Le marché du logement neuf est entré cet été dans une quatrième année de crise. Alors que les taux des crédits immobiliers stagnent, entre 3% et 3,5% sur toutes les durées, les constructeurs de maisons individuelles et les promoteurs résidentiels souffrent mais à des degrés divers.
« Hier, il fallait sauver le soldat de la maison individuelle ; aujourd’hui, il faut sauver celui de la promotion immobilière », résume Grégory Monod, président du Pôle Habitat FFB, dont la convention nationale était organisée dans les locaux parisiens de l’assureur SMABTP le 17 septembre.
Illustration de la crise qui s’éternise : cette branche de la Fédération française du bâtiment (FFB) compte 1050 adhérents. Ils étaient 1130 il y a un an demi.
L’organisme professionnel, qui regroupe également des aménageurs fonciers et des rénovateurs globaux, se dit donc plus optimiste pour les Cmistes que pour les opérateurs de logements collectifs. « La maison individuelle a profité du retour du Prêt à taux zéro dans tous les territoires. Mais la reprise des ventes est fragile en raison de l’instabilité politique qui crée un manque de visibilité et donc pèse sur l’acte d’achat des ménages », observe-t-il. Si le moment est à la stabilisation des défaillances, « l’outil de production est prêt » malgré trois années de réduction des masses salariales, relève-t-il.
Défiscalisation
Pour les promoteurs, en revanche, le plus dur est peut-être à venir. « Quand les ventes de maisons individuelles étaient au plus bas [en 2023 et 2024, NDLR], les promoteurs avaient encore la défiscalisation pour soutenir les réservations », rappelle Grégory Monod.
Comme lui, en Haute-Savoie, où la chute des réservations s’observe dans les communes frontalières de la riche Suisse, les promoteurs ont pourtant retravaillé leurs projets destinés aux acquéreurs particuliers pensés à l’époque des taux bas. Mais trop souvent la mayonnaise ne prend pas.
Soit parce que le levier de la vente en bloc ne peut pas être actionné : du groupe Action Logement à CDC Habitat, les bailleurs ont levé le pied cette année sur leurs commandes de logements sociaux et intermédiaires après avoir soutenu leurs partenaires privés en 2023 et 2024. Soit parce que les prix au détail restent trop élevés. « Un projet sur deux commercialisé par les promoteurs ne débouche pas sur une mise en chantier faute de clients. Avant la crise, il fallait un cataclysme pour que des logements mis en vente ne soient pas commencés », se souvient le dirigeant. Il se dit en particulier « inquiet » pour les promoteurs les plus endettés.
Mêmes des acteurs nationaux, comme Capelli, ont été emportés par la crise de la demande de logements neufs qui bouscule le marché depuis l’été 2022. « Le problème, c’est que le promoteur reconstitue ses fonds propres à la livraison des opérations, explique-t-il. Mais si les programmes ne sont pas lancés… »
Les marchés les plus en difficulté sont ceux où le Pinel soutenait les ventes jusqu’à l’an dernier. A l’inverse, les territoires où les logements étaient majoritairement réservés par des propriétaires occupants s’en sortent mieux, selon Grégory Monod.
Réduction
Les opérateurs dont le modèle reposait sur le dispositif de défiscalisation Pinel, qui a pris fin cette année, sont aussi à plaindre. Pour preuve, Edouard Denis, la filiale de Nexity dont la clientèle historique est composée d’investisseurs locatifs, veut se séparer d’un tiers de ses salariés en vue du rebond qui tarde à se dessiner.
Seul point positif : l’outil productif des promoteurs n’est pas totalement abimé malgré les réductions d’effectifs. selon Grégory Monod. Idem dans le bâtiment, qui « n’a pas licencié massivement », remarque-t-il. Et d’ajouter : « Ce sont surtout les intérimaires qui ont été concernés. »
Dans ce contexte, le Pôle Habitat FFB met en avant deux priorités pour la loi de finances 2026. « L’enjeu numéro un, explique son président, c’est la création d’un statut de bailleur privé pour relancer les ventes des promoteurs. » Un sujet plutôt consensuel dans une Assemblée nationale morcelée. « Le deuxième, reprend-il, c’est la confirmation du maintien du PTZ jusque 2027. » Sans discrimination géographique et sans exclure l’individuel. Il en va à la fois de la relance des ventes de maisons et d’appartements. Et des recettes fiscales liées notamment à la TVA qui en découlent. Un argument pour peser dans le débat parlementaire ?
Reste que le PTZ version 2025 permettra « un rebond des ventes, autour de 15 000 cette année et de 30 000 en 2026, à condition qu’il ne soit pas retouché », insiste Christophe Boucaux, délégué général du Pôle Habitat FFB.
A fin juin, 121 750 logements neufs ont été vendus à des particuliers sur douze mois. La moyenne de long terme, depuis 2007, s’élève à 216 829… L’individuel groupé et le collectif souffrent, avec une baisse globale de 7,7% sur la période. A fin juillet, 61 800 maisons individuelles ont été vendues sur douze mois, en hausse de 27,2%.
