Décollage imminent (et fulgurant). « Le parc d’entrepôts à étages pourrait quasiment doubler voire tripler » en quatre ans en Ile-de-France, annonce CBRE, dans une enquête que nous révélons en exclusivité. Actuellement, la région-capitale compte 17 sites existants pour 784 319m².
La société de conseil, qui présentera son étude au Salon de l’immobilier d’entreprise (Simi) à Paris du 12 au 14 décembre, a recensé 767 120m² en projet, dont les livraisons les plus tardives sont prévues en 2027.
Plus de 200 000m² sont en construction, en cours de restructuration ou prêts à démarrer. CBRE cite, entre autres, l’immeuble à deux niveaux imaginé par l’agence généraliste ChartierDalix pour la foncière Sogaris, qui doit voir le jour dans la ZAC Gare Ardoines, à Vitry-sur-Seine (Val-de-Marne). Chantier annoncé en 2017 pour une livraison prévisionnelle en 2020…
Autrement dit, la majorité des entrepôts à étages à créer ou à restructurer sont en cours d’instruction ou au stade de projet, comme Green Dock de Goodman dans le port de Gennevilliers (Hauts-de-Seine). La livraison des 95 000m² d’exploitation logistique est prévue en 2027.
Sept projets en régions
Sans surprise, ces « 661 265 nouveaux m² nets » et 105 855m² à restructurer se concentrent en région parisienne, où les loyers élevés, en raison d’une forte demande et d’une offre faible, permettent aux développeurs et investisseurs de s’y retrouver économiquement (lire encadré, à la fin de l’article).
Mais les métropoles de la grande dorsale, allant de Lille à Marseille, en passant par Lyon, où la logistique -horizontale- est très développée, veulent aussi leur part du gâteau. D’ici trois ans, sept nouveaux entrepôts multi-niveaux pourraient s’ajouter aux deux bâtiments existants en régions, anticipe CBRE.
Taux de remplissage garanti
Pourquoi tant d’agitation ? Au pays du ZAN, l’entrepôt à étages est promis à un bel avenir. Il peut séduire les élus contraints par le manque de foncier, les investisseurs à la recherche d’un produit d’appel en zone dense et les utilisateurs en quête de nouvelles solutions. En résumé, il permet de « faire plus de m² avec moins d’emprise au sol pour contrer la rareté foncière », note CBRE.
La société de conseil s’est intéressée aux immeubles logistiques d’au moins un niveau, disposant d’une rampe d’accès et proposant au moins un monte-charge. En grande majorité, l’objet étudié est en R+1. Il peut, parfois, s’étendre au sous-sol.
Si le produit est la norme dans la très dense région de Tokyo (Japon), où la moyenne par bâtiment atteint six étages, la France avait fait figure de pionnière dans les années 70. Citons le « premier bâtiment industriel européen » baptisé Mozinor à Montreuil (Seine-Saint-Denis) et l’actuel « hub » de logistique urbaine du transporteur Geodis situé boulevard Ney à Paris (XVIIIe).
« Sauf défaut de conception initial, ces immeubles affichent (…) des taux de remplissage proche de 100% pour une grande majorité d’entre eux », assure CBRE. Les loyers des cellules à étages sont à leur plus haut niveau depuis 2022. Hors franchises et autres gestes en faveur du locataire, ceux-ci peuvent atteindre 150€/m² en Ile-de-France.
