Délais administratifs, contraintes techniques… Si le marché de niche des bureaux transformés avance à petits pas, son développement est porté par le marché en croissance des résidences étudiantes, selon Knight Frank.
2023, année record
Sur les 31 projets - livrés, en cours ou à lancer - issus d’un changement de destination et recensés depuis 2015 par la société de conseil, 28 bâtiments sont des anciens bureaux. Les autres immeubles transformés en résidences étudiantes sont un hôpital, un laboratoire et un musée.
Alors que 55 000 étudiants supplémentaires sont attendus en France entre 2021 et 2026, une montée en puissance des ouvertures de résidences étudiantes en lieu et place d’anciens bureaux est en cours. En 2023, cinq livraisons sont annoncées.
Du jamais-vu à l’échelle nationale. En 2024, les sept livraisons prévues constitueraient un nouveau record.
Les profils variés des investisseurs
Les opérations se concentrent en Ile-de-France. Citons la principale, en termes de SDP (17 888m²) : Good Morning Campus à Créteil (Val-de-Marne) du promoteur-exploitant Groupe Cardinal. La livraison des 549 chambres pour étudiants et appartements pour jeunes actifs, au sein de l’ancien siège de la Caisse primaire assurance maladie, est prévue en août 2024. Cette densification, en R+10, permet d’amortir les 1200 m² d’espaces partagés, prisés des locataires.
En régions, cinq résidences étudiantes issues d’une reconversion de bureaux ont été repérées à Marseille, Metz, Strasbourg, Toulouse et Villeneuve-d’Ascq près de Lille.
Les propriétaires-investisseurs ont des profils variés. Le plus représenté est Action Logement, via sa Foncière de Transformation Immobilière, Immobilière 3F et Seqens, avec sept projets sociaux. Dans la catégorie logements non conventionnés, la foncière tertiaire Gecina, qui se diversifie dans le résidentiel, compte deux projets, livrés à Paris avant la pandémie. Des promoteurs, comme Icade, Linkcity ou encore Nexity, peuvent également acquérir les bureaux pour les revendre une fois transformés, dans le cadre d’une Vefa.
