Si la vaccination et le retour des salariés sur site leur redonnent confiance, les brokers et autres professionnels de l’immobilier tertiaire restent dans le flou. En cause, notamment : les entreprises qui réduisent leurs surfaces de bureaux afin de s'adapter au télétravail.
Conséquence, selon les données Immostat du premier semestre 2021 : l’offre immédiate de bureaux en Ile-de-France vient de dépasser, pour la première fois depuis 2015, la barre des 4 000 000 m².
Fin juin 2020, le Groupement d’intérêt économique (GIE), qui réunit les quatre principaux conseils en immobilier d’entreprise (BNP Paribas Real Estate, CBRE, Cushman & Wakefield et JLL), recensait un peu moins de 3 000 000 m² d'espaces de travail disponibles. Une telle progression de la vacance ne s'observait plus depuis la crise financière de 2008.
Ces derniers mois, l’augmentation de la vacance a surtout été marquée dans le quartier central des affaires (QCA) de Paris, à La Défense et en première couronne (nord et est), sous l’effet des libérations de biens par des entreprises et de livraisons de quelques programmes lancés sans qu’aucune vente ou location préalable n’ait été prévue.
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Le conseil et la finance dynamiques
Les sociétés de conseil assurent pourtant que la reprise dans le marché locatif se dessine. Chiffre à l'appui : la demande placée de bureaux en Ile-de-France progresse de 14 % sur un an, avec 765 600 m² ayant trouvé preneurs.
« Le volume d’activité reste en dessous de la moyenne décennale (-28 %) mais la confiance regagne peu à peu les utilisateurs. Le segment des petites surfaces inférieures à 1 000 m² se montre résilient et les grands utilisateurs, qui avaient fait preuve d’attentisme en 2020, affichent leur clair retour sur le marché locatif », résume Grégoire de la Ferté, directeur exécutif bureaux Ile-de-France de CBRE.
« Ce net redémarrage ne concerne pas tous les secteurs d’activité, souligne de son côté Marie-Laure Leclercq De Sousa, directrice du département leasing markets advisory de JLL. Les projets que nous traitons actuellement concernent en effet majoritairement des entreprises du conseil, de la tech, de la finance, du life science et de l’éducation. »
La « sécurité » des baux fermes
Dopée par la montée en puissance du e-commerce, la logistique continue de porter la filière. Au premier semestre 2021, la demande placée d’entrepôts de plus de 5 000 m² en Ile-de-France et dans l’Oise s’élevait à 385 600 m² (+14 % sur un an). A l’échelle nationale, la demande placée d’entrepôts de plus de 10 000 m² montait à 1 332 400 m² (+10 %), dont 1 071 900 m² en régions.
Quant au commerce en difficulté, « l’activité pourrait reprendre légèrement, avec d’ores et déjà deux opérations à plus de 100 M€ dans le pipeline, et une assez bonne confiance dans les retail parks (NDLR : parcs d'activité commerciale) », anticipe CBRE.
« Les investisseurs continueront de privilégier encore plus les actifs bien placés, sécurisés par des baux fermes et loués à des distributeurs de biens dits essentiels et/ou à des loyers raisonnables, tant que l’évolution du contexte sanitaire sera incertaine », note Nicolas Verdillon, son directeur général investissements.
Mesures d'accompagnement importantes
Enfin, sur le front du marché d'investissement, les experts ne peuvent que constater les dégâts de la crise sanitaire. Au premier semestre 2021, les investissements en immobilier d’entreprise atteignaient 8,1 Mds € (-29 % sur un an). En Ile-de-France, le recul est de 35 % avec 5,2 Mds € investis.
« Cette baisse d’activité était attendue, un certain nombre de marketings, émanant notamment de foncières françaises, n’ayant pas pu se concrétiser en fin d’année 2020 (...) Nous anticipons néanmoins une reprise de l’activité au second semestre qui devrait permettre d’atteindre un volume d’investissement compris entre 15 et 17 Mds€ sur l’ensemble de l’année 2021 », assure Stephan von Barczy, directeur du département investissement de JLL.
Dans ce contexte, les valeurs locatives moyennes en Ile-de-France sont stables : 419 €/m²/an pour le neuf ou restructuré et 407 €/m²/an pour les locaux de seconde main. Ces loyers faciaux s’accompagnent toutefois de mesures d’accompagnement - financement des travaux, franchises, loyers progressifs - qui ont atteint un niveau historique au premier trimestre : 23 % en moyenne. Le taux du deuxième trimestre sera connu dans un mois.
