En quoi consiste le bilan préalable de consommation énergétique ?
La nécessité d’établir un état des lieux de la consommation énergétique est un instrument nécessaire qui permettra de mesurer si l’objectif général de diminution de 38 % de la consommation d’énergie d’ici à 2020 est atteint.
Le mesurage de la consommation énergétique d’un immeuble en copropriété est complexe, il varie notamment selon la structure même de l’immeuble, les comportements individuels, les énergies utilisées.
Les obligations : quelles mesures pour quels immeubles ?
La loi Grenelle 2 ne crée d’obligations qu’à l’égard des immeubles en copropriété équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement.
Le diagnostic :
Pour les immeubles en copropriété composés de moins de 50 lots, et pour les immeubles de plus de 50 lots à usage autre que d’habitation, un diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être réalisé dans un délai de cinq ans à compter du 1er janvier 2012, soit avant le 1er janvier 2017 [article L. 134-4-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH)]. Le DPE est défini à l’article L. 134-1 du CCH. C’est un document qui comprend la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment, ainsi qu’une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance (cf. fiche n° 1, « Le Moniteur » du 3 septembre 2010, page 61). L’audit :
Lorsque l’immeuble en copropriété à usage principal d’habitation comprend 50 lots ou plus, et que la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001, un audit énergétique doit être réalisé (article L. 134-4-1 du CCH, alinéas 2 et 3). Le contenu et les modalités de réalisation de cet audit seront définis par un décret en Conseil d’Etat. L’audit énergétique devrait identifier les zones de l’immeuble les plus sensibles à l’obtention d’économies d’énergie. Ceci supposera une visite méticuleuse des lieux, une analyse des données de consommation énergétique et de tous les éléments techniques relatifs au bâtiment (puissance de la chaufferie, épaisseur des parois, isolation du toit…). Le concours de l’architecte de l’immeuble sera sollicité. L’audit devra prendre en considération le facteur humain, le type de comportement des usagers. Enfin, il ne saurait être réalisé sans le concours du syndic et du conseil syndical qui seront l’un et l’autre sensibilisés aux exigences d’économie d’énergie.
Les immeubles munis d’un chauffage ou d’un système de refroidissement collectif, même composés de plus 50 lots et qui ne sont pas à usage principal d’habitation, par exemple les bureaux et les centres commerciaux, ne sont pas soumis à l’obligation d’établir un audit énergétique. Ils seront en revanche tenus de procéder à un DPE.
Quelle décision peut résulter du bilan, et selon quelles modalités ?
La loi offre aux syndicats de copropriétaires la possibilité d’intervenir sur la structure même de l’immeuble à la majorité simple.
Modalités :
Une fois le constat de l’état des lieux établi sous forme de diagnostic de performance énergétique ou d’audit énergétique, les syndicats de copropriétaires pourront prendre des décisions emportant diminution de leur consommation d’énergie à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire à la majorité des copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée générale qui devra statuer sur la décision.
La mise en concurrence est imposée au syndic, l’avis préalable du conseil syndical est nécessaire avant de présenter à l’assemblée générale la décision de signer un contrat de performance énergétique.
Objet :
- Le plan pluriannuel de travaux
Il consistera à étaler dans le temps les efforts financiers demandés aux copropriétaires et assurer un entretien continu de l’immeuble. Ce plan peut durer plusieurs années, il pourra fixer les dates auxquelles il devra être procédé à la révision ou au remplacement des équipements comme la chaudière, la vérification de l’isolation de la toiture, la vérification de l’isolation des sous-sols, la vérification ou le changement des fenêtres, le contrôle du caractère isolant des parois.
- Le contrat de performance énergétique (CPE)
Il se définit comme « un accord contractuel entre le bénéficiaire et le fournisseur d’une mesure visant à améliorer l’efficacité énergétique, selon lequel des investissements dans cette mesure sont consentis afin de parvenir à un niveau d’amélioration de l’efficacité énergétique qui est contractuellement défini » (1). Le CPE se caractérise par la mise en œuvre d’actions (travaux d’isolation, remplacement des équipements de chauffage, modification des comportements des occupants) conduisant à l’amélioration de la performance énergétique, assorties d’une garantie de résultat dans la durée apportée par le prestataire. Deux types de CPE pourraient prendre place dans les copropriétés : les CPE où les travaux seront financés par la copropriété, et ceux où les travaux seront financés par le groupement d’entreprises chargé des travaux d’économie d’énergie. Les deux modalités pourraient aussi être regroupées, une partie des travaux étant financée par le syndicat des copropriétaires, l’autre par le ou les entreprises.
Que sont les travaux d’intérêt collectif ?
Il s’agit là d’une possibilité offerte à tous les syndicats de copropriétaires sans distinction de taille, de système de chauffage, ou de date de permis de construire. Les travaux qui ne relèvent pas des décisions ci-dessus et ont pour objet de réaliser des économies d’énergie ou de réduire les émissions de gaz à effet de serre sont pris à la majorité absolue des copropriétaires (article 25 g de la loi du 10 juillet 1965). Ils peuvent consister en des travaux d’intérêt collectif.
Ces travaux d’intérêt collectif portent sur des parties privatives et, à ce titre, constituent une exception notable de la gouvernance dans les syndicats de copropriétaires puisqu’un copropriétaire pourra se voir imposer des travaux sur ses parties privatives s’ils sont justifiés par la réalisation d’économies d’énergie ou la réduction des émissions de gaz à effet de serre. L’exemple type de ces travaux est l’intervention sur les fenêtres des immeubles en copropriété qui sont qualifiées de parties privatives dans les règlements de copropriété.
Dans l’hypothèse du vote de tels travaux, la répartition des charges induites ne sera pas établie en fonction des millièmes de copropriété mais les charges seront imputables à chaque copropriétaire concerné.
Pourra échapper à ce type de travaux le copropriétaire qui produira, par la fourniture d’une facture ou de tout justificatif, la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes. Dans le cadre de ces travaux, le maître d’ouvrage est le syndicat des copropriétaires.
Quelles nouvelles dispositions pour les compteurs d’énergie thermique ?
Une autre modification de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 est apportée par la loi Grenelle 2 avec la création d’un article 25 o) qui prévoit l’installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage décidée à la majorité absolue des voix des copropriétaires, avec l’éventualité d’avoir recours à la majorité de l’article 24 dans le cas d’application de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Comment est favorisé l’approvisionnement des véhicules électriques ?
Si l’immeuble comporte des parkings (emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif) et n’est pas équipé de système d’alimentation pour recharge des véhicules électriques, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée la question des travaux permettant la recharge des véhicules électriques ou hybrides et des conditions de gestion ultérieure du nouveau réseau électrique, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet. Un article 24-5 est créé dans la loi de 1965, les décisions relatives à ces installations sont prises à la majorité simple.
Par ailleurs, l’article 25 de la loi de 1965 est modifié dans la rédaction du « l », pour autoriser à la majorité absolue la décision d’installation ou de modification de ces installations permettant l’alimentation des véhicules électriques et la réalisation des installations permettant le comptage individuel pour ces véhicules.
Qu’est-ce que le droit de délaissement du copropriétaire et où s’applique-t-il ?
Le droit de délaissement est celui de proposer à la collectivité locale l’acquisition de son bien. La loi ajoute un article 24-6 à la loi de 1965 concernant les immeubles en copropriété situés dans certains secteurs des plans de prévention des risques technologiques (PPRT) où existent des risques graves pour la vie humaine. Dans ces secteurs, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée l’information sur l’exercice par les copropriétaires de leur droit de délaissement. Il notifie avec l’ordre du jour un état actualisé des lots délaissés. Le syndic est investi d’une obligation nouvellement inscrite à l’article 18 (après le huitième alinéa) de la loi du 10 juillet 1965 : il doit notifier au préfet l’information selon laquelle les deux tiers des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix ont exercé leur droit de délaissement en application de l’article L. 515-16 du Code de l’environnement. Le préfet peut alors déclarer d’utilité publique l’expropriation des immeubles ou lots non délaissés, lorsque les charges nécessaires à l’entretien des lots délaissés sont disproportionnées au regard de l’intérêt qui s’attache à cet entretien.
