Les commercialisations de bureaux en Ile de France ont marqué le pas sur les trois derniers mois. Selon l’indicateur Immostat (1) la demande placée de bureaux en Ile-de-France a atteint 541 000 m², en diminution de 23 % par rapport au premier trimestre 2018. « Une performance certes en baisse sur un an, mais en ligne avec la moyenne observée sur les dix dernières années », commente la société de conseil en immobilier JLL.
Un tiers de transactions en moins sur les grandes surfaces
Ce sont les grandes surfaces de plus de 5000 m² qui pâtissent le plus de ce ralentissement, totalisant 160 000 m² pour 15 transactions, soit près d’un tiers de moins que l’an passé. Parmi les opérations significatives de ce trimestre, on peut noter la prise à bail de 31 000 m² de bureaux par la Société Générale dans le futur immeuble Sakura de Fontenay-sous-Bois (Val-de-Marne).
Le marché est également en baisse (-10 %) sur les petites et moyenne surfaces de moins de 1000 m2. Seul le segment des transactions intermédiaires (de 1000 à 5000 m2) progresse (+17 % en volume).
Taux de vacance en dessous du seuil de fluidité du marché
Pour Grégoire de La Ferté, executive director Bureaux Ile-de-France de CBRE, « cette décélération est la résultante de deux facteurs pesant actuellement sur le marché immobilier tertiaire, avec d’un côté une conjoncture économique un peu moins porteuse que lors des années précédentes et de l’autre un niveau de l’offre disponible bas, particulièrement dans Paris ». En effet, le stock de bureaux disponible rétrécit. Il a baissé de 7 % sur un an pour atteindre les 2 928 000 m² au 31 mars 2018. « Rapporté à un parc de plus de 54 millions de m², cela représente un taux de vacance de 5,4 %, en dessous du seuil de fluidité du marché », note JLL.
Avec seulement 2,3 % de taux de disponibilité, Paris intra-muros est confronté à une pénurie de bureaux. Dans certains quartiers, comme le QCA (Quartier Central des Affaires), ce taux de disponibilité tombe à 1,5 %, un seuil « critique », selon JLL.
Pics à 720 euros/m2/an
Conséquence : les valeurs locatives sont en augmentation sur tous les types de biens. La hausse est de 7 % pour les actifs de seconde main, qui se négocient en moyenne autour de 386 euros HT HC/m2/an, et de 4 % pour les espaces neufs ou restructurés, à 396 euros /m2 / an. Dans la capitale, certains quartiers, comme Paris Centre Ouest hors QCA ainsi que les 3ème, 4ème, 10ème et 11ème arrondissements de Paris enregistrent une évolution de prix à deux chiffres, avec des pics à 720 euros /m2/an. Pénurie d’offres et augmentation des prix entraînent un phénomène de report des entreprises vers la première périphérie qui concentre la moitié de la demande placée francilienne.
Léger rebond de la construction de bureaux
Dans ce contexte, les promoteurs et investisseurs relancent des programmes. « L’offre de bureaux en cours de construction enregistre un léger rebond depuis plusieurs trimestres pour atteindre 1 517 000 m2 dans l’ensemble de la région parisienne, incluant une part notable dans Paris (22%), la première couronne (24 %) et La Défense (27 %) », observe-t-on chez BNP Paribas Real Estate. Mais cela reste insuffisant pour combler la demande de surfaces neuves. « L’offre de première main demeure réduite et ne représente guère que 14 % de l’offre totale (443 000 m2 disponibles), soit à peine la moitié de ce qui est consommé en surfaces neuves en moyenne chaque année en Ile-de-France depuis 2008 », analyse JLL.
(1) Groupement d’Intérêt Economique réunissant les quatre principaux conseils en immobilier d’entreprise (BNP Paribas Real Estate, CBRE, JLL et Cushman & Wakefield).
