Les prix de l’immobilier ont fortement progressé en France, entre 1998 et 2007, puis entre 2009 et 2012. Les facteurs multiples qui ont permis la première envolée sont bien connus : facilité d'accès au crédit et taux d'intérêt bas, politiques de soutien de la demande, insuffisances de l’offre foncière, hausse des
coûts de construction. La seconde phase est, elle, plus directement liée à la crise financière qui a encouragé un repli sur l’immobilier, "valeur refuge".
L’accès à un logement est donc devenu un problème majeur, en particulier dans les zones tendues comme la région parisienne.
De nombreux arguments plaident en faveur d’une politique publique visant à modérer la hausse, voire inverser la courbe des prix immobiliers.
Le Conseil d'analyse économique, instance consultative dépendant du Premier ministre a donc publié une note compilant 11 propositions pour stimuler l'offre, corriger des distorsions du côté de la demande et fluidifier le marché de l'immobilier.
Pour stimuler l’offre, le CAE propose d'abord d’améliorer la gestion du foncier en transférant sa responsabilité de façon systématique au niveau des intercommunalités et de favoriser les gains de productivité et la concurrence dans le secteur de la construction. Pour ce faire, le CAE imagine "un groupe de travail interministériel et d’experts" qui pourrait proposer "des mesures favorisant aussi bien la synchronisation entre les concepteurs et les réalisateurs des projets que l’entrée de nouveaux acteurs sur le marché de la construction (en simplifiant, au besoin, le système de normes)".
Densifier
Pour fluidifier le marché et rendre la fiscalité foncière plus équitable, le CAE suggère de supprimer "par étapes les droits de mutation à titre onéreux et de réformer la taxe foncière sur la propriété bâtie", en l'asseyant sur "la valeur vénale nette des biens" (valeur de marché déduction faite des emprunts en cours). Une réforme complétée par "une taxation des plus-values latentes des terrains non bâtis" pour encourager la vente des terrains lorsqu’ils deviennent constructibles. Des réformes qui supposent de mettre "rapidement en application" l’obligation faite aux notaires de renseigner les bases notariales (les décrets d'application de la loi du 28 mars 2011 sont toujours en attente de publication), souligne le CAE.
Libérer du foncier, l'idée n'est pas nouvelle, en créer et le densifier, voilà l'innovation proposée par le CAE.
Le conseil imagine ainsi pour Paris de "poursuivre la couverture du périphérique (...) pour y construire espaces verts et immeubles" et "d'augmenter la densité de construction, au moyen de différents leviers, en permettant, par exemple, la construction d’immeubles de plus grande hauteur dans les arrondissements périphériques de Paris, sans toucher aux réglementations actuelles pour les quartiers plus centraux."
Supprimer le PTZ +
Enfin, le CAE envisage une suppression progressive de l’ensemble des aides à la pierre. Des mesures jugées "coûteuses" (plus de 4 milliards d’euros en 2012) et qui "tendent à soutenir les prix pour un gain limité en termes d’accession à la propriété".
Les politiques du logement et, en particulier, les politiques d’accession à la propriété, recèlant selon le CAE "un potentiel de progrès en termes à la fois d’efficacité, d’équité et d’économies budgétaires", il propose donc d'"assurer la neutralité fiscale entre le locatif privé et l’acquisition" en arrêtant progressivement les dispositifs de défiscalisation des intérêts d'emprunt et le PTZ+. Le CAE préconise à la place "d'explorer les
solutions de location-accession pour les ménages modestes, qui évitent le risque de dépréciation du patrimoine en cas de retournement du marché immobilier local.
