Comment Socotec appréhende la surveillance du bâti ancien ?
Avec Socotec Immobilier Durable nous nous sommes inscrits dans une démarche d’accompagnement des réhabilitations, rénovations, et la réversibilité des constructions. Notre conviction c’est qu’un bon diagnostic permet de réussir une bonne réhabilitation. Nous avons donc renforcé nos équipes sur le sujet des diagnostics des actifs immobiliers construits en regroupant 200 experts de l’immobilier durable au sein d’une même entité dédiée à cet enjeu. Ces diagnostics sont réalisés soit par des examens et des inspections visuelles, soit par des inspections instrumentées voire de la surveillance d’ouvrages par capteurs. Cela résonne avec l’actualité récente des effondrements de bâtiments comme à Lille dernièrement dont un suivi rigoureux fait défaut.
En 2018 nous avions soutenu avec Filiance un projet de loi sur le contrôle périodique des bâtiments existants selon leur criticité par rapport à leur année de construction et leur exposition à un certain nombre de contraintes extérieures qui les usent plus vite. Le projet n’est pas passé or nous voyons se multiplier les incidents. Il faut donc se préoccuper de ce sujet. En effet le parc immobilier français est ancien. Il est également de plus en plus malmené par le changement climatique -grandes chaleurs, inondations, humidité forte. Ces phénomènes accélèrent le vieillissement et l’usure des structures.
Que propose Socotec en tant que tierce partie indépendante ?
Socotec Immobilier Durable est un opérateur qui agit auprès des investisseurs, des propriétaires et des exploitants pour pérenniser les actifs immobiliers. Nous proposons des missions d’audits, de conseils et de diagnostics de structures tout au long du cycle de vie du bâtiment (lors de leur vente, leur mise en location, leur exploitation ou leur transformation). En 2022, nous avons effectué 2991 interventions pour du diagnostic solidité. Par géographie, les interventions sont majoritairement autour des zones dans lesquelles il y a eu des effondrements récents : Lille, Bordeaux, Marseille. Ces sinistres qui provoquent de l’inquiétude chez les bailleurs professionnels comme non professionnels et dans des collectivités de taille moyenne, déclenchent une prise de conscience. Nos inspections peuvent être très spécifiques comme sur les balcons suite au drame d’Angers : nous avons établi une méthodologie d’intervention à destination des bailleurs pour cartographier le risque sur leur parc, sur leurs balcons et en fonction du niveau de risque détecté, diligenter un certain nombre d’examens qui peuvent aller de l’examen visuel à l’examen instrumenté avec du Ferroscan ou de la radiographie.
Il est rare que les propriétaires instruisent des inspections périodiques volontaires. Nous intervenons suite à des alertes, à l’apparition de désordres comme des fissures, des éléments de façades qui menacent de se décrocher. Sur place, nous avons besoin de comprendre au vu des signes, comment fonctionne le bâtiment et d’analyser aussi la structure du bâtiment et ses sollicitations. Nous recherchons toutes les informations possibles pour identifier un défaut de conception, d’exécution ou d’entretien. Autant de problèmes qui peuvent être par exemple accélérés par les sécheresses avec notamment le phénomène de retrait-gonflement des argiles. Une fois ces diagnostics établis nous proposons des solutions aux propriétaires, qu’ils choisissent de mettre en place s’ils le souhaitent ou / le peuvent : confortement, évacuation, jusqu’au déclenchement de la procédure de péril imminent.
Qu’est-ce qui empêche une systématisation des contrôles ?
Il manque une loi. Beaucoup de personnes sont réputées être des techniciens du bâtiment mais elles n’interviennent que pour les actes de cessions – je pense aux diagnostiqueurs immobiliers - ou pour de la maintenance – chauffagistes, ascensoristes, chasseurs de nuisibles. Elles ne possèdent pas la compétence liée à la structure. Et ce regard manque. Beaucoup d’obligations pèsent sur les copropriétés mais rien ne concerne l’intégrité physique du bâtiment. Il y a là un angle mort. Nous prônons donc une inspection visuelle périodique, tous les cinq ans par exemple.
Comment vos diagnostics sont-ils suivis d’effet ?
Ils peuvent mener à différentes conclusions : de « tout va bien » à « il faut évacuer » en passant par « il faut renforcer ». Mais nous ne faisons que poser le diagnostic, nous ne « designons » pas de solutions de renforcement ou de réparation et nous n’assurons pas le suivi d’éventuels travaux. La prise en compte de nos observations engage les propriétaires / exploitants. Nous travaillons avec eux pour éviter les risques de ruine et faire les bons arbitrages capex/opex sur leur patrimoine bâti. Enfin nous les assistons pour les changements de destination qui peuvent provoquer des risques structurels.
