La vente en l’état futur d’achèvement (Vefa), mode d’accession à la propriété « prisé » des Français selon la FPI, a vu son volume global augmenter entre 2015 (102 538 ventes) et 2016 (125 058 ventes, dont 58 777 aux particuliers). C’est donc fort logiquement que les pouvoirs publics ont choisi de se pencher sur son régime juridique, afin de l’améliorer et le moderniser. Deux pistes sont ainsi explorées par le futur projet de loi Elan (actuellement soumis au Conseil d’Etat) dans son chapitre « Simplifier l’acte de construire ».
Garantie financière d’achèvement
Tout d’abord, le texte vise à clarifier les modalités de réalisation et de financement des travaux d’achèvement d’un immeuble en Vefa, en cas de défaillance du vendeur. Il s’inspire très largement, ce faisant, des préconisations émises début 2018 par un groupe de travail réunissant, sous l’égide de la Fédération bancaire française, des professionnels du droit, des assurances et de la construction (lire notre article ici). Les opérations de Vefa concernées sont celles du « secteur protégé » (locaux d’habitation ou mixtes). L’article 22, I du projet de loi donne une définition de la défaillance financière du vendeur, de nature à déclencher la garantie financière d’achèvement : elle suppose « une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ».
Ensuite, le texte ambitionne de régler définitivement une question épineuse et source de litiges : qui doit assurer la maîtrise d’ouvrage des travaux d’achèvement, lorsqu’aucun promoteur ne reprend l’opération de construction ? Il s’agira, décide l’article 22, I, d’un administrateur ad hoc désigné par le juge à la demande du garant. Sa rémunération sera - bien entendu - à la charge de ce dernier.
Selon l’étude d’impact du projet de loi, cette mesure devrait permettre de raccourcir les délais de livraison des opérations en Vefa et d’éviter des contentieux – chronophages et coûteux. Il en résultera une économie au bénéfice des garants (banques, sociétés d’assurances, etc.), que l’étude n’est toutefois pas parvenue à chiffrer. Du côté des particuliers, le document estime le préjudice financier subi par l’acquéreur du fait d’un retard de livraison à 700 euros par mois. Auxquels s’ajoutent les frais de procès, évalués à 6 120 euros en moyenne. Au total, l’économie correspondante générée pour les particuliers chaque année serait de 8,68 millions d’euros.
Logements à finir
La seconde nouveauté portée par le projet de loi Elan consiste à introduire, dans le régime de la Vefa, la notion de logements à finir. Explications : selon l’étude d’impact, de plus en plus de clients dans le secteur résidentiel souhaitent réaliser eux-mêmes (et à leur goût !) certains travaux tels que l’installation des sanitaires ou des travaux de peinture. L’idée étant, pour eux, de ne pas payer deux fois les mêmes travaux…L’exemple typique est celui du lavabo standard posé par le promoteur, et aussitôt mis à la benne par l’acquéreur pour le remplacer par un équipement plus tendance.
Pour répondre à cette demande du marché, l’article 22, II du projet de loi prévoit que le contrat préliminaire à la Vefa pourra comporter une clause par laquelle l’acquéreur se réserve la réalisation de travaux après la livraison de l’immeuble. Ne pourront être concernés que certains travaux de finition et d’installation d’équipements, un décret devant apporter davantage de précisions. Le vendeur sera tenu de chiffrer le coût de ces travaux, et d’indiquer dans le contrat un délai de rétractation.
Si l’acquéreur change d’avis dans le délai, le vendeur devra effectuer lui-même les travaux réservés, au prix convenu dans le contrat préliminaire. S’il ne se rétracte pas, la description desdits travaux devra figurer in fine dans le contrat de Vefa.
Selon l’étude d’impact, un tel dispositif serait utilisé dans 10% des contrats de Vefa environ, avec un montant de travaux réservés oscillant entre 1 000 et 15 000 euros. Le gain total pour les acquéreurs serait compris entre 5,87 millions d’euros et 88,1 millions d’euros. Ce qui signifie, par conséquent, une perte financière pour les promoteurs-vendeurs. Cependant, l’attractivité des contrats de Vefa s’en trouverait renforcée, avec à la clé une hausse des nombres de vente, espère le document. Qui ajoute, au titre des effets positifs pour les entreprises, que « les acquéreurs feront davantage intervenir des entreprises de leur choix pour réaliser des travaux de finition ou d’installation d’équipement ». Et au rang des avantages pour la planète, la réduction des déchets liés à la dépose d'équipements neufs...
Retrouvez tous nos décryptages du projet de loi Elan dans notre dossier "A l'affiche"
