Asie-Pacifique en passant par l’Europe, ont participé à un sondage réalisé par leur employeur JLL, que nous révélons en exclusivité.
Intitulée « L’avenir de l'immobilier logistique mondial », l’enquête vise à anticiper les mutations de l’immobilier logistique, grand gagnant des confinements successifs et désormais très prisé par les investisseurs.
Premier enseignement : « Le e-commerce va continuer à alimenter la croissance du marché et le besoin en entrepôts », résume Patrick Remords, directeur du département supply chain consulting chez JLL France. Ainsi trois répondants sur quatre s'attendent à ce que la demande continue de croître ces trois prochaines années. Cette forte croissance annoncée est aussi liée aux besoins grandissants des secteurs de la santé, de la construction et des matériaux.
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Tous les types de sites sont concernés. L’entrepôt XXL, dédié au stockage longue durée et à la préparation des commandes. Sa surface plancher est supérieure à 50 000 m² voire 100 000m², selon la définition des différents acteurs. La plateforme de taille moyenne, d’au moins 5 000 m², chargée de livrer les clients. Et la mini-plateforme ou « micro-hub », comme l’appelle Amazon, à partir de 150 m², pour le dernier kilomètre.
L’entrepôt le plus demandé dans le monde ces trois prochaines années fera entre 10 000 à 50 000 m², prédit JLL.
« La compression des taux n’est pas fini »
Le deuxième enseignement : incités par la réglementation, les Européens se démarquent des Nord-Américains et des Asiatiques en matière de développement durable. « Ce sujet devient un critère stratégique pour les opérateurs européens. Une majorité d’entre eux s’engagent à réduire leur empreinte carbone, ou ont déjà commencé à la réduire. Des prêts sont indexés sur la réalisation de la réduction d’émissions de CO2 », observe-t-il.
Dans ce contexte, « construire un entrepôt neuf coûte moins cher que de louer un existant, en raison de l’appétit du monde de l’investissement et des taux faibles », analyse-t-il. En dix ans, ceux-ci sont passés de 8 % à 3,5 % pour financer un entrepôt neuf en Ile-de-France ou dans la région lyonnaise, estime-t-il. « Et la compression des taux n’est pas fini », avertit-il. En témoignent les montants investis en France au premier semestre : 1,8 Mds €. Un record. « Les investisseurs ont compris que l’actif industriel et logistique n’est plus un actif de diversification », conclut-il.
Entrepôts verticaux
Le troisième enseignement met tout le monde d’accord : la logistique urbaine voit ses loyers augmenter plus vite que ceux de la « big box ». Cette tension s’explique par « la difficulté à trouver des solutions » en zone dense, note-t-il. D’où ce besoin de densification.
« Les Asiatiques ont inventé le concept de bâtiment à étages, car ils sont plus denses que nous, explique Patrick Remords. Aux Etats-Unis aussi ils ont l’habitude des étages. Les villes sont certes plus étalées, mais les terrains disponibles ne sont pas suffisants pour répondre à la demande. »
Si l’Europe semble à la traîne, la région de Londres se distingue avec une dizaine de projets de bâtiments à étages, « en cours d’autorisation ». En Ile-de-France, six entrepôts verticaux sont « en travaux ou en développement ». La région parisienne compte, à ce jour, deux plateformes à étages. L’une est utilisée par Ikea et Leroy-Merlin à Gennevilliers (Hauts-de-Seine), l’autre, située boulevard Ney à Paris (XVIIIe), est notamment louée par Amazon. Le principal frein en France est la hauteur autorisée par le PLU.
Enfin, plus que la pénurie de main-d'œuvre, le manque de terrains est considéré comme le principal frein au développement d’entrepôts, pour la majorité des répondants en Allemagne, aux Pays-Bas, en Chine et en Australie.
