En quoi ces nouvelles obligations d’information « verte » concernent-elles le secteur immobilier ?
L’objectif est d’assurer, par diverses obligations d’informations, la sensibilisation de l’acquéreur, de l’utilisateur et plus largement du public sur les caractéristiques énergétiques ou environnementales d’un immeuble à toutes les étapes de sa vie. Ainsi, sont rendues obligatoires, successivement aux stades de la construction, de la location, de la gestion et de la vente d’un immeuble :
- l’attestation de prise en compte de la réglementation thermique à l’achèvement de tout immeuble neuf ou réhabilité (nouveaux articles du Code de la construction et de l’habitation, les conditions d’application de ces dispositions étant définies par décret) ;
- la mention de la performance énergétique d’un bien dans les annonces de mise en vente ou de location, à partir du 1er janvier 2011 (nouvel et de l’habitation ; conditions d’application définies par décret) ;
- la confirmation de l’obligation de remettre un diagnostic de performance énergétique à l’acquéreur ou au locataire en cas de vente ou de mise en location - cette obligation s’appliquant désormais clairement pour tous les baux, sauf bail rural ou location saisonnière (art. L. 134-3 modifié et L. 134-3-1 nouveau du Code de la construction et de l’habitation) ;
- l’information, dans les actes de vente ou dans les baux, du respect de l’obligation de réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique dans les immeubles tertiaires existants (nouvel et de l’habitation ; conditions d’application définies par décret) ;
- la surveillance et l’affichage de la qualité de l’air intérieur dans certains établissements recevant du public (nouveaux art. L. 221-7 et suivants du Code de l’environnement ; conditions d’application définies par décret) ;
- la mise au point d’une annexe verte à joindre à tout bail ou renouvellement de bail portant sur des locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces à compter du 1er janvier 2012 (nouvel art. L. 125-9 du Code de l’environnement ; conditions d’application définies par décret) ;
- la communication entre le locataire et le bailleur, à compter du 1er janvier 2012, de toutes informations utiles relatives aux consommations énergétiques de locaux loués (nouvel art. L. 125-9 du Code de l’environnement) ;
- la soumission obligatoire aux assemblées de grandes copropriétés de diverses propositions de mesures relatives à l’amélioration de la performance énergétique (art. 1er, 11°, et art. 7 de la loi Grenelle 2, instaurant l’ et de l’habitation et modifiant la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété, les conditions d’application de ces dispositions étant définies par décret) ;
- l’information écrite de l’acquéreur ou du locataire des risques de pollution des sols, lorsque les terrains figurent sur la future base de données officielle (nouveaux art. L. 125-6 et L. 125-7 du Code de l’environnement) ;
- et aussi, concernant l’ameublement et les revêtements muraux et de sols, les peintures et vernis qui émettent des substances dans l’air ambiant, l’obligation d’étiquetage des polluants volatils à compter du 1er janvier 2012 (nouvel art. L. 221-10 du Code de l’environnement ; conditions d’application définies par décret).
Quelles sont les nouvelles obligations d’informations sociales et environnementales et à quelles sociétés s’appliquent-elles ?
Au-delà de ces obligations d’informations spécifiques applicables à tous les acteurs du secteur immobilier quelle que soit leur forme sociale, ceux d’entre eux qui revêtent la forme de sociétés cotées ou qui répondront aux nouveaux critères introduits par la loi Grenelle 2 vont également être concernés par l’obligation de reporting environnemental, dont le champ d’application se trouve considérablement étendu.
En effet, les sociétés dont les titres sont admis sur un marché réglementé et leurs filiales ainsi que certaines sociétés non cotées (dont les critères de chiffre d’affaires, total de bilan et nombre de salariés seront fixés par décret) devront livrer des informations sur les conséquences sociales et environnementales de leur activité et sur leurs engagements sociétaux en faveur du développement durable dans le rapport annuel.
De nombreuses autres sociétés se trouvent astreintes à cette obligation d’information annuelle, en fonction de leur activité et, semble-t-il pour certaines, en fonction de leur taille (1). Tel est le cas des établissements de crédits, des entreprises d’investissement, des compagnies financières, des sociétés d’assurances mutuelles et des coopératives, notamment agricoles.
En outre, les sociétés d’investissement à capital variable et les sociétés de gestion tombent sous le coup de dispositions spécifiques les contraignant à indiquer les modalités de prise en compte, dans leur politique d’investissement, des critères relatifs au respect des objectifs sociaux, environnementaux et de qualité de gouvernance. Elles précisent la nature de ces critères, et la façon dont elles les appliquent selon une présentation type fixée par décret. Elles indiquent enfin comment elles exercent les droits de vote attachés aux instruments financiers résultant de ces choix.
Quelles seront les informations à communiquer ?
Un décret établira la liste de ces informations à fournir dans le rapport annuel. Cette liste devra être mise au point en cohérence avec les textes européens et internationaux. Elle devra aussi préciser les modalités de présentation pour permettre une comparaison des données, point essentiel lorsque l’on connaît la diversité des méthodes et labels dans ce domaine.
Comment ces informations seront-elles contrôlées ?
Les informations sociales ou environnementales feront progressivement l’objet d’une certification par un organisme tiers indépendant, donnant lieu à un avis transmis aux actionnaires avec le rapport. Les conditions de cette certification sont également renvoyées à un décret d’application.
Ces dispositions nouvelles vont donc conduire à une régulation prochaine des modalités des présentations des indicateurs de performance extra-financiers, régulation attendue par de nombreuses entreprises en raison de l’actuelle multiplicité des critères. Cette évolution est néanmoins suspendue à la parution des décrets d’application. Pour mémoire, le décret d’application prévu à l’ pour déterminer les seuils de total de bilan, de chiffres d’affaires ou de nombre de salariés en deçà desquels les sociétés non cotées ne sont pas soumises à l’obligation de préciser les informations relatives aux questions d’environnement et de personnel de l’article L. 225-100 du même Code n’est toujours pas paru, semant ainsi le doute sur le caractère obligatoire de cette information pour l’ensemble des sociétés concernées.
Y a-t-il d’autres domaines où l’information environnementale est rendue obligatoire ?
Sans prétendre à l’exhaustivité, on peut noter que trois autres types de risques pouvant concerner le secteur du bâtiment et de l’immobilier font l’objet d’un renforcement des obligations d’information.
- En matière de pollution du sol : la loi Grenelle 2 crée, dans des conditions précises et très limitées, un nouveau cas de responsabilité de la société mère à l’égard de sa filiale exploitante d’une installation classée pour la protection de l’environnement, autorisant à mettre à sa charge les mesures de remise en état en fin d’activité (art. L. 512-17 modifié du Code de l’environnement). Par ailleurs, l’obligation d’information de l’acquéreur concernant les risques de pollution des sols dans les actes de vente, qui n’existait qu’en cas d’exploitation d’une installation classée soumise à autorisation, est étendue à toute vente ou location dès lors que le terrain sera inscrit sur la base de données officielle qui sera créée à cet effet. Ces nouvelles obligations devraient donc conduire les entreprises soumises aux obligations de reporting environnemental à être particulièrement vigilantes sur ce point et à inventorier avec précision les risques liés aux pollutions historiques qui pourraient peser sur leurs filiales.
- Concernant les émissions de gaz à effet de serre : la loi Grenelle 2 prévoit que les entreprises de plus de 500 salariés devront effectuer un bilan de leurs émissions de gaz à effet de serre au 31 décembre 2012 (nouvel art. L. 229-25 du Code de l’environnement). Ce bilan sera rendu public. On notera également la codification au Code de la consommation d’une phase d’expérimentation qui sera menée à partir du 1er juillet 2011 visant à informer progressivement le consommateur du contenu en équivalent carbone des produits et de leur emballage, ainsi que de la consommation de ressources naturelles ou de l’impact sur les milieux naturels qui sont imputables à ces produits au cours de leur cycle de vie. Après cette phase expérimentale, cette information pourra être rendue générale et obligatoire par décret (nouvel art. L. 112-10 du Code de la consommation).
- Concernant les expositions aux nuisances affectant la santé : l’information est encore au cœur de la prévention des risques. Ainsi, les établissements recevant du public qui seront soumis à information sur la qualité de l’air intérieur devront assurer cette information sous le contrôle d’un représentant de l’Etat qui pourra imposer des expertises et mesures correctives (nouvel art. L. 221-8 du Code de l’environnement). Rappelons aussi que les produits de construction et d’ameublement ainsi que les revêtements muraux et de sol, les peintures et vernis qui émettent des substances dans l’air ambiant seront soumis à une obligation d’étiquetage des polluants volatils à partir du 1er janvier 2010. Parallèlement, les écomatériaux seront définis et certifiés (nouveaux art L. 221-10 et L. 221-9 du Code de l’environnement).
