Les entrées de villes commerciales présentent un potentiel de 1,6 million de nouveaux logements, soit l’équivalent de la production neuve des cinq dernières années*. Cette estimation est avancée par deux filiales de la Caisse des dépôts : Icade et la Scet, qui publient le 4 juin leur premier « baromètre » sur ce sujet très politique.
Dans le détail, le promoteur immobilier, qui vient d’acquérir neuf fonciers au groupe Casino en vue de les transformer en quartiers mixtes, et la société d’ingénierie, qui conseille les collectivités et leurs satellites, pensent que 123 211 logements pourraient être développés lors de la prochaine mandature municipale, de 2026 à 2032, sur les sites inférieurs à 3 ha, et que 336 736 pourraient être créés à horizon 15 ans, sur les sites de 3 à 5 hectares.
« La transformation des grands sites nécessite un temps plus long et permettrait la création de 1 177 416 de logements à horizon 20 ou 25 ans », expliquent-ils.
Un potentiel de renaturation
En ciblant les aires urbaines dont la ville-centre compte au moins 10 000 habitants, 3 838 sites de plus d’1ha ont été recensés en France métropolitaine. Ils totalisent plus de 78 000 ha, soit sept fois la superficie de Paris.
Au nom de la mixité programmatique, ces entrées de villes mono-fonctionnelles, dévouées au commerce, permettraient en outre de faire émerger 15 000 ha de foncier économique. La France compte actuellement près de 450 000 ha dédiés aux activités artisanales, commerciales, industrielles et logistiques, représentant entre 25% et 30% des surfaces urbanisées du pays, selon le Centre d’études et d’expertise sur les risques, l’environnement, la mobilité et l’aménagement (Cerema).
Ces sites artificialisés pourraient enfin « générer un potentiel de désimperméabilisation et de renaturation de 10 000 ha », soit la moitié de la surface moyenne artificialisée chaque année dans le pays, soulignent les filiales de la Caisse des dépôts. « La transformation des entrées de villes constitue une démarche de recyclage foncier. Outre les surfaces renaturées, ce sont donc toutes les surfaces non-consommées grâce à ces projets de transformation qu’il convient de prendre en compte », précisent-elles.
La création de logements divise
Reste à lever les freins, identifiés par les décideurs locaux issus des collectivités ou des acteurs du commerce et de l’immobilier. La « capacité à porter le projet de transformation sur le temps long » est citée par 55% d’entre eux. Suivent l’équilibre économique des projets et le nombre et la diversité des propriétaires (49%, ex-aequo), qu’il faut convaincre avant de passer aux travaux, et le « risque de concurrence avec le centre-ville » (45%).
Autre problème : leurs principales attentes exprimées (création d’espaces verts, amélioration de la qualité architecturale...) ne correspondent pas à celles des électeurs. En effet, 64% des 1 000 habitants interrogés dans le cadre de ce baromètre considèrent que « la construction de logements dans les entrées de ville commerciales doit être un sujet prioritaire ou important pour les équipes municipales qui s’installeront l’an prochain ». Or, la production de logements dans ces sites est jugé prioritaire par 28% des 249 décideurs sondés. Les élections municipales sont prévues en mars 2026.
*Ces cinq dernières années, près de 1,7 million de logements collectifs et individuels ont été mis en chantier : 376 700 en 2020, 386 700 en 2021, 376 200 en 2022, 287 100 en 2023 et 263 100 en 2024.
