Le développement du télétravail incite les utilisateurs de bureaux à réduire leur empreinte immobilière, ce qui leur permet de réaliser des économies et de privilégier des bâtiments neufs ou récents dans des quartiers centraux très demandés, les plus chers du marché.
Sur la défensive, les promoteurs lèvent le pied. « En 2022, 1 million de m² de bureaux ont obtenu leur permis de construire en Ile-de-France, pour une moyenne de 1,5 million par an ces dix dernières années, avec un pic en 2014 de 2,5 millions de m². Le ralentissement est donc assez fort », relève Philippe Zivkovic, président de WO2.
« Discussions confidentielles » pour Arboretum
C’est dans ce contexte que le nouvel entrant, créé en 2017 et cousin du promoteur Woodeum qui œuvre dans le résidentiel depuis 2014, place la barre très haute. En complément des 20 000 m² déjà livrés, 350 000 m² de bureaux en bois massif lamellé-croisé sont en cours de construction ou à lancer ces douze prochains mois en Ile-de-France uniquement.
Problème : les 125 000 m² de bureaux et services de son programme-phare à livrer fin juin Arboretum, dans un quartier périphérique de Nanterre (Hauts-de-Seine), commune dont le taux de vacance s’élève à 12,8% (7,2% en Ile-de-France, selon CBRE), n’ont toujours pas trouvé preneurs.
L’heure est aux « discussions confidentielles avec plusieurs utilisateurs sur des surfaces significatives », assure le cofondateur du groupe WO2-Woodeum. Ces locataires potentiels « appartiennent plutôt à des grands groupes », ajoute-t-il. Seront-ils séduits par la géothermie mise en place ? « Nous avons foré 10 puits à 70 m de profondeur, pour rechercher l’eau de la nappe phréatique à 15°C, de telle sorte que la consommation de froid et de chaud soit assurée à 80% par ce mode de production », explique Philippe Zivkovic.
Sur fond de crise énergétique, en voilà un argument de vente : « Comparée à une tour qui consomme en moyenne 200 kWh/m²/an, Arboretum ne consomme que 60 kWh, observe-t-il. Si le prix au kWh/m² passait de 10 à 50 centimes d’euros, cet écart de consommation représenterait une économie annuelle de 70 euros/m² sur la facture énergétique des locataires. »
Rénovation et surélévation
D’autres programmes doivent trouver de futurs occupants. Marcadet, dans le 18e arrondissement de la capitale : « Une opération unique à Paris de restructuration d’un socle existant et de création de m² avec une surélévation neuve en bois massif », résume le dirigeant. La livraison des 31 400 m² de bureaux, commerces et résidence étudiante, avec 9 000 m² de terrasses et jardins, est prévue début 2024. La commercialisation n’a pas été lancée.
Citons également CB3 à La Défense : « Une restructuration lourde d’un immeuble de grande hauteur (IGH) en un immeuble relevant du code du travail. Une grande première pour le quartier d’affaires », souligne-t-il. Le bâtiment de 37 000m² construit dans les années 70 est vide depuis 2016. Les travaux de ce projet à projet à dominante tertiaire n’ont pas commencé.
En revanche, WO2 connaît déjà le futur occupant de son programme Breizh à Saint-Denis (Seine-Saint-Denis) : GRDF. Le groupe occupera les 25 000 m² d’un immeuble de bureaux conçu par l’agence Valode & Pistre. La livraison est annoncée au premier trimestre 2024. La grande majorité de ces opérations sont réalisées pour le compte d’Icawood, le fonds d’investissement créé en 2019 par Icamap et Ivanhoé Cambridge.
« Compte tenu de l’obsolescence du parc en Ile-de-France, la pénurie des bureaux neufs et bas carbone devrait être importante à moyen terme, anticipe Philippe Zivkovic. Nous restons donc résolument optimistes sur l’appétence des clients pour notre produit, comme GRDF pour son nouveau siège social à Saint-Denis ; sachant, en plus, que 80% des grands utilisateurs se dirigent vers les bureaux neufs. »
