« Une réponse aux drames survenus récemment tels que l’effondrement des immeubles de la rue d’Aubagne à Marseille en 2018 ou encore à Lille en 2022 » : Valérie Létard, ministre chargée du Logement, se félicite de la publication au « Journal officiel » du décret du 12 août 2025 relatif au diagnostic structurel des bâtiments d’habitation collectifs. Ce texte détermine les modalités de réalisation de cet outil issu de la loi Habitat dégradé du 9 avril 2024 et régi par l'article L. 126-6-1 du Code de la construction et de l'habitation (CCH).
Pour mémoire, cette loi adoptée il y a plus d’un an permet aux communes de définir des secteurs dans lesquels tout bâtiment d'habitation collectif doit faire l'objet, quinze ans après la réception de ses travaux de construction et au moins une fois tous les dix ans, d'un tel diagnostic. Objectifs principaux : décrire les désordres observés qui portent atteinte à la solidité de l’édifice, et évaluer les risques qu'ils présentent pour la sécurité des occupants et celle des tiers.
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Voici ce qu’il faut retenir du dispositif désormais prêt à l’usage – ou presque, puisqu’un arrêté ministériel est encore attendu pour préciser le modèle de rapport de diagnostic structurel ainsi que les principales informations techniques devant y figurer.
• Quels secteurs sont concernés ?
Les communes peuvent délimiter des secteurs soumis à obligation de diagnostic dans deux types de zones, prévoit l’article L. 126-6-1 du CCH : celles « caractérisées par une proportion importante d'habitat dégradé » ; et celles « présentant une concentration importante d'habitat ancien dans lesquelles les bâtiments sont susceptibles de présenter des fragilités structurelles du fait notamment de leur époque de construction, de leurs caractéristiques techniques et architecturales, des matériaux de construction employés ou de l'état des sols ».
Le décret précise (art. R. 126-43-1 CCH) que cette délimitation se fera par délibération du conseil municipal, et que les secteurs visés devront être annexés dans les trois mois au PLU, au document d’urbanisme en tenant lieu ou à la carte communale.
• Comment informer les propriétaires ?
Les propriétaires des bâtiments situés dans les secteurs délimités ou les syndics représentant les syndicats de copropriétaires se verront notifier la délibération par LR/AR. Si une telle notification s’avérait impossible, la délibération doit être affichée à la mairie et sur la façade des bâtiments concernés (art. R. 126-43-2 CCH).
• Quel délai pour réaliser le diagnostic structurel ?
Les assujettis disposent d’un délai de 18 mois pour faire établir le diagnostic et transmettre le rapport à la commune (art. R. 126-43-3 CCH). Le délai est le même lorsque l’obligation de réaliser le diagnostic structurel est satisfaite, comme la loi le permet, par l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux (lequel s’impose dans les immeubles en copropriété à destination partielle ou totale d’habitation quinze ans après leur construction puis tous les dix ans – art. 14-2 de la loi de 1965 sur la copropriété).
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• Quel professionnel solliciter ?
Le diagnostic structurel (ou le plan pluriannuel de travaux en tenant lieu) devra être réalisé par un professionnel justifiant des compétences et garanties prévues par le décret aux articles R. 126-43-4 à R. 126-43-7 du code.
- Tout d’abord, le diagnostiqueur doit être compétent dans huit domaines (art. R. 126-43-4), allant des modes constructifs traditionnels et contemporains aux équipements nécessaires au bon déroulement de la mission, en passant par l'évaluation de la stabilité et de la solidité des bâtiments, les produits et matériaux de construction ou encore la connaissance des textes législatifs et réglementaires relatifs notamment aux normes de sécurité applicables à l'habitat.
- Ensuite, le professionnel doit attester de ses compétences par l’un des diplômes, titres professionnels ou certifications de qualification professionnelle listés à l’article R. 126-43-5.
- Il doit agir en toute impartialité et indépendance, et ne peut accorder aux propriétaires ou au syndicat des copropriétaires « aucun avantage ni rétribution », de même qu’il ne peut lui-même en recevoir d’une entreprise susceptible d’effectuer des travaux sur les bâtiments diagnostiqués (art. R. 126-43-7).
- Enfin, le diagnostiqueur doit souscrire une assurance en responsabilité civile professionnelle, pour un montant de garantie d’au moins 1 M€ par sinistre et 1,5 M€ par année d'assurance.
• Quel contenu pour le diagnostic ?
Les documents que les (co)propriétaires doivent remettre au diagnostiqueur sont listés par l’article R. 126-43-9 du CCH : historique des travaux, diagnostics immobiliers et études techniques réalisés, arrêtés de péril ou de mise en sécurité au cours des dix dernières années...
Le professionnel établira ensuite son rapport de diagnostic structurel - sous format numérique, exige le décret -, après « une inspection visuelle extérieure et intérieure du bâtiment qui met en évidence les désordres apparents » (art. R. 126-43-10). Les informations minimales du rapport sont énumérées dans le même article : identification du diagnostiqueur et informations sur son contrat d’assurance, description du bâtiment, des derniers travaux réalisés, des éléments structurels diagnostiqués et des désordres observés, etc.
S’il y a lieu, indique le décret, le document comportera en outre « les investigations complémentaires recommandées ; les recommandations des mesures de sécurisation du bâti avant la réalisation des travaux ; [et] les recommandations des travaux à réaliser sous la forme d'une liste hiérarchisée ».
• Que se passe-t-il en cas de carence des propriétaires ?
Le législateur a prévu, à l’ article L. 126-6-1 du CCH toujours, que si les (co)propriétaires ne transmettent pas dans les délais le diagnostic structurel ou plan en tenant lieu, le maire peut, dans le cadre de ses pouvoirs de police, le leur demander. A défaut d’avoir obtenu le rapport dans le délai d’un mois, l'édile pourra faire réaliser le diagnostic aux frais des assujettis. Le décret vient préciser qu’en pareil cas, « les frais engagés par la commune sont recouvrés comme en matière de contributions directes à son profit » (art. R. 126-43-11).
