Le dernier texte d’envergure du mandat de François Hollande aura fait couler beaucoup d’encre. Rédigé à la suite des attentats de 2015 et après la tenue de trois comités interministériels à l’égalité et à la citoyenneté, le projet de loi Egalité et Citoyenneté avait deux objectifs à remplir : développer la mixité sociale et lutter contre les discriminations.
Bien évidemment, il est trop tôt pour mesurer les conséquences du texte adopté en lecture définitive le 22 décembre dernier. L’heure est venue de faire le point sur les principales mesures qui impactent les acteurs du bâtiment... sous réserve qu’elles ne soient pas retoquées par le Conseil Constitutionnel. Marie-Christine Dalloz députée Les Républicains a d'ailleurs annoncé qu'elle le saisirait. Elle vise notamment l'élargissement des pouvoirs des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) au détriment des communes. Voici les principales mesures qui concernent les professionnels du bâtiment.
Sommaire :
Logement social
Développement de la mixité sociale
L’attribution annuelle de 25% des logements sociaux aux ménages les plus modestes en dehors des quartiers prioritaires de la politique de la ville est l’une des mesures phares de la loi. En outre, les bailleurs sociaux pourront modifier les niveaux de loyer en fonction en fonction du profil des ménages, et plus selon l’origine des financements publics obtenus à l’origine. Enfin, l'ensemble des réservataires devront consacrer 25% de leurs attributions aux publics prioritaires.
Renforcement de la loi SRU
C’est sans doute l’article (le 29 en l’occurrence) qui avait cristallisé les tensions entre le gouvernement et les sénateurs. Ces derniers avaient assoupli les obligations de la loi SRU, en proposant aux maires concernés par la loi de signer des "contrats d’objectifs de moyens" avec le préfet de département pour déterminer le taux de HLM à bâtir et les délais à respecter. C’était sans compter sur l’amendement gouvernemental, voté par les députés, qui revient pratiquement à la première version. Ainsi, les logements étudiants non-conventionnés, les habitations proposées à l’accession via le dispositif PSLA, les aires d’accueil pour les gens du voyage et les logements en accession sociale à la propriété ne seront pas décomptés dans les obligations de la loi SRU.
Lorsque plusieurs communes fusionnent, les dispositions de la loi solidarité et renouvellement urbain (SRU) s’appliquent à partir du moment où l’une des villes étaient soumises à la loi, et cela, dès le 1er janvier. Pour les communes qui n’étaient pas concernées par la loi SRU, les obligations s’appliquent au bout d’un an (pour permettre aux villes de réaliser l’état des lieux de leur parc social). Par ailleurs, lorsqu’une commune appartient à un EPCI et une agglomération soumise à des taux de construction de HLM différent (20 ou 25%), c’est le taux le plus élevé qui s’applique à la commune (25% donc). Enfin, les communes mises en état de carence ne sont pas éligibles à la dotation de solidarité urbaine (DSU).
Le préfet conforté dans son rôle
Lorsqu’une commune est mise en "état de carence" (nombre insuffisant de logements sociaux), le contingent communal est directement transféré au préfet. Ce dernier pourra également « mettre un titre de perception sur le budget communal » pour sécuriser le financement des constructions de logements sociaux ou proposés en intermédiation locative.
De nouvelles obligations pour les bailleurs sociaux
Au 1er janvier 2020, les bailleurs sociaux devront publier la liste des logements vacants dans leur parc. En outre, quand le parc d’un bailleur social diminue de 30% (par rapport au volume détenu durant les trois dernières années) à la suite de décisions d’aliénations, l’organisme doit motiver sa décision au prêt du préfet et lui indiquer son intention de maintenir son activité ou de demander sa dissolution.
L’intermédiation locative boostée
Alors que le gouvernement prévoit de mobiliser 3,5 millions d’euros pour développer l’intermédiation locative (le fait de louer un logement via un tiers social en dessous du prix du marché), la loi booste le système avec un bâton et deux carottes. Dans les communes carencées (qui ne respectent pas les objectifs de la loi SRU et qui ont fait l’objet d’un arrêté de carence), le texte donne la possibilité aux préfets de conclure une convention avec des organismes agréés pour lancer des opérations d’intermédiation locative. La facture est bien évidemment payée par la ville carencée. Voilà pour le bâton. Toutefois, les villes qui se lancent seule dans ce type d’opérations, pourront déduire les frais avancés des prélèvements SRU (que ces logements soient conventionnés avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) ou non). Et ces habitations seront comptabilisées au titre des obligations de la loi (SRU) à condition qu’ils soient loués à un organisme agréé (et plus seulement s’ils font l’objet d’une convention avec l’Anah).
Recodification et ratification
Le texte de loi poursuit les objectifs de clarification du droit en autorisant le gouvernement à réécrire par ordonnance (qui devra être ratifiée dans un délai de 24 mois à compter de la promulgation de la loi) le livre IV du code de la construction et de l’habitation qui porte sur les habitations à loyer modéré.
Foncier
Aménagement et habitat : enjeu foncier renforcé
Les programmes locaux de l’habitat (PLH) comportent une stratégie foncière pour définir les conditions de mise en place « de dispositifs d’observation de l’habitat et du foncier » sur leur territoire et intégrer « les actions à mener en matière de politique foncière permettant la réalisation du programme ».
La mise en place des observatoires du foncier est favorisée. L’Etat doit mettre les données et référentiels nécessaires à leur constitution à disposition des acteurs locaux de l’urbanisme, de l’aménagement et du logement, dont la liste est élargie, dans les six mois de la publication de la loi.
Les établissements publics fonciers (EPF) voient leurs missions d’appui aux collectivités territoriales et aux intercommunalités en matière d’observation foncière renforcées, notamment dans le cadre du dispositif d’observation foncière rénové par la loi.
Coup de pouce pour les organismes de foncier solidaire
Créés par la loi Alur, les organismes de foncier solidaire (OFS) logeront des ménages modestes sous condition de ressources, en dissociant la propriété du bâti et du foncier. La loi Egalité et Citoyenneté leur donne deux coups de pouce. D’abord, en permettant aux organismes HLM de réaliser « des prestations de services » pour ces entités afin que les bailleurs sociaux leur apportent leur expertise, notamment en termes d’accession sociale à la propriété. Ensuite, les services du préfet de région pourront agréer « un organisme existant et exerçant par ailleurs d’autres missions ». Pas besoin de créer une entité dédiée pour lancer un OFS sur son territoire.
Collectivités et urbanisme
L'aide aux maires bâtisseurs remaniée ?
D’ici 2018 (soit un an après la promulgation de la loi), le gouvernement devra remettre un rapport au Parlement pour étudier la formule qui fixe les conditions d’éligibilité et les montants de l’aide aux maires bâtisseurs. Objectif : déterminer si des modifications dans la formule doivent être apportées et prendre en compte la taille des logements construits, et plus seulement leur nombre.
Intercommunalité & établissements publics fonciers
Il revient aux préfets de région d’autoriser l’extension d’un établissement public foncier local (EPFL) afin d’en vérifier la cohérence au regard des critères fixés par le code de l’urbanisme pour une création (cohérence et pertinence du périmètre proposé) et de l’intérêt général.
La réforme des intercommunalités a eu un impact sur le périmètre des établissements publics fonciers. Trois nouveaux articles du code de l’urbanisme (art. L. 324-2-1 A à L. 324-2-1 C) précisent les règles à appliquer aux EPF existants au 1er janvier 2017 suite à la réforme des cartes intercommunales et à la création des communes nouvelles, avec application au 1er janvier 2017 même si l’entrée en vigueur de la loi est ultérieure.
Les EPCI ou les communes nouvellement concernées auront six mois pour adhérer à l’EPFL. Des dispositions dérogatoires transitoires règlent la composition de leur exécutif en cas de fusion d’EPCI à fiscalité propre dont au moins un est membre d’un EPF local. Les comités régionaux de l’habitat et de l’hébergement compétents donneront leur avis sur la création des EPF de l'Etat.
Intercommunalité : procédures de Scot et de PLUi
La loi arrête les modalités applicables aux procédures des schémas de cohérence territoriaux (SCOT) en cas de modification du périmètre des EPCI ou du périmètre de l’établissement public porteur de SCOT. Des modifications rédactionnelles tiennent compte des conséquences de la réforme territoriale sur les SCOT existant ou en cours d’élaboration. Les pôles d’équilibres des territoires ruraux peuvent porter un SCOT et les établissements publics auront trois mois pour se prononcer sur leur appartenance au SCOT.
Cette garantie de la continuité des procédures de SCOT et de plans locaux d’urbanisme (PLU) intercommunaux impactées par la révision des schémas intercommunaux de coopération intercommunale s’applique au 1er janvier 2017 quelle que soit la date d’entrée en vigueur de la loi.
Intercommunalité : compétence « habitat » et PLU
Les PLUi tenant lieu de programme local de l’habitat (PLH), approuvés ou arrêtés avant une extension du périmètre d’un EPCI ou la fusion de plusieurs EPCI, continueront de produire les effets d’un PLH pendant trois ans, pour permettre à l’EPCI de se doter d’un PLUIH ou d’un PLH à l’échelle de l’ensemble de son périmètre. Les EPCI à fiscalité propre devront détenir la compétence habitat pour élaborer un PLUi tenant lieu de PLH. De façon transitoire, les EPCI ayant approuvé ou engagé un PLUI tenant lieu de PLH auront 12 mois pour inscrire cette compétence dans leur statut.
Tous les EPCI à fiscalité propre créés ou modifiés peuvent étendre une procédure de PLUi initiée avant la date de modification de périmètre ou de création de l’établissement. Plusieurs procédures de PLUi engagées avant cette date peuvent être fusionnées. L’EPCI issu d’une fusion « mixte » entre EPCI à fiscalité propre compétents en matière de PLU et EPCI non compétents pourra, à titre transitoire pendant cinq ans, gérer les documents d’urbanisme et modifier un PLU infracommunautaire, communal ou intercommunal à l’échelle d’un ancien EPCI, sans être obligé d’engager l’élaboration d’un PLUi couvrant l’intégralité de son territoire. Le même dispositif est créé pour les PLUi tenant lieu de plan de déplacements urbains.
Par ailleurs, les conditions du déclenchement de l’élaboration d'un PLU à l’échelle d’une intercommunalité ou d’une commune nouvelle sont revues. Ainsi l’EPCI ou la commune nouvelle n’aura pas l’obligation de s’engager dans une procédure d’élaboration d’un PLUi ou d’un PLU à l’échelle de la commune nouvelle dans le cas d’une simple révision d’un des PLU existants dans le périmètre de l’EPCI ou de la commune nouvelle.
EPCI XXL
Pour faciliter l’exercice de la compétence PLU dans les communautés de grande taille, la loi crée un dispositif dérogatoire au droit commun permettant, sous réserve de remplir certains critères et après accord du préfet, de pouvoir réaliser, de manière échelonnée dans le temps ou concomitamment, plusieurs PLU infra communautaires couvrant l’intégralité du territoire.
PLUi : délais de caducité reportés
Une nouvelle date butoir est fixée au 31 décembre 2019 pour trois délais en cours, à condition que le PLUi soit approuvé au plus tard au 1er janvier 2020. Il s’agit :
- du délai applicable à la validité du POS dans une commune qui aura arrêté un projet de PLU avant le 17 mars 2017 ;
- du délai relatif au projet d'aménagement et de développement durable (PADD) à débattre avant le 27 mars 2017 pour bénéficier du report des échéances de caducité du POS, de mise en compatibilité avec un document supérieur et de grenellisation, pour des EPCI fusionnés au 1er janvier 2017 et joignant leurs procédures d’élaboration de PLUi ;
- du délai pour approuver un PLUi devenu communal, pour des communes appartenant à une ancienne communauté ayant engagé l’élaboration de ce PLUi avant le 31 décembre 2015 et qui ont fusionné en une seule commune.
L’article L. 144-2 du CU est abrogé. Les PLU tenant lieu de SCOT approuvés avant la date de promulgation de la loi produisent les effets d’un SCOT et sont régis par les dispositions applicables aux PLU.
La grenellisation pour plus tard
La date d'applicabilité de la loi Grenelle 2 aux PLU est reportée au plus tard à la date de leur prochaine révision. A cette date, les PLU approuvés avant le 12 janvier 2011 et ceux approuvés ou révisés selon la procédure antérieure doivent, au plus tard, intégrer les dispositions de cette loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement, dite « Grenelle 2 » (art. 33 bis FA).
Contentieux de l’urbanisme
Pour raccourcir la durée des procès et lutter contre les recours abusifs, la loi complète le dispositif de l’ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 et de son décret d’application n° 2013-879 du 1er octobre. Deux nouveaux articles sont insérés au Code de l’urbanisme. L’article L.600-13 instaure un mécanisme de caducité de l’instance. "Tout demandeur qui ne produira pas, dans un délai de trois mois à compter du dépôt de la demande ou celui fixé par le juge, un élément demandé par le juge et essentiel pour le jugement, sera réputé s’être désisté, avec impossibilité de réintroduire une nouvelle requête sur la même affaire. Le requérant échappera à cette sanction s’il apporte la preuve qu’il ne peut obtenir et fournir les documents sollicités."
L’article L.600-14 rend plus sévères les dispositions de l’article R.600-4 du CU en donnant au juge administratif la possibilité de cristalliser d’office les moyens, c'est-à-dire en lui laissant la faculté, sans demande d'une des parties, de fixer une date au-delà de laquelle des moyens nouveaux ne peuvent plus être invoqués.
