Spécialisée depuis seize ans dans la conception et l’animation de résidences sociales et intergénérationnelles, Maisons Marianne annonce au « Moniteur » le lancement cette année de quatorze chantiers pour un total de 1300 logements neufs. Essentiellement en Ile-de-France, mais aussi dans les Hauts-de-France et la région marseillaise, son nouveau terrain de jeux.
L’an dernier, dix résidences avaient été commencées par ses partenaires promoteurs. « Avec un rythme moyen de mises en chantier de six à huit résidences par an avant 2024, les années 2024 et 2025 illustrent la volonté d’accélération de Maisons Marianne, encouragée et soutenue par notre actionnaire, le groupe immobilier Atland », souligne Nicolas Brunet, directeur général délégué.
Un tiers des opérations sont réalisées par Atland Résidentiel, filiale de promotion de groupe éponyme. Les autres acteurs qui soutiennent son développement présentent des profils variés : Nexity, Altarea, Demathieu Bard Immobilier, Coffim, Evidence Habitat Universel…
Les promoteurs ont réduit leurs marges
Malgré la légère baisse des taux initiée l’an dernier qui se traduit par une timide reprise des ventes de logements, les promoteurs « acceptent des niveaux de marges qu’ils n’acceptaient pas avant » la crise de la demande qui les fragilise depuis plus de deux ans, à savoir « 5% aujourd’hui contre 7 voire 10% », estime-t-il.
Les acteurs se lancent dans des projets Maisons de Marianne pour « permettre la sortie des opérations et ainsi éviter de geler des actifs et des fonds propres, sur des fonciers achetés trop cher et destinés initialement à la vente au détail », résume-t-il.
L’an dernier, sept résidences Maisons Marianne ont été livrées, pour un total de 533 logements, soit son rythme de croisière annuel avant la crise. Six sites pour 450 logements avaient été livrés en 2022, puis seulement trois pour 260 unités en 2023.
En cette nouvelle année de crise, sa 50ème résidence devrait été livrée en avril prochain à Lille par les promoteurs Adim et Duval. Acquise par Maisons Marianne, celle-ci sera gérée par le bailleur social Clésence, du groupe Action Logement.
Des projets retardés
Sur les huit livraisons annoncées cette année, deux sont des programmes qui devaient être terminés l’an dernier.
D’autres chantiers ont été décalés voire annulés en raison des « lenteurs administratives et hésitations politiques qui entraînent des changements réglementaires et donc des surcoûts par rapport au projet initial », regrette le dirigeant. Par exemple, une résidence pensée pour le seuil 2025 de la RE 2020 qui doit finalement répondre aux exigences de 2028… « Des renégociations foncières ont permis de sauver des opérations impactées par la réglementation mais aussi par un PLU ou PLUi révisé au bout de deux ans », illustre-t-il.
Les défaillances d’entreprises exposées à la crise immobilière peuvent aussi freiner Maisons Marianne. Dans les Hauts-de-France, un programme porté par Edouard Denis, filiale de Nexity, a pris plus d’un an de retard.
Un rebond attendu en 2027, pas avant
Quand est attendu le rebond chez Maisons Marianne, dont le développement repose à la fois sur les promoteurs qui réduisent leur masse salariale et les bailleurs sociaux qui disent manquer de fonds propres pour relever le double défi d’agrandissement et de rénovation du parc HLM ?
« La légère baisse des taux depuis un an et un éventuel élargissement du prêt à taux zéro (PTZ) aux zones dites détendues ne permettront pas au marché de redémarrer. La baisse (promise par le gouvernement Barnier, NDLR) de la réduction du loyer de solidarité (RLS) devrait donner un peu d’oxygène aux bailleurs sociaux, mais il n’y aura pas d’inversement de la courbe des mises en chantier de logements. Nous nous attendons encore à deux années délicates. »
Le dirigeant pointe « l’instabilité politique avec quatre changements de gouvernements en 2024 qui ne favorise pas la prise de décision des acteurs immobiliers » ainsi que les élections municipales prévues l’an prochain. « Les maires nous demandent déjà de retarder nos projets pour ne pas perturber leur campagne électorale », confie-t-il.
2025, année de la diversification
En quête de relais de croissance, Maison Marianne envisage de se diversifier à partir de cette année dans le logement libre. L’idée est d’offrir une rentabilité de 4 à 5% par an aux investisseurs institutionnels, qui ont déserté le marché résidentiel classique depuis la fin de l’époque des taux bas. « Un petit panier de résidences intergénérationnelles, ce serait pas mal pour leur politique RSE », imagine-t-il.
Comme dans les sites gérés par les bailleurs sociaux, un animateur viendrait en moyenne deux jours par semaine pour stimuler les interactions entre locataires de ces logements non conventionnés. Ceux-ci se trouveraient également au sein de résidences avec espaces partagés type tisanerie.
