Les parlementaires devront reprendre plus tôt que prévu, le 10 septembre, pour examiner le projet de loi relatif à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social. Ce texte, qui sera présenté en conseil des ministres mercredi 5 septembre, occupera les sénateurs réunis en session extraordinaire tandis que les députés traiteront des contrats d’avenir (qui pourraient aussi être ouverts au monde HLM). Il devrait passer en deuxième lecture à l’Assemblée dès le 23 septembre.
Ce projet de loi, qui vise à créer les conditions pour construire 150 000 logements sociaux, s’articule autour de deux idées maîtresses : la mobilisation du foncier public et le renforcement des obligations des collectivités concernant la production de logements sociaux.
25% de logements sociaux par commune
Concrètement, le texte prévoit de porter à 25% (contre 20% actuellement) le seuil minimal de logements sociaux pour les communes de plus de 1 500 habitants en Ile-de-France et 3 500 habitants ailleurs qui font parties d’une agglomération de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une ville de plus de 15 000 habitants, en modifiant les dispositions de la loi Solidarité et Renouvellement urbains (SRU) de 2000. Cependant, avec la volonté de s’adapter à la réalité géographique où certaines situations sont plus tendues que d’autres, ce taux restera à 20% pour les communes dans lesquelles le parc de logements existants ne justifie pas un effort de production supplémentaire pour répondre à la demande des personnes à revenus modestes ou défavorisées (liste fixée par décret).
Ce relèvement du seuil devrait s’accompagner de sanctions financières plus lourdes à l'égard des communes qui ne respecteraient pas ce taux et de mesures plus contraignantes pour les communes les plus riches. Le préfet pourrait multiplier par cinq le montant des sanctions prévues. Il est ainsi prévu de faire passer les pénalités pouvant aller actuellement jusque 5% des dépenses de fonctionnement à 10% pour les communes dont le potentiel fiscal par habitant est supérieur à 150% de la moyenne. Ces recettes devraient être affectées à l’établissement public foncier compétent. Le projet de loi prévoit en outre que l’Etat peut déléguer l’exercice du droit de préemption urbain sur les communes en état de carence aux EPCI délégataires des aides à la pierre et aux établissements publics fonciers locaux.
Mise à disposition du foncier de l’Etat
Le second volet du projet de loi porte sur la mise à disposition de terrains propriétés de l'Etat.
Si la loi de cohésion sociale de 2005 avait donné à l’Etat la possibilité de vendre ses terrains pour la construction d’HLM avec une décote plafonnée, celle-ci n’était pas utilisée. Le futur projet de loi prévoit que cette décote pourra aller jusqu’à 100% sur le prix du terrain cédé aux collectivités locales ou aux EPCI sur la partie destinée à construire du logement social (locatif ou accession à prix maîtrisé).
En contrepartie, l’acquéreur devra préciser les conditions d’utilisation du terrain. Autre condition : l’avantage financier résultant de cette cession sera exclusivement et en totalité répercuté dans le prix de revient des logements locatifs sociaux et des logements en accession à prix maîtrisé. En cas de non-respect du programme, un mécanisme de remboursement ou de paiement d’un complément de prix est prévu. Aucun mot en revanche dans le texte sur les baux emphytéotiques dont il avait été beaucoup question pendant la campagne.
Selon le ministère du Logement, 900 sites publics soit un total de 2 000 hectares seraient identifiés à ce jour; ils permettraient la construction de 110 000 logements sociaux sur la période 2012-2016.
Le sénateur et ministre délégué à la Formation professionnelle Thierry Repentin, qui présidait l’Union sociale pour l’habitat (USH) jusqu’au 31 août, peut s’estimer satisfait dans la mesure où les grands axes du projet de loi que Cécile Duflot présentera en conseil des ministres le 5 septembre reprennent les principales demandes formulées par l’USH en janvier dernier lors de la convention du mouvement HLM.
L’USH indique que le financement de logements sociaux est passé de 82 800 unités en 2008 à 110 600 en 2011, soit une hausse de 33,5% (90 000 financements attendus en 2012). S’agissant des livraisons, elles étaient de 47 900 unités en 2008 à 77 600 en 2011 au sein du mouvement HLM (10 000 peuvent vraisemblablement y être ajoutés en provenance des SEM), notamment grâce aux ventes d’Icade. Ce qui représente 14 milliards d’euros de travaux par an. La production sera donc moindre cette année, du fait aussi des tours de tables moins faciles à boucler.
Volontarisme politique
Ces nouveaux outils seront-ils suffisants pour parvenir à sortir 150 000 logements sociaux par an? « Le fait que les thèmes qui nous tiennent à cœur soient dans le programme du gouvernement n’est pas une garantie de résultat mais une garantie de travail », a expliqué Thierry Repentin à la presse le 30 août.
Au-delà de ces outils, il faudra également de nouveaux financements. Le gouvernement prévoit de publier un décret vers le 20 septembre pour relever de 25% le plafond du Livret A. Le mouvement HLM souhaite que Bercy demande à la Caisse des dépôts que les bénéfices supplémentaires engendrés par le surplus de collecte placée soit utilisé pour baisser les taux des prêts aux organismes HLM, afin de réduire le coût de construction du logement social. Il a également promis de supprimer le prélèvement annuel de 245 millions sur les organismes HLM en 2013. Mais il faudra aussi une forte volonté politique. Cécile Duflot aura là bien besoin du soutien du Premier ministre et du Président de la République pour que ces outils se traduisent vite par le lancement d’opérations.
