« Nous sommes sortis de la crise. Le marché est normal, fluide, satisfaisant car les surfaces commercialisées sont plus importantes. » Cela faisait des années que Catherine Tron, présidente de la chambre syndicale des promoteurs-constructeurs de la région Ile-de-France ne s'était pas montrée aussi optimiste sur le marché des bureaux. Plusieurs éléments, basés sur le stroboscope du Grecam (1), nourrissent son analyse. - Pour la troisième année, le stock de bureaux disponibles régresse, à 3 768 000 m2, quoiqu'à un rythme lent (- 34 000).
- Les entreprises louent plus de nouvelles surfaces qu'elles n'en libèrent.
- Les nouvelles surfaces (bureaux livrables à moins d'un an) trouvent preneur rapidement, dans un marché soutenu (1 668 000 m2 placés en un an).
- Les surfaces nouvelles en blanc mises en chantier (270 500 m2 contre 170 000 un an avant) ont été commercialisées à 40 % avant même leur livraison. Cette production est issue à 55 % de réhabilitations lourdes, pourcentage qui monte à 85 % à Paris Ouest et à la Défense et porte sur des surfaces de grandes tailles (en moyenne plus de 6 000 m2).
- 10 % des surfaces libérées sont réoccupées sans vacance.
Le Grecam a fait un « zoom » sur le stock d'où il ressort un certain nombre d'enseignements.
Il vieillit : le stock de plus de 5 ans représentait 36 % de l'offre en 1993. Ce chiffre est monté aujourd'hui à 82 %.
Le stock de petites surfaces de moins de 2 000 m2 et de plus de 25 ans représente 750 000 m2. Il est situé à 59 % à Paris Ouest et 13 % à Paris Est. « Ce stock tourne très vite et ne rencontre pas de difficulté de commercialisation. Les prix sont bas et répondent aux besoins d'une certaine clientèle, souvent des PME », explique Catherine Tron.
Les problèmes viennent plutôt des immeubles vieux de 20-25 ans, construits dans les années 70, mal localisés. Même lorsqu'ils sont rénovés, ils ne trouvent souvent pas preneur.
Le stock de bureaux livrés entre 1988-1993, au moment du retournement du marché a été ramené de 1 847 000 m2 à 825 000. Son taux de vacance est donc ramené à 10,5 %, proche de la vacance moyenne du parc (10 %) que Catherine Tron considère comme acceptable. « Ces bureaux sont sortis de la crise et plongés dans un marché sain », commente Catherine Tron tout en reconnaissant qu'« il y a des immeubles à problème » : 300 000 m2 n'ont jamais été occupés.
Par ailleurs, les entreprises recherchent l'offre la plus récente, nouvelle ou issue de la réhabilitation. Face à l'offre actuelle de surfaces supérieures à 5 000 m2 (128 immeubles), 43 demandes sont enregistrées, un chiffre proche de celui des années précédentes. La répartition géographique de l'offre correspond assez bien avec la demande. « Nous n'avons pas le sentiment qu'il y a aujourd'hui une pénurie en grande surface. Le marché s'équilibre pour autant qu'on continue de l'alimenter en opérations neuves ou rénovées », commente Catherine Tron.
(1) Grecam : Groupe de recherche sur l'économie de la construction et de l'aménagement.
GRAPHIQUE : LES GRANDS BUREAUS TRES DEMANDES
Selon les promoteurs franciliens, il n'y aurait pas de pénurie de grandes surfaces.
