Depuis trois ans, les constructeurs de maisons individuelles (CMistes) encaissent coup sur coup. Les taux immobiliers ont ainsi quadruplé entre novembre 2021 et novembre 2023, et les banques ont serré la vis sur les conditions d'octroi des crédits. Le pôle Habitat FFB pointe de son côté que « l'inflation sur les matériaux et l'entrée en vigueur de la RE 2020 ont fait bondir les prix de 30 % ». Sans compter la lutte contre l'artificialisation des sols qui raréfie l'offre de terrains. Enfin, en avril 2024, la maison neuve est exclue du PTZ, la principale aide à l'accession à la propriété. La crise est historique (lire ci-dessous), mais les constructeurs font face et trouvent des solutions.
La priorité : redonner du pouvoir d'achat aux primo-accédants, leur cœur de cible historique. De nombreux CMistes signent des accords avec des banques, pour proposer des prêts bonifiés aux taux deux à trois fois inférieurs à ceux des crédits bancaires classiques. Certains vont plus loin, comme la Compagnie immobilière de Nouvelle-Aquitaine (600 maisons vendues en 2023). « Nous avons lancé notre PTZ et créé une activité de courtage en crédit », confie Philippe Petiot, son président.
Les CMistes anticipent les prochaines étapes de la RE 2020, qui vont imposer de nouveaux seuils d'émissions carbone.
Les constructeurs offrent également des maisons plus petites donc moins chères. Chez Hexaom, elles se vendent 100 000 euros, hors terrain, pour 50 m². « Elles sont faites pour être agrandies lorsque les finances de leurs propriétaires le permettront », explique Loïc Vandromme, directeur général du numéro un français (3 369 ventes en 2023). Correspondant aussi aux besoins des familles monoparentales et des seniors, ces logements relèvent d'une conception optimisée avec des plans standardisés et une production en série.
Coup de pouce de la commune. Autre piste : les partenariats avec les élus. Au Croisic (Loire-Atlantique), Maisons du Val (30 ventes en 2023) a travaillé avec la Ville pour développer une offre abordable. « Nous avons réduit nos coûts, et la mairie a divisé le prix de ses lots par deux, de quoi proposer des opérations terrain plus maison à 260 000 euros, l'ancien modèle tournant à 400 000 euros moyens sur la commune », détaille François Duval, président. Pour lui, « la coopération entre les constructeurs et les collectivités est une condition essentielle pour créer des logements durables et financièrement accessibles ».
Les aménageurs apportent eux aussi leur pierre à l'édifice. A l'instar de Conceptions Urbaines (24 terrains vendus en 2023), qui signe « Les Terrasses de l'Allier » à Pérignat-sur-Allier (Puy-de-Dôme). Cette réalisation de 12 logements sociaux et 57 lots à bâtir réduit son empreinte carbone de 60 % par rapport à une ZAC classique grâce aux circuits courts ou encore au réemploi des matériaux du chantier. Le prix des parcelles de 350 m² commence à 62 000 euros. « Nous prouvons que maison et développement durable sont compatibles. Les élus sont ouverts à ces opérations qui logent les familles et offrent des débouchés aux bâtisseurs », note Cyrille Revel, président de l'entreprise.
Les acteurs du logement individuel misent aussi sur des microprojets d'urbanisme dans de petites villes. Implantés sur des friches recyclées, ils associent maisons et petit tertiaire. A Pechbonnieu (Haute-Garonne), Polato (15 ventes en 2023) a réalisé « Le Hameau de la Confiserie ». « Nous avons reconverti une ancienne confiserie en un programme de quatre maisons neuves à 3 380 euros/m² terrain compris plus une crèche et une maison médicale, afin d'apporter une réponse globale aux besoins de cette commune. Nous sommes en discussion avec d'autres collectivités pour renouveler ce genre d'opération », témoigne Mickaël Del Tatto, son directeur général.
Restauration d'une maison en ruine. La rénovation globale reste l'un des principaux leviers de croissance des constructeurs. Ils développent un savoir-faire spécifique qui associe expertise technique et maîtrise des prix. A Vallica (Haute-Corse), Renova, une marque de Demeures Corses, a restauré une maison familiale en ruine. « Nous avons travaillé sur la base d'une maquette numérique en partenariat avec les industriels du BTP », explique Jean-Nicolas Antoniotti, président du groupe. « Vingt-huit étudiants de l'école d'ingénieurs Paoli Tech à Corte ont été associés au projet pour assurer sa reproductibilité et préserver le patrimoine corse », se félicite-t-il.
Par ailleurs, les CMistes anticipent les prochaines étapes de la RE 2020, qui vont imposer de nouveaux seuils d'émissions carbone en insistant sur les solutions biosourcées. Trecobat (1 000 ventes en 2023) commercialise depuis deux ans des villas en bois conformes au seuil 2031. Elles comptent d'ores et déjà pour 40 % de ses ventes. Et le groupe breton développe « Nature », une maison bois qui cumule les bons points : « Fondations sur pieux vissés, fabrication hors site, formes compactes pour davantage de sobriété foncière et un prix tournant autour de 2 300 euros/m² », liste Régis Croguennoc, directeur technique de Trecobat. Ce produit devrait représenter 25 % des ventes du groupe en 2030 et 100 % en 2050, date à laquelle il vise la neutralité carbone.
Enfin, l'époque de la mono-activité semble révolue. « Nous avons lancé Mas Provence Solutions, une structure qui intervient sur toutes sortes de projets : construction neuve, rénovation, extension, petit tertiaire », illustre Johann Franchi, directeur général du groupe Mas Provence, dont la politique de diversification est loin d'être un cas isolé.
Preuve que certaines réalisations sont dignes d'intérêt, le Pôle Habitat FFB a récompensé - parmi les 18 lauréats - les solutions de Trecobat, Demeures Corses, Conceptions Urbaines, Polato et Maisons du Val dans le cadre du 22e Challenge de l'Habitat innovant, dont le palmarès 2025 a été dévoilé en novembre dernier.
Un niveau historique de faillites
Les constructeurs de maisons individuelles devraient enregistrer autour de 50 000 ventes en 2024 contre 126 000 par an en moyenne annuelle sur 2007-2023, d'après le pôle Habitat FFB. Une crise historique qui ébranle la profession : 1 200 constructeurs ont fait faillite sur un an à fin août 2024 pour une moyenne annuelle de longue période de 870 défaillances, calcule le pôle Habitat FFB.
« Les constructeurs et les promoteurs ont perdu 18 000 emplois sur les dix-huit derniers mois et 10 000 postes sont détruits chaque mois dans la filière bâtiment », alerte Grégory Monod, président du pôle. Les professionnels espèrent que la baisse des taux, la stabilisation des prix et le retour du PTZ pour la maison neuve stopperont l'hémorragie. Les acteurs de la construction immobilière privée se félicitaient des solutions trouvées avec Valérie Létard, ministre du Logement. Tous espèrent qu'elle poursuivra dans cette voie.
