300 millions d’euros, tel est le montant du fonds de dette que la caisse d’épargne Cepac met à disposition des bailleurs sociaux, collectivités et organismes publics pour sortir Marseille (Bouches-du-Rhône) de la crise du logement.
Annoncée, ce 20 mars dans les locaux historiques de la banque coopérative, devant une assemblée composée de Christophe Mirmand, préfet de la région Provence Alpes Côte d’Azur et des Bouches-du-Rhône, d’élus et des principaux acteurs de l’immobilier, « l’initiative vise à aider à financer l’accélération de la production de logements sociaux et intermédiaires », a déclaré Christine Fabresse, présidente du directoire, de la banque coopérative.
L’heure est grave en effet. En 2023, la Ville n’a agréé que quelque 1100 logements sociaux, largement en-dessous des objectifs fixés par l’Etat pour enrayer le phénomène du mal-logement dans la cité phocéenne.
Ouverture d’une durée de 16 mois
Dans les rangs de la banque coopérative, la prise de conscience de l’urgence est née lors des Etats généraux du logement organisés par la Ville de Marseille en novembre 2022. Plus de deux ans plus tard, après avoir convaincu les grands investisseurs institutionnels (assureurs, mutuelles, …) en France et en Europe d’entrer dans ce fonds construit « dans une démarche partenariale et de proximité avec les acteurs institutionnels du territoire », la Cepac est en mesure, ce 20 mars, de l’ouvrir pour une période de 16 mois.
Dédié exclusivement à Marseille, il servira à financer sur des durées de 10 à 50 ans cinq catégories d’opérations : des constructions nouvelles, des réhabilitations, des rachats de patrimoine, des acquisitions de foncier et des opérations d’aménagement.
Sont ainsi éligibles, outre les offices publics de l’habitat et les entreprises sociales de l’habitat actifs à Marseille, l’Etablissement public d’aménagement Euroméditerranée, la société publique locale d’aménagement d’intérêt national Aix Marseille Provence en charge de la réhabilitation de l’habitat dégradé, mais aussi la Ville de Marseille et la Métropole Aix Marseille Provence ou encore l’établissement public foncier Provence Alpes Côte d’Azur.
A l’issue du déploiement du fonds, 30 000 euros seront reversés à la Fondation Abbé Pierre pour conduire un projet oeuvrant contre le mal-logement à Marseille.
Taux fixe et taux variable
La Cepac proposera une typologie de taux assez étendue : un taux fixe entre 4,50% et 4,70% pour financer des projets immobiliers à 50 ans ; un taux variable indexé sur le livret A, entre 4 et 4,20%, et limité à une durée de 40 ans.
De plus, dans 90% des cas, la Cepac accordera des prêts sans garantie. Elle ne les plafonnera pas non plus par opérateur. « En revanche, nous appliquerons la règle du premier arrivé, premier servi. Si la métropole Aix Marseille Provence veut 150 millions d’euros demain, je lui financerai ce montant. Et s’il y a un besoin, nous ouvrirons une enveloppe supplémentaire », a précisé Jérémy Estrader, directeur général adjoint de la Cepac. La banque se donne en effet la possibilité de monter le fonds jusqu’à 500 millions d’euros.
« Le fonds est clôturé à l’été 2025. Si tout a été consommé à l’été 2024, nous le rechargerons à hauteur de 200 millions d’euros. Et ensuite, nous verrons si les 500 millions d’euros sont suffisants», a-t-il poursuivi, ajoutant que ce montant a été calculé sur la base de l’estimation des besoins à Marseille de 4500 logements par an, dont 2300 abordables, identifiés dans le programme local de l’habitat de la métropole Aix Marseille Provence en vigueur depuis le 22 février 2024. Selon Jérémy Estrader, « sur la base de calcul d’un coût moyen par logement de 100 000 euros, le fonds devrait permettre de financer les deux tiers des besoins ».
La Cepac peut déjà compter sur les filiales marseillaises Erilia, Logirem et Sogima de son pôle immobilier social.
