Le coup de frein Covid semble digéré. « En 2021, les bureaux flexibles ont retrouvé la croissance, en termes d’occupation et de demande à Paris et en régions », assure Fabrice Le Roux, directeur de la plateforme Workthere du groupe britannique de conseil en immobilier Savills.
Il est question ici des 800 bureaux privatifs multi-locataires, plateaux indépendants mono-locataires et immeubles entiers loués au mois, à l’année ou plus via un contrat de service recensés en France par Workthere.
Une petite part de marché de 2,4%
Ces espaces, dont le taux de vacance moyen de 16% est supérieur à celui du bureau classique avec bail 3-6-9, affichent une part de marché de 2,4% dans l’immobilier de bureaux. Cette part pourrait atteindre « 12 à 15% d’ici à dix ans selon les différents brokers », résume Fabrice Le Roux.
L’appétit des jeunes entreprises en croissance, des PME qui externalisent l’immobilier, des sociétés du CAC 40 en quête de flexibilité ou encore des groupes étrangers qui mettent un premier pied en France pourrait se traduire par « a minima une cinquantaine d’ouvertures de nouveaux sites par an », anticipe-t-il.
En 2021, 51 bureaux flexibles ont ouvert, dont 34 en Ile-de-France.
Des ouvertures retardées faute de matériaux
La crise des matériaux accentuée par la guerre en Ukraine va « reporter quelques ouvertures de quelques semaines, sauf s’il y a pénurie complète en cloisons et câblages », avance-t-il. Et d’ajouter : « Ce qui peut freiner, c’est la disponibilité des immeubles, proches des transports, et des éléments plus techniques, comme le nombre de personnes à placer dans les plateaux. » L’équation économique est trouvée quand l’opérateur peut disposer d’un poste de travail pour 10m².
A chaque chantier, des marques profitent du savoir-faire historique de leur mentor. « Flex’O, filiale du Groupe Courtin, prend à bail comme la plupart des opérateurs. Christophe Courtin, son patron, est aussi promoteur et c’est dans le cadre de cette activité qu’il fait construire des immeubles. Pour les aménagements des espaces, Flex’o s’appuie logiquement sur les compétences de l’activité promotion et sur des prestataires extérieurs », développe Fabrice Le Roux.
La plupart des travaux en cours ou à venir concernent principalement de la réhabilitation. Ces opérations font et feront travailler essentiellement aménageurs et architectes d’intérieur, quand ces compétences ne sont pas internalisées.
Un « marché gris, encore difficile à lire »
La croissance de ce « marché gris, encore difficile à lire », selon l’expert, est porté par deux profils.
D’un côté, les petits opérateurs comme le français SnapDesk qui louent des plateaux de 150 et 500m² à un seul client.
De l’autre, des acteurs historiques comme le groupe suisse IWG (Regus, Spaces…) et des jeunes marques soutenues par des hôteliers ou des foncières comme Wojo (détenue à parts égales par Accor et Bouygues immobilier) et Wellio (Covivio) qui misent sur des immeubles multi-locataires ou « des pieds d’immeubles pour apporter une variable d’ajustement à leurs clients », illustre-t-il.
