Quelles sont les règles de majorité applicables pour le vote dans les immeubles en copropriété souhaitant se doter de centrales photovoltaïques en toiture ? A cette question pas encore totalement défrichée par les textes et la jurisprudence, le professeur Hugues Périnet-Marquet a apporté ses réponses lors d’une intervention dans le cadre des 1res Rencontres de l’énergie et de la construction, organisées par l’Ecole des Ponts Formation continue le 24 septembre dernier à Paris.
La copro fait installer elle-même la centrale...
« Le toit est une partie commune, donc le droit de construire et de surélever relève des parties communes », pose-t-il d’emblée. Il faut ensuite distinguer selon que la copropriété fait elle-même installer la centrale, ou cède à un tiers le droit de le faire.
La première hypothèse est la plus simples. « Ces installations photovoltaïques vont être des parties communes qui vont s’ajouter aux existantes, et les bénéfices seront partagés par tous les copropriétaires, explique le professeur. La règle de majorité applicable a été modifiée par la loi Aper du 10 mars 2023 : c’est désormais la majorité simple qui s’applique » (article 24 modifié de la loi Copropriété du 10 juillet 1965).
Article 24 de la loi de 1965 :
« I.-Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :
[…]
k) La décision d'installer des ouvrages nécessaires à la production d'énergie solaire photovoltaïque et thermique sur les toits, les façades et les garde-corps. »
... ou cède ses droits à un opérateur
Plus délicate est l’hypothèse de la cession des droits d’installation à un tiers. Pour le professeur, deux montages sont envisageables. « Le mauvais : créer un lot transitoire, comme permis par l’article 1er de la loi de 1965. L’opérateur devient alors copropriétaire et est soumis à toutes les contraintes de cette loi ». La « bonne solution » consiste, elle, à « créer un volume ». Ainsi, explique-t-il, « on réduit l’assiette de la copropriété en vendant le volume au-dessus du toit ».
L’hésitation est alors permise entre différentes règles de majorité pour prendre cette décision. « Il faudra voir ce que dira la jurisprudence, prévient Hugues Périnet-Marquet. Mais il me semble que c’est la majorité des 2/3 des votants prévue à l’article 26 de la loi pour les actes de cession de parties communes qui s’appliquera ». La décision de créer un volume pour le céder à un opérateur lui paraît en effet difficilement pouvoir être assimilée à celle « d’installer des ouvrages nécessaires à la production d’énergie solaire […] » qui aurait permis de se contenter de la majorité simple de l’article 24.
Article 26 de la loi de 1965 :
« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
[…] »
