1. Première modalité de révision du prix
> Prévue au a) de l' (CCH), cette modalité est, en pratique, la plus utilisée. Elle autorise une révision intégrale du prix, calculée en fonction de la variation de l'indice BT011 entre la date de signature du contrat et la date fixée à l', celle-ci correspondant à l'expiration du délai d'un mois qui suit la plus tardive des deux dates suivantes :
- soit la date de l'obtention, tacite ou expresse, des autorisations administratives nécessaires pour entreprendre la construction (en fait, la date de l'obtention du permis de construire) ;
- soit la date de la réalisation de la condition suspensive sous laquelle le contrat a été conclu ou est considéré comme conclu en application des articles et du Code de la consommation, à savoir la date de l'obtention du ou des prêts destinés au financement de la construction.
> Pour le calcul de la révision, l'indice BT01 de base à retenir est le dernier publié à la date de signature du contrat.
La variation prise en compte résulte de la comparaison de cet indice avec le dernier indice BT01 publié à la date de l'expiration du délai d'un mois fixé à l' (voir exemple ci-après). Le prix ainsi révisé ne pourra subir aucune variation par la suite.
On retiendra une décision de juin 2022 de la Cour de cassation, laquelle a considéré que le constructeur peut procéder à une révision du prix dans une facture adressée au maître de l'ouvrage postérieurement à la date fixée à l'article L. 231-12, dès lors que la période devant être prise en compte pour le calcul de la révision a bien été respectée.
Exemple
Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) signé le 25 février 2022.
Prix de la maison : 180 300 euros.
Dernier indice BT01 publié au 25 février 2022 : 119,5 (JO du 18 février 2022).
Date de l'obtention du permis de construire : 2 avril 2022.
Date de l'obtention du prêt destiné au financement de la maison : 24 avril 2022.
La date du 24 avril 2022 étant la plus tardive, le délai d'un mois qui suit cette date prend effet le 25 avril 2022 et expire le 25 mai 2022 (le délai d'un mois se compte de date à date).
Dernier indice BT01 publié au 25 mai 2022 : 123,3 (JO du 14 mai 2022).
Prix de la maison après révision : 180 300 euros x 123,3 / 119,5 = 186 033 euros.
2. Deuxième modalité de révision du prix
> Prévue au b) de l', cette modalité, assez complexe, permet une révision du prix sur chaque paiement - c'est-à-dire sur chaque appel de fonds exigible selon l'échelonnement prévu par la réglementation applicable dans le cadre d'un CCMI avec fourniture du plan - mais elle est limitée à la fois dans son montant et dans sa durée :
- d'une part, la révision sur chaque appel de fonds ne peut s'appliquer qu'à hauteur de 70 % de la variation de l'indice BT01 ;
- d'autre part, la révision ne peut être effectuée au-delà d'une période de neuf mois suivant la date fixée à l' lorsque la livraison (de la maison) prévue doit avoir lieu postérieurement à l'expiration de cette période.
La date définie à l'article L. 231-12 correspond à l'expiration du délai d'un mois suivant la plus tardive des deux dates suivantes : soit la date de l'obtention du permis de construire, soit la date de l'obtention du ou des prêts destinés au financement de la construction.
> Reprenons l'exemple mentionné ci-dessus, aucune révision ne pourra avoir lieu au-delà de la période de neuf mois qui suit l'expiration du délai d'un mois suivant la plus tardive des deux dates mentionnées à l'article L. 231-12. En l'occurrence, le délai d'un mois suivant la date la plus tardive (c'est-à-dire celle de l'obtention du prêt) expire le 25 mai 2022. La période de neuf mois qui suit cette date prend donc effet le 26 mai 2002 et expira le 26 février 2023. Par conséquent, la révision du prix ne pourra intervenir que sur les appels de fonds intervenant entre le 25 février 2022 (date de signature du contrat) et le 26 février 2023 ; cette révision sera limitée à 70 % de la variation constatée entre le dernier indice BT01 publié au jour de la signature du contrat (soit 119,5 dans notre exemple) et le dernier indice BT01 publié à la date de chaque appel de fonds.
3. Formalisme à respecter
Lorsque le contrat prévoit une clause de révision du prix convenu, cette clause doit, en application de l', mentionner la modalité de la révision du prix, choisie d'un commun accord par le constructeur et le maître de l'ouvrage. Toutefois, la présence seule de cette clause dans le contrat n'est pas suffisante pour appliquer la révision.
En effet, il ressort de ce même article L. 231-11 que le constructeur a l'obligation, préalablement à la signature du contrat, de porter à la connaissance du maître de l'ouvrage les deux modalités de révision du prix. Le constructeur a donc intérêt à se ménager une preuve du respect de cette obligation d'information. En outre, les deux modalités de révision du prix doivent être ensuite reproduites dans le contrat (en pratique, sont reproduites les dispositions des articles L. 231-11 et L. 231-12).
Le contrat doit enfin contenir une clause, paraphée par le maître de l'ouvrage, par laquelle celui-ci reconnaît en avoir été informé dans les conditions prévues ci-dessus.
À défaut de ces mentions, le prix figurant au contrat n'est pas révisable.
Jurisprudence
Concernant l'information sur les deux modalités de révision du prix devant être donnée préalablement à la signature du contrat, il a été jugé « qu'elle ne peut être considérée comme existante lorsque aucun délai, considéré comme laissant le temps raisonnablement suffisant à la compréhension de dispositions complexes, n'a séparé l'information de la signature du contrat. En l'absence de toute preuve apportée par le constructeur d'un tel délai il y a lieu de déclarer nulle les dispositions contractuelles portant possibilité de révision du prix et l'avenant consécutif »2.
Il a été jugé également que le prix n'est pas révisable « dès lors que le contrat ne satisfait que trop partiellement aux exigences d'information prescrites par l' ». En l'espèce, le contrat prévoyait que la révision du prix se ferait entre la date de signature du contrat et la date prévue par l' ; il comportait aussi la mention manuscrite « je reconnais avoir pris connaissance des modalités de révision du prix », signée par le maître de d'ouvrage, mais il ne reproduisait pas les dispositions des articles et du CCH3.
En revanche, la révision du prix s'appliquera dès lors qu'il est établi que les informations prescrites par l' sur les modalités de cette révision ont été données aux maîtres de l'ouvrage et que ces derniers l'ont reconnu expressément aux termes d'une clause spécialement signée dans laquelle ils précisent avoir pris connaissance des modalités de révision du prix, le contrat montrant en outre que deux modalités de révision du prix, précisément décrites, ont été proposées aux maîtres d'ouvrage leur permettant de choisir celle qui sera mise en œuvre4.
1 Calculé par l'Insee et publié chaque mois au Journal officiel, l'indice national du bâtiment BT01 (tous corps d'état) est utilisé pour la révision des prix des marchés de construction de bâtiment. Il traduit la variation de l'ensemble des coûts de production dans le bâtiment (voir ).
2 CA Paris, pôle 4, 5e chambre, 19 décembre 2012, nº 11/02838.
3 CA Paris, pôle 4, 5e chambre, 8 février 2012, nº 11/02844.
4 CA Versailles, 4e chambre, 11 février 2019, nº 17/00444.
