L’éradication des 1,8 million de logements sociaux étiquetés G, F ou E, menacés par une interdiction de mise en location respectivement en 2025, 2028 et 2034, suppose de lourds investissements. Pour faire passer une habitation de E en D, il faut mobiliser en moyenne 27 000€, selon Action Logement. Pour atteindre la classe C, près de 40 000€, et la B, près de 50 000€.
Problème : les organismes HLM voient leurs marges de manoeuvre se réduire à cause de l’accumulation de difficultés conjoncturelles : flambée des coûts énergétiques, hausse des coûts de construction ou encore hausse du taux du Livret A, corrélé à leur capacité d’emprunt auprès de la Banque des territoires (filiale de la Caisse des dépôts).
Sur le papier, la mission paraît quasi impossible. Sauf qu’un levier mériterait d’être mieux actionné, selon Emmanuelle Cosse, la présidente de l’Union sociale pour l’habitat (USH) : les fonds européens, « essentiels à notre réussite en matière de rénovation », a-t-elle déclaré au Congrès HLM, à Lyon du 27 septembre au 29 septembre.
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Les prêts sont contractés auprès de la Banque des territoires
Via les directions régionales de la Banque des territoires, guichet unique des bailleurs sociaux français, la Banque européenne d’investissement (BEI, orientée climat donc rénovation thermique) et de la Banque de développement du Conseil de l’Europe (CEB, orientée cohésion sociale donc accès au logement) proposent des prêts de 40 ans à taux fixes. Ceux-ci sont passés en moyenne de moins de 1% en 2020 à 3% aujourd’hui, selon Laurent Ghékière, directeur des affaires européennes de l’Union sociale pour l’habitat (USH).
Ces prêts dits intermédiés (par la Banque des territoires) sont complémentaires de l’éco-prêt français, fléché par la Banque des territoires vers la rénovation énergétique des logements sociaux. Son enveloppe va être augmentée en 2023 pour passer à 6Mds€ (sur la période 2023-2027), comme annoncé au dernier Congrès HLM. Celle-ci avait été précédemment complétée d’1Md€, soit un potentiel de 70 000 rénovations thermiques.
Depuis avril 2022, près de 100M€ de cette enveloppe additionnelle de la BEI ont permis de financer des projets de rénovation. Il reste donc près de 900M€ à mobiliser d’ici fin 2024, selon les prévisions de la BEI.
Les subventions sont distribuées par les Régions
Outre ces prêts, les bailleurs sociaux peuvent toucher les subventions du Fonds européen de développement régional (Feder), distribuées par les Régions et non plus par les préfets au nom de la décentralisation. L’enveloppe française 2021-2027 s’élève à près de 22Mds€. Le volet logement, à travers la rénovation thermique notamment, pèse 2Mds€.
« Les bailleurs sociaux ne sont pas encore assez nombreux à pouvoir en bénéficier et certaines régions ont décidé d’en restreindre l’accès, alerte Emmanuelle Cosse. Ces décisions se prennent au détriment des locataires de logement social. » Dans son viseur, notamment : l’Auvergne-Rhône-Alpes.
De 2014 (avant la fusion des deux administrations) à 2020, les fonds Feder fléchés par les Régions Auvergne et Rhône-Alpes avaient permis de rénover 12 000 logements. De 2021 à 2027, leur nombre devrait baisser. « La valeur cible minimale de départ est de 7 400. Cette valeur sera revue en cours de programme, on espère à la hausse en fonction des résultats obtenus », confie Stéphanie Courio, responsable du service Feder à la direction des fonds européens de la Région dirigée par la droite.
En moyenne, les subventions Feder pèsent 24% en Auvergne et 46% en Rhône-Alpes dans le montant total de l’investissement d’une opération de rénovation thermique de logements sociaux.
Pour relever le défi de la rénovation énergétique du parc social, que le gouvernement veut en faire l’exemple de sa planification écologique, la balle est aussi dans le camp des pouvoirs politiques décentralisés, les Régions en tête.
Simplification administrative
Dans une optique de simplification de la distribution des fonds Feder, la Commission européenne propose des taux forfaitaires, montants forfaitaires ou coûts unitaires. Au choix selon l’autorité de gestion. En Auvergne-Rhône-Alpes, ce coût unitaire pour la programmation 2021-27 s’élève à 13 750€ par logement. Etabli sur la base des coûts des dossiers « logement social » traités entre 2014 et 2020 en Auvergne et en Rhône-Alpes, ce coût est fixe jusqu’en 2027, mais chaque autorité de gestion sera libre de l’augmenter ou pas en cours de programme. Avec une inflation annuelle à 5,9%, la question se pose déjà.
Une avancée récente pour toucher les fonds Feder : le bailleur social ne doit plus fournir que « l’étude thermique préalable mentionnant le nombre de logements concernés par la réhabilitation, l’état initial et l’état final du niveau de performance attendu après réalisation des travaux de rénovation énergétique (niveau BBC ou labellisation BBC), le PV de réception des travaux et le justificatif de labellisation le cas échéant », liste Stéphanie Courio. Avant 2021, il devait fournir tous les marchés publics et les factures afférents au projet, en plus de ceux cités précédemment.
