Une photo de famille inédite. Les porte-parole des dix organismes professionnels (1) réunis au sein de l'Alliance pour le logement, dont les intérêts divergeaient jusque-là, se sont affichés soudés comme jamais le 24 janvier à Paris lors de la première conférence de presse du mouvement lancé en septembre 2023. Objectif : parler d'une seule voix pour imposer le logement au cœur de l'agenda public. Ce bloc se retrouve alors face à un nouveau gouvernement, nommé le 9 janvier dernier sans ministre du Logement. « C'est un appel de la dernière chance pour provoquer un sursaut de la part du Premier ministre », a souligné Emmanuelle Cosse, présidente de l'Union sociale pour l'habitat (USH).
De l'agent immobilier à l'économiste de la construction, tous les métiers « alliés » redoutent que la crise du logement se transforme en crise sociale. Car oui, la destruction d'emplois est en marche. La Fédération française du bâtiment (FFB) table cette année sur la suppression de 90 000 postes dans le bâtiment, après les 3 000 à 10 000 perdus l'an passé. La décroissance du marché résidentiel, estimée à 20 Mds € entre 2022 et 2025, serait synonyme de 150 000 pertes d'emploi supplémentaires, anticipe de son côté la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Et déjà les acteurs se redimensionnent en conséquence, comme Vinci Immobilier qui planche sur un plan de départs volontaires. Les métiers connexes sont aussi touchés, à l'image des bureaux d'études, dont l'activité repose majoritairement sur le logement, et les études notariales, fragilisées par le recul des transactions dans l'ancien et le neuf. Sans oublier les agences d'architecture, qui devront supprimer un emploi sur six cette année, selon l'Union des architectes (Unsfa).
Une crise conjoncturelle et structurelle. Professionnels et observateurs du secteur du logement dressent le même constat. La crise de l'offre est conjoncturelle car due à la rapide hausse des taux directeurs entre mi-2022 et mi-2023. Celle-ci a eu pour conséquence de désolvabiliser les ménages ayant besoin d'emprunter pour se loger ou investir dans le parc privé. En 2023, seulement 60 000 logements neufs ont été réservés par les particuliers. Un volume en baisse de 35 % sur un an, selon Adéquation. « En l'espace de douze mois, les clients ont perdu 25 % de leur capacité d'achat », estime Olivier Conus, directeur des partenariats de la société de conseil.
Les 200 000 demandeurs d'un logement social supplémentaires entre 2022 et 2023 illustrent un parcours résidentiel entravé.
Le salut ne viendra pas à court terme de la production HLM pénalisée, entre autres, par l'indexation des prêts accordés aux bailleurs sur le livret A. Son taux est bloqué à 3 % jusqu'à janvier 2025, quand l'inflation sera ramenée autour de 2 %, selon les prévisions de la Banque de France. Mais la hausse des prix passée pèse encore. « Les budgets existent, mais ont été prévus en 2021 ou 2022, observe Charles-Henri Tachon, dont l'agence voit son activité reposer à 30 % sur le logement social. Il y a par conséquent un grand écart entre les montants fixés et le coût actuel de la construction. » Imed Robbana, directeur général du Comité ouvrier du logement (COL), une coopérative HLM du Sud-Ouest qui détient 2 400 logements et en lance plusieurs centaines par an, confirme : « En 2018, il fallait 10 000 € de fonds propres par logement à produire. Entre la réduction de loyer de solidarité (RLS) en 2018, la flambée des prix des matières premières en 2021 et la brutale hausse du taux du livret A en 2022, il en faut 40 000 aujourd'hui. Le modèle n'est plus viable. » Ces difficultés de financement, aussi bien des organismes HLM que des clients des opérateurs privés, ne sont pas exclusivement liées à la politique monétaire anti-inflation de la Banque centrale européenne. « Les racines de la crise sont structurelles, plus profondes, analyse Olivier Conus. Depuis vingt ans, l'écart entre les prix immobiliers et les revenus des ménages n'a cessé de se creuser, à la défaveur des acheteurs occupants et investisseurs, même si ce phénomène a longtemps été compensé par les taux d'emprunt bas. »
L'époque de l'argent gratuit désormais révolue, le secteur est vraiment entré dans le dur, car d'autres sujets anciens n'ont pas été traités. A commencer par la cherté du foncier. Première raison : sa rareté. « Compte tenu des discussions en cours sur l'application du ZAN, et de la publication tardive [fin 2023, NDLR] des premiers décrets liés au sujet, des collectivités ont fait le choix de mettre en pause certains projets, dans l'attente d'une plus grande lisibilité », relève Olivier Conus. Deuxième explication : la concurrence entre opérateurs. « On en comptait plus de 1 100 en 2022, soit 10 % de plus qu'en 2018 », remarque-t-il. La hausse des coûts de construction liée à la reprise post-confinements n'aide pas non plus. « Hors foncier et paiement des architectes, bureaux d'études, etc., la construction d'un logement neuf coûte deux fois plus cher qu'en 2012, atteignant près de 2 400 € HT/m² », calcule-t-il.
S'adapter pour survivre. Avant que les opérateurs ne lèvent volontairement le pied sur les mises en chantier, la machine à produire tournait déjà au ralenti. « Le processus d'approbation des projets s'est allongé et les recours sur les permis de construire sont très fréquents en zone urbaine. Depuis quatre ans, ces phénomènes se sont cumulés aux retards opérationnels liés à des facteurs exogènes tels que la crise sanitaire puis la violente inflation sur les coûts de construction », résume Marie Dubois, directrice générale de la promotion en Ile-de-France du groupe Pichet.
Depuis la crise des matériaux en 2021, les constructeurs de maisons individuelles ont, quant à eux, adopté une stratégie défensive. « En quatre ans, nous avons réduit de 7 à 10 m² la surface moyenne des maisons, confie Franck Geneix, dirigeant du CMIste Maisons Alysia basé en Charente-Maritime, dont les 800 ventes annuelles se font uniquement par internet. Nos produits sont moins chers que la concurrence grâce à notre modèle économique : nous n'avons pas de commerciaux. Enfin, nos accords avec les banques permettent de financer nos clients, et ceux noués avec des industriels locaux, d'obtenir des tarifs avantageux. » Si le levier prix est également activé par Maisons SIC (Lot-et-Garonne) pour faire face à la crise de la demande, la diversification vers la rénovation permet de compenser en partie la baisse de 25 % du carnet de commandes de maisons neuves entre 2022 et 2023. « Les compétences de certains de nos 80 salariés sont réemployées dans l'agrandissement de maisons », illustre Laurent Lacroix, responsable marketing de l'entreprise.
La politique de diversification lancée avant la pandémie donne également de l'air au groupe Pichet, dont l'activité principale provient de la promotion résidentielle. « Nos autres métiers - l'hôtellerie, la foncière patrimoniale, l'administration de biens et l'exploitation viticole - tirent leur épingle du jeu et nous permettent de continuer le développement des opérations immobilières », affirme Marie Dubois. Mais pas de quoi satisfaire les entreprises du gros œuvre. « Face à la chute des commandes de 30 % par rapport à 2022, nous sommes obligés de baisser nos frais généraux en optimisant le matériel et la préparation des chantiers », explique Stéphane Drouet, président de la PME francilienne Drouet Bâtiment, dont le chiffre d'affaires 2023 de 32 M€ était déjà en recul de 10 % sur un an. « Jusqu'en 2022, nous, bailleurs sociaux, déroulions le tapis rouge aux entreprises du bâtiment. Aujourd'hui, elles nous relancent car il n'y a plus rien à manger », complète Imed Robbana du COL. Sa coopérative HLM, spécialisée dans l'accession sociale, mise quant à elle sur le bail réel solidaire (BRS) qui « ne souffre d'aucune difficulté de commercialisation » en raison de ses prix abordables, pour pallier une activité locative « congestionnée ».
Les collectivités à la rescousse. Absentes de « l'Alliance », les collectivités pourraient jouer les pompiers de service. Rennes Métropole compte ainsi acquérir près de 300 logements libres non commercialisés pour les transformer en logements sociaux, malgré une aide de l'Etat amputée de 2,6 M€ à la dernière minute. De son côté, Grand Lyon a débloqué 10 M€ pour soutenir les programmes privés dont la précommercialisation peine à atteindre le taux exigé par les banques qui prêtent aux promoteurs : de 50 % en moyenne aujourd'hui contre 30 % en 2021, selon Adéquation. En subventionnant les organismes HLM qui achètent en vente en l'état futur d'achèvement (Vefa), la collectivité a facilité le démarrage d'une trentaine d'opérations, représentant 2 000 logements sociaux, intermédiaires et libres. « Les grues n'ont pas disparu du paysage », constate Renaud Payre, vice-président de la métropole de Lyon chargé du logement. L'enveloppe n'étant pas épuisée, « près de 1 500 logements restent à sauver », assure-t-il.
La solidarité entre acteurs interdépendants se traduit également par deux plans d'achat en bloc majeurs. Action Logement a réservé 28 909 logements (sur les 30 000 annoncés) entre juillet et décembre 2023. CDC Habitat, l'autre poids lourd qui vole aux secours des promoteurs, en a commandé 17 000, comme prévu. Le problème n'est pas réglé pour autant : la décote par rapport à un logement libre vendu à un particulier s'élève à plus de 10 %. De quoi effacer la marge du promoteur et une bonne partie de ses honoraires qui permettent de payer les salaires…
Même inquiétude chez les architectes. « Comme les projets ne sortent pas, les phases d'études s'éternisent et pendant ce temps, nous ne percevons pas nos honoraires », alerte Charles-Henri Tachon, dont l'agence fait travailler 15 personnes entre Nantes et Paris. En pleine tempête, le dirigeant fait le dos rond : « Nous essayons d'optimiser le travail des collaborateurs, en les faisant basculer sur des opérations qui ne sont pas reportées. »
Outils fiscaux incitatifs. L'urgence, c'est de stimuler la demande. Le député Renaissance Lionel Causse, par ailleurs président du Conseil national de l'habitat (CNH), vient de déposer une proposition de loi sur le Haut conseil de la stabilité financière (HCSF). Sa règle qui consiste à limiter le taux d'effort des emprunteurs à 35 % de leurs ressources est dans le viseur des acteurs du logement. En cause : la non-prise en compte du reste à vivre qui pénaliserait certains ménages, de la classe moyenne supérieure principalement, pouvant s'autoriser un pourcentage supérieur. L'article 1 vise en outre à « faire entrer un député et un sénateur » au sein de cet organisme rattaché à Bercy. Actuellement, ses huit membres ne sont ni élus, ni professionnels. « Bruno Le Maire, qui y siège en tant que ministre de l'Economie, risque de faire barrage », glisse toutefois un proche de Lionel Causse.
En attendant une baisse des taux directeurs synonyme de gain de pouvoir d'achat immobilier pour les potentiels acquéreurs, l'entrepreneur Stéphane Drouet souhaiterait que « le gouvernement ait une communication positive sur le logement et qu'il accompagne cela avec des outils fiscaux incitatifs ». Ce n'est pas gagné. La doctrine gouvernementale vise à « sevrer l'immobilier de drogue fiscale », dixit Patrice Vergriete, ministre du Logement en décembre dernier. Mais Marie Dubois ne désespère pas. « La piste de la réduction de TVA pour les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) souhaitant acquérir des logements libres intermédiaires est un premier pas même s'il reste insuffisant. Ne pourrait-on pas étendre cette mesure aux particuliers ? Il est nécessaire de faire en sorte que l'actif immobilier redevienne attractif pour les ménages. » En particulier les investisseurs qui préfèrent la location saisonnière à celle de longue durée, car plus rémunératrice.
Préempter davantage. Pour traiter la dimension structurelle de la crise, certaines solutions sont applicables depuis cette année. Ne manque plus qu'à les faire connaître… Jean-Christophe Ginet, président de Valor, promoteur spécialisé dans la vente en bloc aux organismes HLM, pense notamment à « l'exonération d'impôt sur la plus-value, en cas de cession d'un foncier pour une promotion sociale ou intermédiaire ». Renaud Payre, pour la métropole de Lyon, espère beaucoup de la loi sur la décentralisation de la politique du logement (attendue au deuxième semestre) pour « enfin allouer des ressources aux autorités organisatrices de l'habitat (AOH) ». Un outil créé par la loi 3DS de février 2022 qui, pour l'heure, constitue une « coquille vide », selon lui. « Cela nous permettrait de préempter deux fois plus qu'actuellement en faveur du logement social car nous ne pourrons pas dépenser deux fois plus, bien que nous soyons une collectivité plutôt riche », imagine Renaud Payre. Grand Lyon a consacré 50 M€ en 2022 et 46 M€ en 2023 pour préempter puis produire des centaines de logements sociaux, notamment dans les arrondissements lyonnais où le foncier est rare.
Engagés en parallèle dans l'éradication des passoires thermiques, les bailleurs sociaux militent sans relâche pour la suppression de la RLS qui grève leurs recettes annuelles d'1,3 Md €. « Il faut se mettre autour de la table avec les pouvoirs publics pour trouver un nouveau modèle de production de logements locatifs sociaux », plaide Imed Robbana. L'USH estime à 518 000 le besoin annuel de logements neufs ou remis sur le marché, dont 198 000 HLM, pour répondre aux défis du mal-logement, du desserrement des ménages, de l'arrivée d'immigrés, etc. La FPI en voudrait 450 000. Une chimère : alors que les autorisations se stabilisent autour de 370 000 sur douze mois glissants, les mises en chantier ne cessent de plonger depuis 2022. Leur volume annuel est désormais inférieur au seuil de 302 000 recommandé par le Secrétariat à la planification écologique, rattaché à Matignon. Une chute violente qui rappelle celle des années 1990.
« Un désaccord profond », Emmanuelle Cosse, présidente de l'Union sociale pour l'habitat (USH).
« Cela fait maintenant plusieurs mois que nous travaillons ensemble pour susciter un sursaut de mobilisation autour de la question du logement. Il est absolument vital d'avoir une réaction au plus haut niveau de l'Etat dans les prochaines semaines.
Aujourd'hui, nous n'assistons plus à un désinvestissement des pouvoirs publics, mais à un renoncement. C'est un appel de la dernière chance : nous attendons une mobilisation extrêmement forte du gouvernement pour répondre à nos questions et aux difficultés des Français à se loger. Je souhaite qu'il manifeste une volonté réelle de résoudre cette crise du logement, car j'ai sur ce point un désaccord profond avec le président de la République : je ne crois pas qu'elle relève de la responsabilité individuelle des ménages, mais qu'elle est le fruit de politiques qui n'ont pas assez soutenu le logement social, qui n'ont pas permis de réguler les prix de l'accession et du locatif, et qui, aujourd'hui, ne permettent pas aux Français de se loger en fonction de leurs revenus. »
« Cette vision uniquement budgétaire est dangereuse », Olivier Salleron, président de la Fédération française du bâtiment (FFB)
« Nous y sommes, la crise du logement est installée. L'existence même de cette alliance inédite témoigne de la gravité de la situation. Il faut des décisions immédiates, car le logement s'inscrit dans un temps long et les mauvaises réponses d'aujourd'hui auront des conséquences en 2025, 2026 et même 2027. Nous demandons tout d'abord un travail collégial de réévaluation des besoins.
Les scénarios de l'Etat se basent sur des hypothèses erronées en matière de vacance de logement ou de tailles de ménages. De plus, cette vision uniquement budgétaire est dangereuse. Nous ne conduisons pas un pays en regardant uniquement la colonne dépenses du tableau Excel. Nous attendons des réponses concrètes pour que les ménages soient des investisseurs comme les autres. Supprimer le Pinel sans aucune alternative va réduire l'offre locative privée. On veut aussi permettre aux ménages modestes de retrouver le chemin vers l'accession en rétablissant dès à présent le prêt à taux zéro (PTZ), ou un système équivalent. »
« Les chiffres sont complètement dingues », Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobilier (FPI France).
« Cette alliance est en colère. Je ne comprends pas notre gouvernement : ceux qui nourrissent, ceux qui transportent, ceux qui logent, ceux qui soignent les Français sont méprisés.
Agriculteur, docteur, transporteur, promoteur, même combat ! Ce n'est plus possible de voir de tels chiffres : j'avais dit que 2022 était la pire des années, 2023 sera catastrophique. On n'a plus d'offre, et ça tombe bien car nous n'avons plus de demande. Les chiffres sont complètement dingues, nous sommes en dessous de la moitié d'une année normale. Nous ne pouvons pas accepter un tel mépris. Nos propositions formulées au gouvernement ne coûtent rien et, au contraire, rapportent. Près de 300 000 emplois dans le secteur du bâtiment et les métiers connexes sont menacés. Nous n'allons pas nous laisser faire. »
« Il faut réarmer le logement », Grégory Monod, président du Pôle Habitat FFB.
« Depuis 2017, le gouvernement nous rabâche qu'il faut changer nos logiciels. Nous nous sommes adaptés.
Maintenant c'est à lui de changer le sien car je ne vois pas de preuves de réussite de sa politique du logement, s'il en a une. Nous sommes dans le cataclysmique, pas dans l'ajustement d'une filière. Nos adhérents sont au bord du gouffre et 44 % des Français rencontrent des difficultés dans leur projet d'achat ou de location. Ce n'est pas une médecine de ville qu'il faut, mais une médecine de guerre. Il faut “réarmer” le logement comme il faut réarmer l'école, la santé [pour paraphraser Emmanuel Macron et Gabriel Attal, NDLR]…
Une politique pragmatique doit être mise en œuvre en tenant compte des acteurs sur le terrain, jusque-là méprisés. Une proposition : un PTZ ou prêt premier logement pour accompagner les primo-accédants, sur tous les territoires, peu importe la forme d'habitat. »
« Une politique pour produire des logements frugaux », Laure-Anne Geoffroy-Duprez, présidente de l'Union des architectes (Unsfa).
« Pour répondre aux enjeux actuels, c'est-à-dire produire des logements frugaux, décarbonés et de qualité, il nous faut une politique sur le long terme. Une opération résidentielle s'inscrit dans le temps long et nous avons besoin de savoir où nous allons très en amont. Nos propositions sont axées sur la conception des bâtiments et sur les blocages qui peuvent intervenir durant cette phase. C'est notamment le cas des autorisations de construire : nous souhaiterions que la compétence soit transférée au préfet lorsque la commune ne respecte pas la
(1) La Fédération française du bâtiment (FFB), l'Union sociale pour l'habitat (USH), la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), le Pôle Habitat FFB, le réseau Procivis, l'Union des syndicats de l'immobilier (Unis), l'Union nationale des notaires employeurs (Unne), l'Union des architectes (Unsfa) et l'Union nationale des économistes de la construction (Untec) forment « l'Alliance pour le logement ».
