Les HLM sont-ils encore adaptés à la réalité sociale ? Eloignée des centres villes, trop chère pour les ménages modestes... l'offre s'écarterait de la demande. Sur le plan des loyers, la situation peut sembler paradoxale puisque les augmentations sont plus fortes dans le parc social que dans le secteur privé. En 1997, leur hausse a été de 2 %, selon l'Insee soit 0,7 point de plus que le secteur libre. Cet écart - qui s'explique par de nombreux effets de structure - existe depuis plusieurs années même s'il tend à se résorber. Mais il est en contradiction avec l'évolution des revenus des locataires en place et des candidats à un logement social. D'autant que les aides à la personne ne suivent pas et ne couvrent plus qu'imparfaitement la quittance (loyer + charges), contraignant les familles à consacrer une part croissante de leurs revenus à leurs dépenses en logement. Les personnes les plus modestes rencontrent, évidemment, des difficultés : dans une étude publiée en juin sur « le logement des ménages pauvres en 1996 », l'Insee notait que 15 % de ceux qui habitaient en HLM avaient un taux d'effort net (après aides au logement) supérieur à 25 %.
Cette question est au coeur des préoccupations du secrétaire d'Etat au Logement, Louis Besson, qui se bat sur deux fronts : pour faire baisser les loyers des familles les plus modestes dans le parc existant, et pour que l'on construise des logements neufs adaptés à leurs moyens... sans sacrifier pour autant la qualité. Parler des loyers, c'est toucher directement au portefeuille des HLM. Autant dire que la question est délicate ! S'ils doivent faire des efforts en interne, les organismes ont beau jeu de rappeler qu'ils travaillent dans un univers contraint où beaucoup de paramètres leur échappent. Un phénomène devrait pourtant les inciter à se poser la question du prix de leurs logements : le clignotant de la vacance. Depuis 1994, elle augmente : de 2 %, son taux est passé à 2,7 % en 1996, selon les chiffres officiels et même à 3 % en 1997 si l'on en croit l'enquête sur l'occupation du parc social. La concurrence que ferait désormais le secteur libre - où les loyers ont stagné, voire baissé - au locatif social serait l'une des explications de ce mouvement. Seule une analyse très fine des marchés locaux pourrait étayer cette thèse, mais elle n'existe pas.
Construire moins cher, construire autrement mais aussi construire ailleurs. Si le prix entre dans la désaffection de certains logements sociaux, leur localisation, les services qui les entourent, aussi, sont en cause : faut-il encore construire en périphérie, loin de tout, ou un retour au centre - voire à la campagne - s'impose-t-il ? C'est toute la politique de la ville qui est posée. GLOSSAIRE
APL : aide personnalisée au logement.
LQCM : logement à qualité et coût maîtrisés.
Palulos : prime à l'amélioration des logements à usage locatif et occupation sociale.
PLA : prêt locatif aidé.
PLA-LM : PLA à loyer minoré.
PLA-TS : PLA très social.
PHOTO : Faut-il continuer à construire en périphérie , ou un retour au centre , voire à la campagne , s'impose-t-il ?
