Atterrissage en douceur pour le marché des bureaux franciliens. Après un pic atteint voici un an et demi, dans la foulée de l'élection d'Emmanuel Macron à la présidence, la demande placée a baissé de 19 % au premier semestre 2019 par rapport à la même période 2018, pour atteindre 1,1 millions de m2 loués ou vendues. « Un volume en ligne avec la moyenne observée entre 2009 et 2018 », constate le conseil Cushman & Wakefield.
Pas de grandes transactions
Comment expliquer ce fléchissement ? « L'année dernière, on avait eu un chiffre assez élevé car on avait de très grandes transactions comme Vinci à Nanterre", explique Virginie Houzé, directrice études et recherche chez JLL France. "Cette année, on n'a pas eu des transactions aussi grandes : les plus importantes font à peine la moitié en taille, comme Société Générale à Fontenay-sous-Bois". Autre projet réalisé ce deuxième trimestre, l'implantation de la Société du Grand Paris (SGP) sur le programme « Moods » à Saint-Denis (93).
Un taux de vacance de 2,3 % dans la capitale
Autre facteur de ralentissement : le rétrécissement du stock de bureaux. « Bien que la demande exprimée par les utilisateurs soit en hausse, la rareté de l’offre freine le volume des transactions », note Grégoire de La Ferté, executive director bureaux Ile-de-France chez CBRE. Au 30 juin 2019, l’offre immédiate de bureaux en région parisienne s’établissait à 2,856 millions de m², soit une baisse de 7 % sur un an.
La pénurie est réelle à Paris intra-muros, où le taux de vacance moyen se chiffre à 2,3 % en moyenne (contre 5,1 % en moyenne en Ile-de-France). « Le stock parisien frappe les esprits avec un niveau plancher de 388 000 m2 vacants, soit à peine 5 mois de commercialisation au rythme actuel », commente-t-on chez Cushman & Wakefield.
Conséquence directe de ce déséquilibre entre l’offre et la demande : les valeurs locatives à Paris intra-muros atteignent des sommets (880 euros/m2/an pour les loyers prime les plus élevés) et une moyenne de 830 euros/m2 / an (+ 6 % en un an) dans le Quartier central des affaires (QCA).
Le coworking représente la moitié des transactions de plus de 5000 m2 à Paris
Certaines entreprises parisiennes contournent le manque de bureau en louant des espaces de coworking qui essaiment un peu partout dans la capitale. Sur le dernier semestre, les opérateurs de coworking sont à l’origine d’une transaction sur deux sur le segment des surface de plus de 5000 m2 à Paris, soit plus de 119 000 m2 avec We work 5 (transactions), suivi par Kwerk (2 transactions) et Wojo (une transaction).
La demande se reporte aussi sur la première couronne, le seul périmètre d'Île-de-France où les transactions progressent nettement depuis le début d'année. Près de 230 000 m² y ont été commercialisés au premier semestre 2019. « Une performance supérieure de 127 % à celle observée au premier semestre 2018 », note-t-on chez JLL.
Retour des sud-Coréens sur l'investissement
Côté investissement, le marché du bureau francilien se porte bien. 9,9 milliards d’euros ont été engagés depuis le début de l’année. « Dans un contexte international difficile marqué par les tensions commerciales, les tergiversations du Brexit ainsi que les poussées populistes, le marché français renforce encore son attractivité.
Les sud-coréens sont très présents. Ainsi, en volume investi, le capital asiatique fait pour la première fois depuis 30 ans jeu égal avec celui des Américains », observe Nicolas Verdillon, executive director investment properties chez CBRE.
