C'est un projet immobilier à double détente, d'abord résidence des athlètes aux JO de Paris-2024, puis nouveau quartier au nord de la capitale: l'opération pour la vente des terrains du village olympique, préalable à sa construction, sera lancée ce mardi 12 mars 2019 au Mipim de Cannes.
Aujourd'hui, c'est un site d'activités encore marqué par sa vocation industrielle, peu animé malgré l'implantation de la Cité du cinéma - un "bunker" disent des habitants-, la présence d'écoles et d'entreprises. Au nord, passent l'A86 et des lignes à très haute tension, à l'ouest la Seine, et tout près s'élève le squelette de la tour Pleyel, qui deviendra un hôtel, à quelques pas de la future gare du Grand Paris Express, carrefour de quatre lignes de métro et du RER.
Un site de 51 ha à cheval sur trois communes
C'est sur cette partie de la Seine-Saint-Denis en pleine mutation, 51 hectares à cheval sur trois communes (Saint-Ouen, Saint-Denis et L'Ile-Saint-Denis), que se dresseront, à l'été 2024, des dizaines de bâtiments pour accueillir 15 600 sportifs et leurs accompagnateurs. Après les Jeux olympiques et paralympiques, ces édifices seront reconfigurés, aux frais du comité d'organisation des JO (Cojo), pour faire place à un nouveau quartier aux portes de Paris.
En 2025, sont attendus 2 200 logements familiaux -dont 25 à 40% de logements sociaux selon les communes-, 900 logements spécifiques (étudiants, personnes âgées…), 300 chambres d'hôtels, 135 000 m² d’activités (bureaux, commerces et services), des écoles, équipements sportifs et espaces verts. Le tout dans des immeubles qui vont de trois à neuf étages, avec un point culminant à 14 niveaux.
Petite ville
"6000 habitants, 6000 emplois, c'est une petite ville (...) Nous allons recréer un tissu urbain", résume Benoît Piguet, directeur des relations institutionnelles de la Solideo, l’établissement public chargé de veiller à la livraison, en temps et en heure et dans le respect des enveloppes budgétaires, des ouvrages olympiques pérennes et d'aménager le village des athlètes et celui des médias dans le secteur de Dugny-Le Bourget.
Toits végétalisés, matériaux en bois ou béton bas carbone, circulations piétonnes et cyclables, la Solideo affiche aussi de hautes ambitions environnementales.
Mais le projet suscite la méfiance de certains collectifs d'habitants, réunis dimanche 10 mars 2019 à la bourse du travail de Saint-Denis par le "comité de vigilance JO-2024". Parmi les principales inquiétudes, le risque de spéculation et de montée des prix, la hausse du trafic automobile sur certaines voies ou une trop forte densité immobilière. "Nous voulons éviter une inflation de l'immobilier", assure Patrick Braouezec, le président de l'agglomération Plaine Commune, où se trouve le village.
Deux lots de 1 000 logements à Saint-Ouen
Ce mardi 12 mars 2019, lors du Mipim, la Solideo lance la procédure de consultation pour la vente de deux lots de terrains à construire à Saint-Ouen, un millier de logements chacun, soit un total de 109 600 m² de surface.
Chaque candidat devra se présenter sous forme de groupement comprenant un ou des investisseurs, promoteurs et architectes. Le choix sera connu à l'automne.
Un autre lot sur la ZAC de l’Ecoquartier fluvial à L’Ile-Saint-Denis
La Sem Plaine Commune Développement, aménageur de la ZAC de l’Ecoquartier fluvial de L’Ile-Saint-Denis, lance elle aussi une consultation d’opérateurs pour la réalisation d’un programme immobilier qui, le temps des Jeux, hébergera 2 500 athlètes.
Celui-ci (50 000 m² SP) se compose de 320 logements familiaux, d’une résidence étudiante (126 chambres), de deux immeubles de bureaux (10 200 m²), d’un hôtel de 115 chambres, de 1 300 m² de commerces et 4 000 m² d’activités et services. « Cette consultation est organisée en lien avec la Solideo et Paris 2024, le comité d’organisation des JO de 2024. Les groupements pourront candidater et répondre sur chacune des deux consultations », précise la Sem Plaine Commune Développement, présidée par Patrick Braouezec.
Des logements pour les athlètes seront aussi réalisés à Saint-Denis, sur des terrains appartenant à Vinci Immobilier, avec lequel la Solidéo a engagé des discussions. L’objectif est de parvenir à un accord aux termes duquel le promoteur s’engage à construire un programme correspondant aux besoins des JO.
« Une vitrine de l’excellence des filières françaises »
Un tel projet a de quoi susciter l'appétit du secteur, d'autant que la Solideo promet de "préfigurer la ville de 2050" et de faire du village "une vitrine de l'excellence des filières françaises". Mais l'opération est singulière, car une fois les bâtiments construits, début 2024, c'est le Cojo qui prendra possession des lieux, en échange d'une indemnité d'occupation à définir. Avec les travaux post-JO, les premiers occupants sont attendus à l'été 2025, un investissement inhabituellement long.
"Des équipes chez nous regardent ça: il faut être capable de porter des immeubles sur moyen-long terme", analyse Alain Taravella, président du promoteur Altarea Cogedim.
Une concentration de chantiers dans la zone du village olympique
L'enjeu est budgétaire: "quand on va ouvrir les plis, c'est là qu'on aura la vérité des prix", avait lâché le délégué interministériel aux JO, Jean Castex, en décembre 2018 au Sénat, alors que l'Etat a promis à maintes reprises que la facture des Jeux olympiques (3 milliards pour les constructions, dont 1,37 milliard de l'Etat et des collectivités) ne flamberait pas.
Autre sujet, l'accumulation des chantiers qui risque de rendre la zone très difficile, avec la construction d'un nouvel échangeur et d'un mur antibruit sur l'A86, la nouvelle gare Saint-Denis Pleyel du Grand Paris Express et un pont entre L'Ile Saint Denis et Saint-Denis.
