Le premier « observatoire des pratiques de labellisation ISR des fonds immobiliers » devrait faire date, selon ses trois initiateurs : l’observatoire de l’immobilier durable (OID), l’association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) et le spécialiste des fonds durables Novethic.
Le 18 mai au webinaire de présentation de leur étude, ils se sont engagés à un rendez-vous annuel, pour donner la mesure d’une montée en puissance déjà prometteuse.
Boule de neige
Au 31 décembre 2020, soit deux mois et demi après ladélivrance du premier label Investissement socialement responsable (ISR) à un fond d’investissement alternatif (FIA) immobilier, 12 autres avaient suivi. « Avec une valeur de 11 milliards d’euros, ils représentent 6 % du marché », précise Véronique Donnadieu, déléguée générale de l’Aspim.
« C’est un très gros succès », confirme Pierre Chabrol, chef du bureau Epargne et marché à la direction générale du Trésor. Le ministère de l’Economie se réjouit d’autant plus que la France fait figure de pionnier dans la labellisation de la finance verte et socialement responsable, avec un modèle original : l’Etat y joue les premiers rôles, comme en témoignent l’adoption du premier cahier des charges ISR en 2016, puis le décollage catalysé après mai 2019 par la loi Pact, et enfin la déclinaison immobilière officialisée par l’arrêté du 8 juillet 2020, en réponse à une demande pressante de l’Aspim. « Avec l’autorité des marchés financiers, un gros travail de conceptualisation a débouché sur des critères extrêmement précis », souligne Pierre Chabrol.
Toilettage en cours
De nouvelles étapes vont confirmer l’évolutivité de l’ISR, dans la foulée de l’audit demandée le 25 mars dernier par le ministre de l’Economie Bruno Lemaire autour des questions suivantes : quelles nouvelles exigences intégrer ? Comment les articuler avec l’évolution règlementaire européenne ? « L’enjeu, c’est de conserver à la France son rôle de référence et de pionnier », décrypte Pierre Chabrol. Chargée de ce chantier, la direction générale du trésor a lancé la concertation qui doit aboutir à moderniser la gouvernance du label et à publier un guide d’interprétation qui consolidera la doctrine française.
Le toilettage ne devrait pas remettre en cause les points forts identifiés par les professionnels, au premier rang desquels figure la promotion du « Best in Progress ». « La logique d’amélioration continue se justifie particulièrement dans un univers qui ne se renouvelle qu’à raison de 2 % par an », commente Loïs Moulas, directeur général de l’OID.
ESG, le triptyque fondateur
La seconde grande qualité prêtée à l’ISR à la française tient dans l’équilibre entre ses trois piliers environnementaux, sociaux et de gouvernance, conformément à l’approche dite ESG. Certes, trois critères environnementaux constituent un socle commun : la dépense énergétique, les émissions de gaz à effet de serre et – au choix – la mobilité ou le bien-être des usagers. Mais une grande souplesse préside à la pondération des trois familles de critères.
Les 12 premiers labellisés le confirment : l’environnement pèse en moyenne 45 %, devant le social à 34 % et la gouvernance à 21 %, « mais les fonds dominés par le logement ont tendance à privilégier le social », note Delphine Mourot, chargée de projets à l’OID.
L’enthousiasme des pionniers
La certitude de figurer parmi les initiateurs d’une mutation irréversible caractérise les pionniers : « Nous sommes au point de bascule. Déjà, les acheteurs demandent des performances environnementales. Demain, les actifs les moins transparents subiront une décote », prophétise Daniel While, directeur Recherche et Stratégie chez Primonial Raim.
L’impact managérial des ISR figure parmi les constats des gestionnaires de FIA immobiliers : « Au premier audit en décembre dernier, les responsables donnaient l’impression de réciter leur leçon. Au second voici quelques semaines, ils partageaient leur quotidien », témoigne Virginie Wallut, directrice de la recherche et de l’ISR à La Française.
« Former et fédérer les équipes pour partager les objectifs, cela fait partie des préliminaires », estime de son côté Faiz Hebbadj, président de Norma Capital.
Le BTP dans la danse
Parmi les parties prenantes qui conditionnent le Best in Progress dans la durée, les entreprises de BTP devraient entrer dans la danse des ISR à travers la gouvernance, déclinée dans des chartes de chantier : « Le relèvement des standards portera notamment sur la gestion des déchets et la lutte contre le travail illégal », prévoit Daniel While.
