Les débats du congrès annuel du Syndicat des aménageurs lotisseurs (SNAL), qui s’est tenu les 4 et 5 juillet à Paris, ont permis à son président Roger Bélier d’exprimer quelques recommandations pour atteindre l’objectif gouvernemental de construire à terme 500 000 logements par an. Partant des chiffres de la production récente (410 000 logements en 2011, 320 000 en 2012), le SNAL a estimé à moins de 300 000, peut-être 280 000 en 2013, le chiffre des mises en chantier pour cette année. D’ailleurs, les ventes de ses adhérents (qui représentent 80 % de la profession d’aménageur et de lotisseur privé) ont chuté en moyenne de 25% en 2012 et l’année 2013 devrait enregistrer une nouvelle baisse de 10%.
La situation est donc inquiétante. « Le lot de terrain aménagé doublé de la construction d’une maison constituait jusque là la réponse la plus appropriée pour un budget moyen de 190 000/200 000 euros de pouvoir se loger dans une maison de 90 m², là où les maisons vendues clés en main se situent plutôt autour de 240 000 euros et les appartements T4 autour de 270 000 euros », a expliqué le président du Snal. Et d’ajouter : « Exiger de nos clients un niveau d’apport personnel élevé pour satisfaire quatre ans à l’avance aux dispositions de Bâle 3, c’est priver une partie importante de la clientèle primo-accédante de pouvoir se loger décemment. Il faut agir de manière urgente auprès des banques pour qu’elles assouplissent le niveau d’apport personnel qu’elles exigent ».
Parallèlement, le SNAL préconise deux mesures pour faciliter l’acquisition des logements par les Français, et plus particulièrement par les primo-accédants : élargir le différé d’amortissement du PTZ +aux trois premières tranches de celui-ci avec la mise en place d’un véritable différé d’amortissement de 14 ans ; et appliquer un taux de TVA de 5%aux logements vendus aux acquéreurs entrant dans les deux premières tranches du PTZ +. Voilà pour la première grande requête lié au financement de l’accession.
Cinq propositions pour relancer la construction de logements
Ensuite, pour relancer la construction de logements, le SNAL partage évidemment les objectifs du gouvernement de provoquer un véritable choc de l’offre foncière en faisant baisser le coût du foncier aujourd’hui beaucoup trop élevé. Sur ce point, ses propositions sont connues :
- Premièrement, inverser le système de taxation des plus-values de cession de terrains devenus constructibles pour créer une véritable incitation fiscale à mettre le plus grand nombre de terrains sur le marché et faire ainsi baisser le prix du foncier. « Aujourd’hui nos adhérents sont confrontés à une très grande difficulté pour reconstituer le stock de portefeuille foncier qui sera le support des opérations qui sortiront en 2014 et 2015 car les propriétaires ne vendent plus leur terrain devant les incertitudes fiscales futures. Le marché foncier est bloqué », explique Roger Bélier qui attend donc avec impatience des clarifications sur les modalités d’application des récentes déclarations du Président de la République.
- Deuxièmement, généraliser les SCOT et les PLUI pour définir de véritables zones nouvelles affectées au logement en intégrant dans les PLUI des zones réservées au développement d’opérations d’aménagement permettant d’offrir aux Français une véritable mixité de produits (collectifs, intermédiaires, lots de terrain aménagés). « A défaut de prévoir ces zones, c’est l’individuel diffus qui se développera et l’on sait qu’il est quatre fois plus consommateur de terrain que l’individuel aménagé. Au cours des six dernières années, la part de l’individuel diffus a doublé et celle de l’individuel aménagé a été divisée par deux faute de trouver dans les PLU des zones réservées à l’aménagement », rappelle le SNAL.
- Troisièmement, renoncer à l’idée de classer en zone naturelledes zones AU non ouvertes à l’urbanisation dans le délai de neuf ans, pour éviter de générer la pénurie foncière, mais bien plutôt inciter les maires ou les intercommunalités à programmer un développement urbain harmonieux.
- Quatrièmement, donner la possibilité aux opérateurs fonciersde saisir les collectivités pour leur proposer des projets en zone AU et les faire se positionner sur l’ouverture à l’urbanisation de ces zones.
- Cinquièmement, donner aux opérateurs les moyens d’optimiser la production de logements : en allégeant les procédures et en les encadrant dans un délai contraint (loi sur l’eau, archéologie préventive) ; en révisant et en mettant en cohérence les zonages ; en préservant les droits acquis pour les opérateurs (cristallisation des droits) ; en allégeant le montage financier des opérations d’aménagement et de lotissement, en permettant la délivrance des permis de construire des clients individuels dès lors qu’une garantie d’achèvement des VRD est produite par les opérateurs, avec la possibilité de produire cette garantie par tranche ; en adaptant la loi SRU impossible à appliquer dans les petites opérations (20/30 logements) dans lesquelles aucun bailleur social ne veut s’engager et en proposant par exemple d’apprécier la mixité sociale sur une échelle plus étendue que la seule opération.
