De 40 à 90 jours. C'est le temps qu'il a fallu aux promoteurs immobiliers pour redémarrer les chantiers stoppés net par le premier confinement. Imprévisible, contrairement aux élections municipales, cet événement est responsable, selon leurs estimations, d'un recul de 5 à 37 % de leur chiffre d'affaires (CA) annuel. Résultat, seuls six des vingt premiers promoteurs ont connu la croissance en 2020. Ils étaient 14 en 2019. « Pour certains, les ventes en bloc à CDC Habitat, dès le printemps dernier, puis aux investisseurs institutionnels, de retour en force dans le résidentiel, ont permis d'amortir la chute », analyse Vincent Desruelles, directeur d'études chez Xerfi.
Ainsi, 51 % des 21 077 logements vendus l'an dernier par Nexity, leader depuis 2019 dans le résidentiel, ont été cédés en bloc. Chez son dauphin Altarea, cette part monte à 64 %. Elle atteint même 67% pour Kaufman & Broad ! Insuffisant, toutefois, pour se maintenir dans le top 5, qu'intègre Vinci Immobilier, sixième en 2019. Dans le viseur de l'indépendant Pichet, Bouygues Immobilier reste sur le podium malgré un CA en recul de 25 %. Plus loin, Crédit Agricole Immobilier grignote quatre places grâce à son activité tertiaire, qui a quasi doublé en un an.
Repositionnement à prévoir
Pour grandir en 2020, il fallait bénéficier du rôle contracyclique des bailleurs sociaux. Les deux plus fortes progressions de chiffre d'affaires sont en effet signées Groupe Alila (+ 23 %) et Procivis (+ 19 %), très présents dans la Vefa de HLM, qui gagnent chacun cinq places. Le séisme Covid, qui a engendré la flambée du prix des matériaux et accentué la crise des permis de construire, se fera- t-il encore sentir en 2021, voire 2022 ? « A priori non, car les gros sont solides financièrement. Ils ont des actionnaires de référence et des capacités à se repositionner sur des segments minoritaires comme l'immobilier géré, qui permettent d'atténuer les difficultés », estime Vincent Desruelles.
A l'image de Nexity, qui vient de céder Century 21, les mastodontes de la promotion, qui portent l'activité, doivent avoir les coudées franches pour entrer dans l'ère post-Covid. Ils promettent des logements plus lumineux, avec terrasses, capteurs de la qualité de l'air… Sans augmenter la facture finale. Quant aux bureaux, des projets de réduction des surfaces, sur fond de pérennisation du télétravail, se peaufinent. Le flex office est annoncé grand gagnant de la crise sanitaire. Nouvelles secousses en perspective.
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* En France, résidentiel et tertiaire. ** Au 31 décembre 2020.
*** Non communiqué.
Constructa (CA 2019 : NC) et Promogim (CA 2019 : 865 M€) n’ont pas souhaité participer au classement. Par ailleurs, Bassac a généré 280 M€ de CA à l’étranger, qui ne sont pas pris en compte dans ce palmarès.
Focus sur les résultats dans le résidentiel
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« La santé va devenir notre obsession opérationnelle »
« Pour la cinquième année d'affilée, le résidentiel a progressé grâce à nos différentes activités. La promotion généraliste avec Cogedim et Pitch, la petite marque qui monte. Les spécialités : le bois avec Woodeum, dont nous détenons 50 % du capital, et le monument historique avec Histoire & Patrimoine. Enfin, notre expertise : la couture urbaine à l'échelle d'un quartier. Nos projets emblématiques à Issy-les-Moulineaux (Hauts-de-Seine) et Bezons (Val-d'Oise), en phase finale, et à Bobigny (Seine-Saint-Denis) ont notamment porté notre croissance en 2020. Ce rythme va continuer cette année avec le quartier Guillaumet à Toulouse (Haute-Garonne), dont la livraison est prévue en 2025. L'an passé, nous avons rapidement misé sur les ventes en bloc, auprès de notre partenaire CDC Habitat en particulier, pour sécuriser l'entreprise. Nous souhaitons que la part des investisseurs institutionnels repasse sous la barre des 50 %, pour rendre sa place à la vente aux particuliers. Quant aux enseignements de la crise, la santé va devenir notre obsession opérationnelle. Outre le coin télétravail systématique et le capteur de la qualité de l'air - deux nouveautés pour nous -, 100 % des logements (hors studio) seront dotés d'espaces extérieurs, contre 90 % en 2020. »
Jacques Ehrmann, directeur général du groupe Altarea.
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Podium inchangé. Nexity passe sous la barre des 3 Mds € mais reste numéro un, devant Altarea, seul acteur du top 5 en croissance, et Bouygues Immobilier, dont le chiffre d’affaires recule de 21 %. Procivis, qui gagne deux places, confirme sa montée en puissance. Il en est de même pour Groupe Alila qui intègre le top 10, devançant Icade, dont le chiffre d’affaires baisse pour la deuxième année consécutive. La filiale de la Caisse des dépôts était sixième en 2018.
Focus sur les résultats dans le tertiaire
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« Notre carnet de commandes nous donne six ans de visibilité »
« En 2020, nous avons atteint un niveau historique de près de 1,5 Md € de prises de commandes en immobilier d'entreprise. Nous avons notamment signé la vente en l'état achevé de l'immeuble Influence 2.0 à Saint-Ouen (Seine-Saint-Denis), nouveau siège de la région Ile-de-France, et signé le projet d'éco-campus d'Engie à La Garenne-Colombes (Hauts-de-Seine), dont les bâtiments A et B ont été acquis par Swiss Life AM. Notre carnet de commandes nous donne six ans de visibilité sur le chiffre d'affaires en immobilier d'entreprise. Grâce à notre organisation décentralisée, nous avons été au rendez-vous pour tenir notre promesse clients. Avec 17 opérations livrées en 2020, le confinement a eu finalement un impact marginal. Alors que la demande reprend à Lille (Nord) et à Lyon (Rhône), notre offre évolue vers davantage de flexibilité, de mixité d'usages et de performance environnementale. Malgré le développement du télétravail, je suis convaincue que le siège social va rester le cœur battant de l'entreprise. En 2021, nous tablons sur 400 M€ de prises de commandes. Pour une année creuse, ce n'est pas mal du tout. »
Véronique Bédague, directrice générale de Nexity.
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Bureaux et commerces en France.
** Kaufman & Broad comptabilise également son activité logistique. Quartus n’a pas été en mesure de fournir son CA tertiaire.
