Nacarat: "La proportion de bureaux en coworking pourrait atteindre 25 % des programmes tertiaires"

Le lot 10.6, qui se situe en face de vos bureaux et sur lequel pousse désormais le Shake, était-il un objectif important pour Nacarat ?

Nous connaissons en effet très bien ce terrain, qui avait un attrait particulier pour nous. Nous avions commencé à imaginer des programmes immobiliers prospectifs dès 2008-2009. Cette parcelle de 6 000 m2 était un des rares lots fléchés par l’urbaniste d’Euralille Rem Koolhaas comme pouvant accueillir un immeuble de grande hauteur (IGH).

Quand finalement la SPL Euralille a lancé son appel à manifestation d’intérêt (AMI) en 2016, sans programme ni charge foncière fixés, mais avec l’obligation de produire directement une image, nous avons vu là une opportunité de faire un immeuble tertiaire de dernière génération, reflétant les mouvements dans le monde du travail. En parallèle, nous avons été contactés par Alain Denisot (ex-directeur général de la Caisse d’épargne Hauts-de-France, NDLR) qui cherchait un nouveau siège pour la banque. C’était l’occasion de se lancer ensemble dans un projet très novateur.

Etait-ce une force d’avoir déjà l’utilisateur au moment de la consultation ?

C’est à la fois une force mais aussi une faiblesse. Car, pour répondre à l’AMI, il faut à la fois chercher à séduire le politique mais aussi simultanément répondre à la demande du client. Pour concevoir ce projet nous avons nous sommes associés avec Philippe Chiambaretta (PCA-Stream), spécialiste de l’évolution des usages dans le tertiaire, avec qui nous avions déjà travaillé. A l’époque, ce n’était pas encore la star qu’il est devenu.

« Créer des solutions offrant plus de souplesse que le classique bail de 9 ans »

Pourtant Philippe Chiambaretta ne rentre pas vraiment dans le cadre de la vision de l’urbaniste d’Eurallile, Rem Koolhaas ?

En effet, il n’est pas du tout de cette culture. C’est un pari que nous avons fait. Le Shake sera du coup le seul à Euralille à avoir une forme arrondie. C’est un bâtiment de nouvelle génération bâti sur trois piliers lui permettant de répondre aux évolutions des façons de travailler.

Le premier est le décloisonnement de la vie privée et de la vie professionnelle. Pour cela le bâtiment offre notamment de nombreux services comme une conciergerie, une crèche, de la restauration, un appart-hôtel, etc. Sur les 33 500 m2, nous avons fait le pari de 4 000 m2 d’espaces dédiés aux services. C’est énorme et inédit car forcément nous nous mettons en danger avec ces espaces, dont le coût de location est bien moindre que celui des bureaux classiques, qui tourne aujourd’hui autour de 225 euros du mètre carré. Le bâtiment accompagne aussi le passage d’une logique de propriété à celle de l’usage.

Concrètement, comment se traduit ce passage de la propriété à l’usage ?

Il s’agit de créer des solutions offrant plus de souplesse que le classique bail de 9 ans. Les espaces de coworking permettent notamment cette souplesse. Ce n’est pas un effet de mode, cette part des bureaux en coworking est encore limitée en région mais elle pourrait dans l’avenir, comme à Londres, atteindre 25 % des programmes tertiaires. Sur le Shake nous avons prévu 3 600 m2 de coworking qui seront gérés par Spaces. Enfin, le troisième pilier que nous avons beaucoup travaillé c’est le "co" et donc le décloisonnement qui multiplie la possibilité d’échanges entre la partie de bureaux dédiée à la Caisse d’épargne (13 500 m2) et le reste des bureaux et espaces de service.

« Il reste du potentiel foncier à Eurallille »

Comment réussir à équilibrer financièrement l’opération avec toutes ces innovations ?

C’est la dynamique forte de l’immobilier tertiaire à Lille, qui a encore battu des records au premier semestre, qui permet de sortir de belles opérations innovantes mais équilibrées comme ce bâtiment signal ; et ce, malgré le coût du foncier de 20 millions d’euros pour 6 000 m2 (soit plus de 3 300 euros du mètre carré de terrain et 588 euros du mètre carré construit, NDLR).

Par ailleurs, des espaces comme le coworking offrent plus de souplesse et permettront ainsi, par exemple à la Caisse d’épargne de s’agrandir si besoin.

Et la construction d’un IGH n’aurait-elle pas été plus intéressante ?

Nous avons bien sûr étudié de près cette option avec l’architecte. Mais, les charges supplémentaires, avoisinant 50 à 60 euros du mètre carré, et le fait que l’espace utile dans les IGH se trouve réduit à cause des circulations protégées accroissaient au final le coût par poste de travail de 60 %. Aujourd’hui, il n’est pas possible de sortir une opération IGH à 100 % privée à Lille.

Pour atteindre des hauteurs plus importantes que le R+9 classique, nous avons créé une voie d’accès pour les pompiers haute afin qu’ils puissent atteindre le haut de l’immeuble qui fera 50 mètres à l’acrotère. Nous allons aussi installer des colonnes humides à l’intérieur. Elles permettront aux pompiers d’accéder directement à une source d’eau en cas d’incendie. Du coup nous avons pu atteindre un R+11.

Ne risque-t-il pas de manquer rapidement de terrain sur Euralille ?

Non, il reste encore du potentiel ; notamment via la création du « Metropolitan polder » (qui prévoit de couvrir une partie du boulevard périphérique, NDLR). Une partie du coût du terrain sera alors liée à la création de ce terrain, mais c’est tout à fait réalisable.

* 320 millions d’euros CA en 2018, filiale du Groupe Rabot-Dutilleul.