« Notre patrimoine est passé de 220 000 mètres carrés à 700 000 entre 1995 et 1998 » : directeur immobilier de Generali, Anne-Marie de Chalambert a profité du lancement de la commercialisation d'un grand ensemble de bureaux sur l'avenue Hoche pour expliquer la stratégie de l'assureur italien. Au fil des rachats de compagnies opérés par le groupe - acquisition de La France et de GPA - le patrimoine s'est enrichi pour atteindre 12 milliards de francs dans l'Hexagone (*). GPA, à lui seul, a permis au groupe de s'enrichir de 3 milliards de francs d'actifs, soit 165 000 mètres carrés.
Concertation sur les grandes villes
Le patrimoine total est composé à 53 % d'immeubles d'habitation, à 26,5 % de bureaux, à 9,5 % de commerces et à 11 % de locaux d'exploitation. S'y ajoutent plus de 4 000 parkings. Géographiquement, il est situé à 55,5 % à Paris, à 27 % en Ile-de-France et 17,5 % en province. « Nous voulons faire évoluer cette répartition », explique Anne-Marie de Chalambert. Des petits immeubles seront vendus en province, pour ne garder que ceux situés dans les métropoles les plus importantes (Marseille, Strasbourg et Lyon) et les grands immeubles. De même, le groupe se séparera à Paris et en région parisienne de quelques immeubles qu'il ne considère pas comme étant d'assez bonne qualité, soit en bloc, soit à la découpe. Les cessions représenteront l'équivalent de 274 millions dans les deux ans à venir (plus-value attendue de 90 millions). « Nous avons un beau patrimoine. Nous ne vendons que ce qui n'est pas excellent », explique le directeur immobilier de Generali.
Dans cette logique, encore, Generali immobilier fait un effort très important en matière de rénovation, avec un budget de 300 millions de francs en 1998 et 1999 (hors patrimoine GPA, de très bonne qualité). De même, le groupe reste-t-il ouvert aux opportunités : cette année, il a acquis deux immeubles : le premier, rue Notre-Dame-des-champs (140 appartements), racheté à La Samaritaine sur la base de 15 000 francs/m2, le second au 71 faubourg St Honoré revendu par Gan International à 25 000 francs/m2. La politique de rénovation menée dans l'habitation permet de faire remonter les valeurs locatives.
Au vu de l'excellence du site et de la qualité de la rénovation, le groupe prend le pari de proposer à la location les bureaux de l'avenue Hoche entre 3 100 et 3 300 francs le mètre carré. L'ensemble immobilier est le plus cher déclaré de la capitale mais il se murmure que deux autres programmes le dépassent. « C'est la première grande restructuration faite par le groupe. Auparavant, on ne restructurait pas à fond », remarque Anne-Marie de Chalambert.
Elle a d'autres projets dans ses cartons : 5000 mètres carrés (3000 de bureaux et 2000 de commerces) à l'angle de la rue St-Fiacre et du boulevard Poissonnière. Le permis de construire, déposé en septembre, est en cours d'instruction. Une autre opération, située en face de l'Opéra, de plus de 1000 mètres carrés, sera livrable dans un an.
(*) Le patrimoine immobilier total de Generali s'élève à 47 milliards de francs.
PHOTO : Acquis en 1982, les quatre immeubles situés aux 54/56,58/60 avenue Hoche (7 500 mètres carrés), à deux pas de l'Etoile, font l'objet d'une rénovation lourde d'un coût de 90 millions de francs (y compris les créations de parking). Les travaux ont débuté en juillet 1997 et la livraison est prévue pour mars 1999. Generali immobilier, qui voulait concilier tradition et technologie, a confié la conception architecturale au cabinet Bechu.
