Le projet de requalification du quartier Joliot-Curie à Igny (Essonne) suscite de l'intérêt au niveau national, notamment de la part de l'Etat et de l'Union sociale pour l'habitat », souligne Stéphane Dauphin, directeur général de Seqens. Pour piloter cette opération de rénovation urbaine, menée hors Anru, la filiale du groupe Action Logement et Eiffage Aménagement ont créé, en 2021, la première société par actions simplifiée (SAS) sur la base de l' (société dite « loi Molle »).
Celui-ci autorise une SA d'HLM à « souscrire ou acquérir des parts ou des actions dans des sociétés pouvant réaliser des opérations d'aménagement ou conclure une convention de projet urbain partenarial (PUP) avec l'accord du préfet de département concerné ». Eiffage Aménagement détient 51 % de la SAS Joliot-Curie, encore appelée SAM pour « société d'aménagement », et Seqens 49 %.
« Une convergence d'intérêts et la volonté conjointe des acteurs de faire évoluer ce secteur ont permis de nouer ce partenariat innovant », indique Franz Namiach, directeur général adjoint investissements immobiliers de l'ESH. A la fin des années 2010, le bailleur social réfléchit en effet à la réhabilitation de son patrimoine - huit bâtiments en R + 4 sans ascenseur datant de 1963 abritant 244 logements sociaux. Dans le même temps, Eiffage Aménagement, « dans sa logique de développement et d'intensification urbaine, identifie ce site comme disposant d'un potentiel pour accueillir de l'habitat un peu plus dense et davantage diversifié », explique Sofiane Chikh, directeur de l'aménagement de l'entreprise. De son côté, la Ville d'Igny (10 200 habitants) souhaite moderniser les équipements publics du quartier. « Les responsables d'Eiffage Aménagement sont venus nous voir avec un projet. Nous leur avons alors proposé de mettre en place une structure commune sous la forme d'une SAS, un nouvel outil que nos équipes avaient envie de tester », précise Stéphane Dauphin.
Les discussions entre les trois parties prenantes ont abouti à la signature de plusieurs conventions. Cette phase de montage du projet s'est accompagnée de la mise en place de nombreuses instances, notamment entre la SAM et la mairie avec la tenue de comités techniques deux fois par mois et de comités de pilotage (Copil) en présence des élus concernés une à deux fois par an. Des Copil se déroulent au même rythme entre l'Etat et l'ensemble des acteurs. Quant aux habitants et riverains du quartier, ils ont été associés, à travers l'organisation d'ateliers thématiques, à l'élaboration du projet urbain dont l'équipe, composée d'A26 BLM (architecte-urbaniste), d'Artemise (paysagiste) et d'Infra Services (BET VRD), assure la maîtrise d'œuvre avec Terao comme AMO développement durable. Le programme de 43 000 m2 SP prévoit la démolition des 244 HLM et la reconstruction de 590 logements - 290 locatifs sociaux, 30 en accession sociale et 270 en accession libre - avec quelques commerces en rez-de-chaussée. Ce volet habitat s'assortit de la démolition-reconstruction de la cantine et du gymnase (le groupe scolaire est conservé), de la création d'une médiathèque et d'un parc de 5 000 m2.
Déroulement classique. Dans sa mise en œuvre, cette opération de rénovation urbaine se déroule d'une manière classique. « Depuis la fin 2021, Seqens assure le relogement des locataires. La SAM, en tant qu'aménageur, acquiert le foncier au fur et à mesure, le recompose pour créer des îlots dont elle cède ensuite les droits à construire », résume Stéphanie Grall, directrice du projet chez Eiffage Aménagement. Sur les huit lots ainsi définis, la filiale d'Action Logement assurera la maîtrise d'ouvrage directe des lots 100 % sociaux, et des sociétés civiles de construction-vente constituées entre l'ESH et Eiffage Immobilier celle des programmes mixant accession et social.
Aujourd'hui, le projet entre en phase opérationnelle. « Les deux permis d'aménager ont été obtenus en juillet dernier, soit deux ans seulement après la création de la SAM et ils n'ont fait l'objet d'aucun recours. Pendant cette période, nous n'avons rencontré aucun point de blocage avec Eiffage Aménagement », se félicite Noémie Bernard, directrice de l'aménagement et de l'architecture chez Seqens. Les travaux du premier lot - le H, comprenant 22 logements sociaux et 33 en accession libre, conçu par A26 BLM - devraient démarrer début 2024, une fois la cantine démolie. La première phase (à l'est de l'avenue Joliot-Curie) devrait se poursuivre jusqu'en 2028, la seconde s'achever à l'horizon 2031, mais ce calendrier reste subordonné au rythme de relogement des familles.
Les étapes de la création de la SAM
- Mai 2020 : convention cadre partenariale entre Eiffage Aménagement et Seqens. Avril 2021 : convention tripartite entre la Ville d'Igny et les deux opérateurs ; délivrance de l'agrément du préfet de l'Essonne.
- Mai 2021 : création de la SAS Joliot-Curie.
- Juillet 2021 : prise de 49 % des parts de la SAS par Seqens et convention de gestion décrivant le rôle de chacun. Juillet 2022 : convention de projet urbain partenarial entre la SAM et la Ville.
« Nous tenions à créer de la mixité sociale dans le quartier », Francisque Vigouroux, maire (Parti radical) d'Igny.
« Les discussions ont démarré en 2020. La difficulté majeure a porté sur le volume du projet. Les négociations ont été serrées avec Eiffage Aménagement et Seqens qui souhaitaient construire davantage de logements que les 590 finalement actés. Il a fallu concilier leur intérêt économique avec notre choix de ne pas densifier Igny. Nous avons aussi dû batailler avec l'Etat qui jugeait le nombre de logements sociaux supplémentaires insuffisant, Igny étant une commune carencée avec un taux SRU de 18 % à l'époque, mais nous tenions à introduire de la mixité sociale.
Nous avions également posé une condition : que l'opération ne conduise pas à une artificialisation supplémentaire du secteur. L'objectif est atteint en supprimant les nappes de parking aérien et en reconstituant le stationnement en souterrain. Le projet intègre aussi la médiathèque, sous maîtrise d'ouvrage de l'agglomération Paris-Saclay, et le gymnase en rez-de-chaussée de deux immeubles d'habitation. Dans le cadre du PUP, la SAM nous rétrocédera pour l'euro symbolique le parc estimé à 1,2 M€. La cantine, le gymnase et la requalification de la voirie totalisent près de 10 M€ d'investissements financés par le PUP à hauteur de 700 000 euros. Alors que les travaux sont sur le point de débuter, nous désignerons dans les prochaines semaines un AMO pour nous accompagner sur la cohérence de l'ensemble du projet. »
