1. Principe du bail réel solidaire (BRS)
Le BRS est un contrat par lequel le bailleur consent à un preneur, pour une durée comprise entre 18 et 99 ans, des droits réels immobiliers en vue de la location ou de l'accession à la propriété de logements, avec, s'il y a lieu, obligation pour ce dernier de construire ou réhabiliter des constructions existantes.
Les droits réels immobiliers conférés au preneur portent sur les logements, le bailleur restant propriétaire du terrain. Ce mécanisme permet ainsi de faire sortir le coût du foncier du prix des logements.
Pendant toute la durée du BRS, les logements doivent être occupés à titre de résidence principale.
Le bailleur est obligatoirement un organisme de foncier solidaire (OFS) (voir encadré). L'OFS peut conclure des BRS directement avec des acquéreurs sous conditions de ressources, lesquels acquièrent, dans la limite d'un prix plafond, les droits réels immobiliers afférents à leur logement. En pratique, ce sera le cas lorsque l'OFS est déjà propriétaire de logements ne nécessitant pas de réhabilitation.
L'OFS peut également louer les terrains en BRS à un opérateur (promoteur privé ou bailleur social), à charge pour celui-ci de construire ou de réhabiliter des logements et de vendre à des personnes physiques sous conditions de ressources et à des prix plafonnés les droits réels immobiliers attachés à ces logements. Si le BRS le permet, l'opérateur peut louer les logements qu'il a construits ou réhabilités à des locataires dont les ressources et les loyers ne devront pas excéder les plafonds applicables aux logements locatifs financés avec un prêt locatif à usage social (PLUS).
2. Spécificités du BRS portant sur des logements en accession à la propriété
Cas où un promoteur est chargé de vendre aux accédants les droits réels immobiliers attachés aux logements qu'il a construits ou réhabilités
Deux BRS seront signés :
- un BRS initial conclu entre l'OFS et le promoteur qui portera sur l'ensemble de l'opération d'accession ;
- au moment où le promoteur cédera les droits réels immobiliers aux différents acquéreurs, l'OFS agréera chacun d'eux en leur faisant signer un BRS utilisateur.
Les droits réels immobiliers cédés à chaque acquéreur seront automatiquement retirés du BRS initial. Lorsque le promoteur aura cédé la totalité de ses droits réels immobiliers, son BRS initial passé avec l'OFS s'éteindra.
Plafonds des prix d'acquisition des droits réels immobiliers et de ressources des acquéreurs
Pour la cession des droits réels immobiliers, les plafonds de prix à respecter ainsi que les plafonds de ressources des acquéreurs sont ceux applicables dans le cadre des opérations de location-accession à la propriété financées par un prêt social de location-accession (PSLA).
Paiement d'une redevance foncière
L'acquéreur accédant, preneur d'un BRS conclu avec l'OFS, devra s'acquitter auprès de ce dernier, et pendant la durée du bail, d'une redevance foncière dont le montant a vocation à rester raisonnable. Ce montant est fixé par l'OFS en tenant compte des conditions d'acquisition du foncier et, le cas échéant, des conditions financières et techniques de l'opération de construction ou de réhabilitation des logements. Le non-paiement de la redevance constitue un motif de résiliation du BRS.
Le mécanisme de rechargement du BRS
Il constitue la différence majeure avec les autres baux de longue durée existants. En effet, à chaque cession des droits réels immobiliers (que ce soit à l'occasion d'une vente, d'une donation ou d'une succession), la durée du nouveau BRS que l'OFS signera avec le nouvel acquéreur qu'il aura agréé sera automatiquement prorogée. Ainsi, le nouvel acquéreur bénéficiera d'un droit réel d'une durée égale à celle prévue dans le BRS conclu avec le précédent acquéreur. Ce mécanisme permet ainsi d'éviter que les logements ne redeviennent la propriété de l'OFS.
Caractère anti-spéculatif du BRS
En cas de mutation, le prix de cession des droits réels immobiliers est limité à leur valeur initiale, actualisée par application de la variation d'un indice choisi par l'OFS, et majorée de la valorisation des travaux effectués entre l'acquisition et la cession. Les modalités de valorisation et la nature des travaux sont déterminées par le BRS liant le preneur et l'organisme de foncier solidaire.
Aucune dérogation n'est permise, la sanction du dépassement du prix maximum étant la nullité de la vente.
Modalités de transmission des droits réels immobiliers
En cas de cession ou de donation, le cédant doit adresser au bénéficiaire potentiel (acquéreur ou donataire) une offre comprenant des informations obligatoires. L'offre doit être maintenue pour une durée minimum de 30 jours, à compter de sa réception par le bénéficiaire potentiel. Ce dernier ne peut l'accepter avant le 11 e jour suivant sa réception. Lorsque l'offre a été acceptée, le titulaire du BRS a 30 jours pour en informer l'OFS en lui demandant l'agrément du bénéficiaire. Il joint à sa demande un dossier complet permettant notamment de justifier l'éligibilité du nouveau bénéficiaire.
L'OFS a 2 mois, à compter de la transmission du dossier, pour agréer le bénéficiaire. Si l'agrément est refusé, le cédant peut demander à l'OFS de lui proposer un acquéreur éligible au BRS, aux conditions d'acquisition respectant les modalités de calcul du prix de vente prévues par le BRS. À défaut de proposition dans les 6 mois de la demande du cédant, l'OFS se porte acquéreur des droits réels immobiliers.
À l'occasion de toute cession ou donation, l'OFS dispose d'un droit de préemption. S'il l'exerce, il peut racheter les droits réels afférents au bien objet du BRS ou les faire acquérir par un bénéficiaire répondant aux conditions de ressources. L'OFS doit faire connaître sa décision d'exercer son droit de préemption dans un délai de 2 mois à compter de la transmission de l'offre préalable de cession ou de donation. Ce délai est prorogé d'un mois en cas de refus de l'agrément. En cas de préemption, le preneur est indemnisé de la valeur de ses droits réels selon les conditions prévues par le BRS. En cas de décès du preneur, les droits réels sont transmis à son ayant droit. La durée du bail est prorogée de plein droit pour une durée identique à celle du bail initial si l'ayant droit remplit les conditions d'éligibilité à un BRS. Toutefois, ces conditions ne sont pas opposables au conjoint survivant, quel que soit le régime matrimonial, ou au partenaire pacsé. En revanche, si l'ayant droit n'est pas éligible aux conditions d'éligibilité, il a 12 mois à compter du décès pour céder ses droits à un acquéreur éligible et agréé par l'OFS. À défaut de cession, le BRS est résilié et l'ayant droit est indemnisé par l'OFS de la valeur de ses droits réels immobiliers selon les modalités prévues au bail.
3. Avantages fiscaux liés aux opérations réalisées dans le cadre d'un BRS
Taux réduit de TVA de 5,5 %
Ce taux s'applique :
- aux acquisitions de terrains à bâtir par un OFS en vue de la conclusion d'un BRS ;
- aux acquisitions de logements neufs par un OFS en vue de la conclusion d'un BRS conclu directement entre l'OFS et un preneur occupant le logement dans les conditions prévues au premier alinéa de l' (CCH) ;
- aux cessions, prévues à l', des droits réels immobiliers attachés aux logements construits ou réhabilités dans le cadre d'un BRS et destinés à la résidence principale des acquéreurs (article 278 sexies, I, 13° du CGI).
Exonération de la taxe de publicité foncière de 0,715 %
Cette exonération bénéficie aux seuls BRS conclus en application de l'. Sont concernés ceux conclus entre l'OFS et l'opérateur dans le cadre d'une opération d'accession à la propriété ainsi que ceux conclus entre l'OFS et les ménages accédants bénéficiaires de droits réels immobiliers acquis auprès de l'opérateur ( - BOI-ENR-JOMI-10-20170802, § 160).
Abattement facultatif de 30 % sur la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)
Les conseils municipaux, les conseils départementaux ou les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre peuvent, s'ils le souhaitent, adopter une délibération instituant un abattement de 30 % sur la base d'imposition de la TFPB des logements faisant l'objet d'un BRS (article 1388 octies du CGI).
