Comme en 2024, le Congrès HLM qui est organisé cette année à Paris du 23 au 25 septembre s’inscrit dans un contexte budgétaire tendu. A une différence près : la France n’a pas encore de gouvernement depuis la nomination de Sébastien Lecornu, le 9 septembre.
Le successeur de François Bayrou est davantage occupé par la non-censure des oppositions qu’il consulte que par le manque d’offre de logements conventionnés comparée à une demande qui ne cesse de croître, approchant la barre jamais franchie des 3 millions de demandeurs d’un premier HLM ou d’un relogement au sein du parc social composé de 5,4 millions d’appartements et de maisons.
Lors de leur dernier grand rendez-vous annuel à Montpellier, les acteurs du logement social, des bailleurs aux collectivités locales en passant par les industriels et les agences d’architecture, avaient eu la bonne surprise de pouvoir échanger avec Valérie Létard. La nouvelle ministre du Logement et de la rénovation urbaine y faisait alors sa première sortie publique. Démissionnaire, elle ne sera pas présente cette année. Dans cet épais brouillard, les organismes HLM, tout comme leurs partenaires promoteurs qui pèsent près de la moitié de la production sociale nationale, naviguent à vue.
RLS
Première inconnue : quel goût aura la sauce fiscale réservée aux bailleurs sociaux en 2026 ? Leur priorité reste la suppression de la Réduction de loyer de solidarité (RLS), une mesure destinée à compenser la baisse des Aides personnalisées au logement (APL) inscrite dans la loi de finances 2018. Cette année, la RLS grèvera leurs recettes annuelles de 1,1Md€.
Cette manne pourrait être investie en fonds propres dans la production, à la peine depuis les années 2010, et/ou dans la chasse aux passoires énergétiques. Bien meilleurs élèves que les copropriétés privées, les bailleurs sociaux ne sont toutefois pas en mesure de respecter une des grandes lois du précédent quinquennat : Climat & Résilience.
Ce texte impose aux propriétaires de logements de les rendre décents d’un point de vue thermique. Avec un calendrier précis : les biens classés G sur le Diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier dernier. Suivront les F en 2028 et les E en 2034.
Les travaux d’isolation, par l’intérieur ou l’extérieur, les changements de fenêtres et les autres gestes qui permettent une réduction des consommations énergétiques doivent aussi se traduire par un renforcement du pouvoir d’achat des 4,6 millions de ménages locataires HLM. Un enjeu-clé pour les bailleurs dont les investissements dépendent des subventions, qui permettent de trouver un équilibre économique aux opérations sociales (un HLM est vendu ou loué moins cher qu’un logement classique dans le parc privé) et tendent à diminuer, mais aussi des loyers perçus, sur lesquels ils ont la main.
Fnap
La deuxième question centrale et sans réponse des congressistes de cette édition 2025 concerne l’avenir du Fonds national des aides à la pierre (Fnap). Créé sous Manuel Valls en 2016, ce dispositif a été pensé avant la loi Climat & Résilience de 2021 pour soutenir uniquement la construction neuve. Problème : le Fnap ne dispose plus des financements nécessaires à compter de l’an prochain en raison des retraits de l’Etat, en 2019, puis d’Action Logement, en 2025. Comme convenu avec le gouvernement Borne en 2023, la Participation de l’employeur à l’effort de construction (Peec) devra financer d’autres programmes : Action Cœur de Ville, renouvellement urbain des quartiers prioritaires…
Les bailleurs sociaux, eux, ne souhaitent pas contribuer davantage au Fnap. En 2025, leurs cotisations versées à la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) atteindront 75M€. Cette enveloppe représente environ 20 000 HLM neufs à financer. L’objectif du gouvernement Bayrou était de produire cette année 116 500 logements sociaux, dont 16 500 dans le cadre de la rénovation urbaine. Le salut pourrait-il venir des communes soumises à la loi Solidarité et renouvellement urbain de 2000 mais déficitaires en logements sociaux ? En 2025, les prélèvements opérés sur leurs ressources fiscales contribueront à hauteur de 50M€.
D’autres sujets d’ordre financier inquiètent les organismes HLM. A court terme, citons les chantiers subventionnés par l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru). Là aussi, le désengagement de l’Etat est pointé du doigt. L’Union sociale pour l’habitat (USH) estime qu’il devra débloquer a minima 120M€ de subventions en 2026, contre seulement 47M€ cette année.
