« Nous proposons de transformer la contrainte législative en opportunité de réenchanter la transformation de l’aménagement du territoire ». Rien de moins ! Lors d’une table-ronde autour du ZAN et de la densification au Simi le 6 décembre, Michel Heinrich, président de la Fédération des Scot, prône la proactivité plutôt que les lamentations face au cadre réglementaire qui se complexifie - avec, notamment, les objectifs de réduction de moitié de l’artificialisation des sols en 2030 puis de zéro artificialisation nette en 2050. Le ZAN « appelle les élus locaux à la responsabilité, et nécessite un dialogue étroit entre tous les acteurs », souligne-t-il.
Pour l’élu local (Michel Heinrich est président de la communauté d'agglomération d'Epinal), il faudra notamment associer encore plus étroitement qu’avant les acteurs du privé à la planification, compte tenu du caractère très évolutif du domaine du commerce. La Fédération des Scot projette qu’il faudra rationnaliser et optimiser des zones économiques déjà construites, construire en hauteur, renaturer quand c’est possible, réfléchir à l’autoconsommation énergétique partagée… Et pointe un sujet particulièrement épineux, celui des entrepôts logistiques. « Avec le ZAN, les élus vont être peu enclins à accueillir ces gros consommateurs d’espace, alors que les besoins sont là », souligne-t-il.
Recherche de proximité, pas de mètres carrés
Côté foncières, les défis ainsi posés sont perçus comme « vertueux, intellectuellement stimulants », selon les mots de Bruno Filippi, directeur des relations extérieures d’Immo Mousquetaires (foncière intégrée du groupement Les Mousquetaires). Il faut « faire autre chose que des boîtes en entrée de ville », poursuit-il. « Le commerce s’est toujours adapté, s’implantant là où il y a du flux, qu’il soit réel ou virtuel. Je crois beaucoup à l’économie de l’espace et à la mutabilité des espaces.»
Un discours que partage Eric Grimonpon, directeur général d’Etixia (la foncière de Kiabi), qui estime que les enseignes sont prêtes : « La logique extensive de croissance n’est plus de mise, à l’ère de l’économie d’usage, de la seconde main, de la rationalisation des mètres carrés… Aujourd’hui la recherche de mètres carrés n’est plus prégnante, c’est celle de la proximité qui prévaut ». Le directeur ne serait ainsi « pas étonné de voir bientôt des coiffeurs chez Kiabi ».
Territorialisation des objectifs
Cet enthousiasme est toutefois tempéré par une inquiétude majeure : pour Bruno Filippi, encore faut-il « que les commerçants puissent suivre, avec un foncier qui se renchérit, alors que les chiffres d’affaires n’augmentent pas toujours… ».
Je crois très fort au partenariat avec les collectivités, très en amont, à l’urbanisme de projet, et aux ORT
— Eric Grimonpon, directeur général d’Etixia
Autre ombre au tableau, la crainte que les efforts se concentrent « sur les zones denses et dynamiques, et que l’on oublie les autres », souligne Emmanuel Le Roch, délégué général de Procos, la fédération du commerce spécialisé. « Le débat [sur la planification] risque en effet d’être tendu au moment de la territorialisation des objectifs », confirme Michel Heinrich, pour qui la question de l’acceptabilité des effets du ZAN est majeure. « Il y aura certainement des zones commerciales qui seront identifiées par des documents d’urbanisme comme des zones à renaturer, ce qui va poser problème pour les propriétaires… ». Tout cela met en lumière, une fois encore, la nécessité du dialogue. « Je crois très fort au partenariat avec les collectivités, très en amont, à l’urbanisme de projet, et aux ORT », professe Eric Grimonpon, dont l’entreprise porte des projets de remembrement courant parfois sur plus de dix ans.
La fin des "mauvais projets"
« Ce n’est pas la fin des projets, ni même des projets artificialisants, mais c’est la fin des mauvais projets artificialisants », résume Romain Talamoni, directeur de projet en charge des sujets liés à l’aménagement du territoire à la Direction générale des entreprises. Désormais, la commission d’aménagement commercial utilisera comme premier critère d’appréciation l’existence ou non d’une artificialisation. « On a plutôt une surdensité commerciale en France, avec un certain nombre de locaux vides, rassure-t-il. La solution qui a été choisie avec le ZAN est de limiter le développement foncier à des cas d’exception, pour recycler du foncier et renaturer. »
Mais attention, les opérations de renaturation ne devront pas être menées dans des zones totalement décorrélées du projet : « Il ne s’agit pas de renaturer à Laval pour artificialiser à Marseille, si je caricature ! ». Là encore, les foncières affichent leur bonne volonté : « Nous ne voulons pas acheter notre vertu par de la compensation », conclut Eric Grimonpon.
