Secoués par la crise de la demande de logements et de bureaux, mais toujours en place. Le retrait des investisseurs particuliers et institutionnels ainsi que les difficultés des accédants à se financer ne bouleversent pas la hiérarchie entre les 20 principaux promoteurs immobiliers de France, classés par « Le Moniteur » sur la base de leur chiffre d'affaires 2024.
En haut du tableau, Nexity (1er) devance toujours Altarea (2e). « Le premier explique dans son bilan avoir abandonné des programmes en souffrance et s'être recentré sur les seuls projets à potentiel tandis que les résultats du deuxième bénéficient d'un effet de conjoncture lié à des cessions enregistrées en fin d'année dans ses nouvelles activités en immobilier logistique », analyse Vincent Desruelles, directeur d'études de l'institut privé Xerfi.
Derrière ce duo de tête, Bouygues Immobilier (3e) demeure sur le chemin de la décroissance. Son chiffre d'affaires global, issu à 99% du résidentiel, a été divisé par deux depuis 2019. La filiale de la major « paie probablement un positionnement prix inadapté à la demande et une mauvaise structuration en interne pour vendre en bloc » aux bailleurs sociaux, dont les niveaux de commandes aux promoteurs sont restés élevés l'an dernier, observe l'expert.
Croissance à deux chiffres
Parmi les gagnants de 2024, Procivis consolide sa 8e place. Après deux ans de baisse, le réseau de Sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété (Sacicap) affiche la plus forte progression annuelle de chiffre d'affaires (+20%), qui dépasse le milliard d'euros. Une première. Vincent Desruelles explique cette performance par « sa proximité avec les organismes HLM [au sein de l'Union sociale pour l'habitat, NDLR], qui a stimulé les ventes en bloc, et son positionnement sur le logement abordable, qui a joué favorablement et inspiré tous les grands promoteurs ».
La deuxième croissance la plus dynamique (+18%) est signée Linkcity (12e), dont le chiffre d'affaires 2023 avait reculé de… 18%. La filiale de Bouygues Construction, qui vend tous ses logements en bloc, fait un bond de cinq rangs. L'autre changement notable de ce palmarès est la disparition de Réalités, 19e en 2023 et placé en redressement judiciaire début 2025. Les ennuis du groupe profitent à Pierreval (20e) qui intègre notre classement général. Le poitevin, bien implanté en Ile-de-France, s'est récemment distingué en sauvant de la banqueroute le toulousain Carrère…
Pour s'adapter à la nouvelle donne, avec des taux trois fois plus élevés qu'en 2020 et sans Pinel, les promoteurs continuent de réduire leur masse salariale. Plusieurs plans sociaux ont marqué 2024. Nexity a licencié 237 personnes dans le cadre d'un PSE, le plus important du secteur. Hors exploitation de résidences gérées, un métier qui continue de recruter malgré la crise, Vinci Immobilier (5e) a de son côté diminué de près d'un quart ses effectifs. Chez Sogeprom (18e), qui a vendu 1169 logements l'an dernier, alors qu'il visait exactement 1798 réservations, 59 postes ont été supprimés.
Les opérateurs actionnent tous les leviers possibles : départs de CDI non remplacés, non-renouvellement de CDD… La baisse des effectifs de 9% au sein de la filiale de promotion du groupe Icade (4e) s'explique notamment par la fin des contrats d'alternants, représentant 19 ETP. A contre-courant, Bassac (7e) a créé 37 postes au sein de ses filiales françaises, Les Nouveaux Constructeurs et Marignan.
Des déclarations et des exceptions
Issu uniquement de la promotion immobilière en France, le chiffre d'affaires (CA) hors taxe (HT) consolidé déclaré par les opérateurs reflète leur activité économique lors de l'année écoulée car il prend en compte l'avancement des ventes en quote-part, c'est-à-dire déduit du CA des co-promoteurs le cas échéant. Dans leur calcul, certains ont pris en compte des missions d'assistance à maîtrise d'ouvrage (AMO) ou de maîtrise d'ouvrage déléguée (MOD), qui ne jouent pas sur le classement final. Chez Nexity et Vinci Immobilier, par exemple, ces prestations de services ont généré 1M€. Chez Demathieu Bard Immobilier, 400 000€.
Les modalités de calcul varient aussi pour le backlog (ou carnet de commandes sécurisé). Par exemple, certains n'appliquent pas les normes comptables internationales (IFRS), obligatoires pour les sociétés cotées publiant des comptes consolidés. Les promoteurs résidentiels présentent cet indicateur comme la somme des réservations non actées chez le notaire et la partie du CA restant à dégager sur les actes notariés déjà signés. En immobilier d'entreprise, des honoraires à recevoir d'intermédiaires sur des contrats signés peuvent également être comptabilisés.
Enfin, le nombre de salariés en équivalents temps plein (ETP) au 31 décembre correspond aux effectifs travaillant pour l'activité de promotion en France. Nexity, Altarea, Kaufman & Broad, Pichet et GA Smart Building font exception car ils ont communiqué à l'échelle de leur groupe, qui comprend d'autres métiers, comme l'exploitation d'hôtels ou de résidences gérées. Pour le premier cité, nous avons choisi un périmètre plus représentatif : son unité économique et sociale (UES), qui regroupe des entités de promotion et construction.
Nexity reste leader d'un marché décroissant
Aucun nouvel entrant dans ce classement 2024 toujours dominé par Nexity (1er), Altarea (2e) et Bouygues Immobilier (3e). Les leaders historiques du logement neuf restent sur le podium alors qu'ils enregistrent, à eux trois, de moins en moins de réservations.
L'écart se resserre avec Bassac (4e) et Procivis (5e), deux acteurs 100% résidentiel tournés vers les particuliers. Suivent Icade (6e), Vinci Immobilier (7e) et Kaufman & Broad (8e), qui se tiennent dans un mouchoir de poche en termes de ventes. Avec un chiffre d'affaires en régression pour la troisième année consécutive, Eiffage Immobilier réussit à se maintenir dans le top 10 d'un marché résidentiel décroissant.
A l'échelle nationale, le volume de réservations a chuté d'environ 50% depuis le troisième trimestre 2022, marqué par le début de la rapide hausse des taux d'intérêt qui a refroidi les clients institutionnels et désolvabilisé les particuliers.
Altarea champion grâce à l'immobilier logistique
Les 390 M€ de cessions signées en fin d'année en immobilier logistique ont dopé le chiffre d'affaires (CA) non résidentiel d'Altarea, qui passe de la 8e à la 1re place. Le nouveau leader de ce marché cyclique mise aussi sur les bureaux neufs et à restructurer, malgré une demande en baisse depuis la pandémie de Covid, ainsi que les data centers, promis à un bel avenir.
Adim se classe 2e, comme en 2022. La filiale de Vinci Construction devance le tenant du titre Nexity (3e), dont le carnet de commandes est proche de zéro. Celui-ci s'élevait à 349M€ un an plus tôt. Présent dans l'industrie et l'immobilier de santé notamment, le promoteur et constructeur hors site GA Smart Building (4e) confirme son statut d'outsider.
