Restructuration du secteur HLM, accession sociale à la propriété, encadrement des loyers… Le ministère de la Cohésion des territoires est revenu, ce 20 mars 2018, à l’occasion d’un décryptage technique sur le titre II (évolution du secteur du logement social), le titre III (favoriser la mixité sociale) et le titre IV (dispositions concernant la lutte contre les marchands de sommeil), sur le projet de loi Elan (Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique), qui sera présenté le 4 avril prochain en conseil des ministres.
Restructuration des HLM : deux seuils distincts
« C’est sûrement l’une des parties qui a le plus évolué entre les deux moutures du projet de loi », avoue-t-on au ministère de la Cohésion des territoires. Dans le projet de loi Elan, les organismes HLM qui gèrent moins de 15 000 logements, à l’exception de ceux qui ont une activité principale d’accession sociale, devront se regrouper d’ici à 2021.
Avec ce seuil de 15 000 logements, le ministère de la Cohésion des territoires entend établir un consensus avec les professionnels, même si des critiques émanant du secteur HLM pointent des coûts de gestion trop élevés des gros bailleurs sociaux. « Certains organismes de grande taille peuvent présenter des coûts de gestion plus élevés parce qu’ils sont situés en zones tendues », affirme-t-on au ministère. Objectif de ce regroupement : renforcer la capacité à mutualiser les moyens, mais aussi à lever des fonds, à faire tourner le capital et à renforcer la maîtrise d’ouvrage. Jusqu’ici, le ministère a identifié 75 organismes qui gèrent plus de 15 000 logements.
Les organismes HLM, dont l’activité principale est l’accession sociale à la propriété ne seront pas obligés de se regrouper, a rappelé le ministère, s’ils ont développé plus de 600 logements locatifs sociaux au cours des six dernières années. Pour rappel, « les financements prévus ont été dimensionnés sur une production de 120 000 logements sociaux par an, avec 40 000 PLAI par an », complète-t-on au ministère.
Fin du concours des architectes : favoriser une « lutte à armes égales avec la promotion privée »
« La question était engagée depuis un certain temps avec les architectes », amorce-t-on au ministère. Pour mémoire, le projet de loi Elan prévoit de dispenser les bailleurs sociaux de recourir systématiquement au concours d’architecture. Une mesure qui « ne supprime pas le recours à l’architecte, seule la modalité de sélection change ».
Pour le ministère, il s’agit de permettre aux organismes HLM de « lutter à armes égales avec la promotion privée quand elle est en concurrence sur un terrain dans le cadre d’un concours de charges foncières porté par une collectivité publique ou un propriétaire privé. Avec ce système de concours, les organismes HLM sont plus lents à réagir. Du coup, la promotion privée remporte la mise et revend en Vefa les logements construits pour le compte des bailleurs sociaux. »
La conception-réalisation prolongée
Alors que la dérogation permettant au secteur HLM d’utiliser librement la procédure de conception-réalisation devrait être prorogée jusqu’au 31 décembre 2021, le ministère laisse une porte ouverte sur une prolongation plus longue. « S’il y a des parlementaires qui souhaitent que l’on prolonge indéfiniment le dispositif, c’est une question que l’on examinera », annonce-t-on au ministère.
Pas de sanction prévue dans le cadre de la vente de HLM
Avec le projet de loi Elan, il n’est pas question de sanctionner les organismes qui ne respectent pas les mesures, car la vente de 40 000 logements sociaux prévue chaque année « constitue plus un horizon qu’un objectif politique en tant que tel. »
Pourtant, avec le remodelage de la quotité du prêt à taux zéro de 40% à 20% sur les territoires détendus et la suppression de l’APL accession, les bailleurs sociaux auront bien des difficultés à trouver des acheteurs dans le parc HLM. « Dans le cadre de ces ventes, nous nous adressons aux locataires appartenant à la fourchette haute des plafonds de ressources », complète-t-on.
Encadrement des loyers : inverser la logique
Le projet de loi Elan entend inverser la logique. Les villes qui le souhaitent pourront répondre à un appel à projets pour tester pendant cinq ans l’encadrement des loyers. L’expérimentation pourra se faire à l’échelle d’un EPCI, des établissements publics territoriaux du Grand Paris ou encore des métropoles de Lyon et d’Aix-Marseille Provence.
Auparavant, dans le précédent dispositif, « quand un observatoire était mis en place, cela induisait automatiquement l’encadrement des loyers, même si l’observatoire indiquait qu’il n’y avait pas de problèmes d’écarts de loyers. De plus, après 18 mois de mesures, les effets sur Paris n’ont pas été assez concluants pour savoir si la stabilisation des loyers était liée à l’encadrement des loyers ou un autre phénomène », observe-t-on au ministère.
Lutte contre l’habitat indigne : simplifier les procédures de police
Simplifier les procédures afin de créer un acteur unique. Tel est l’objectif présenté par le ministère : « Avec 13 polices spéciales disséminées dans 3 codes différents, la lutte contre l’habitat indigne est compliquée ». Un acteur sera déterminé « à la carte » en fonction des territoires, avec une typologie définie par ordonnance.
Gestion des copropriétés : changement prévu par ordonnance
Du côté des copropriétés, le projet de loi Elan prévoit une ordonnance afin de revoir les règles de gouvernance de la copropriété. Objectif : faciliter leur gestion, notamment dans le cadre de lancement de travaux de rénovation énergétique. Pour identifier les difficultés rencontrées, une concertation a été menée auprès des associations de syndics. L’exploitation des résultats devrait intervenir dans les prochaines semaines.
Pas d’inflexion de la loi SRU
L’objectif du gouvernement n’est pas de remettre en cause l’équilibre de la loi SRU, mais bien d’apporter un certain nombre d’adaptations, notamment sur les situations locales. Le projet de loi Elan n’envisage donc pas de décompter le logement intermédiaire dans le quota de la loi SRU. Par ailleurs, le gouvernement ne fixe pas d’objectif de production sur le logement intermédiaire.
Hébergements d’urgence : réquisition de bureaux
Côté hébergements d’urgence, le projet de loi Elan prévoit la possibilité de réquisitionner des immeubles vacants pour les transformer en hébergement d’urgence. L’Etat prendra en charge les travaux et compensera les propriétaires. La mesure concernera en priorité les bureaux.
