Aux termes des dispositions de l’article L. 145-17, I, 1°, du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime.
En l’espèce, par acte sous seing privé daté du 1er février 1999, une société bailleresse avait consenti un bail commercial à un preneur portant sur des locaux destinés à l’usage de « sandwicherie-pizzeria ».
Les parties ne s’étant pas entendues sur le montant du nouveau loyer, le juge des loyers commerciaux avait été saisi et avait désigné un expert afin de déterminer le montant du loyer. Au cours de l’expertise, des documents établissant la réalité de l’activité exploitée, à savoir une activité de vente d’alcool et d’épicerie, avait été communiqués à la bailleresse.
Après avoir mis en demeure le locataire, le 4 janvier 2013, d’avoir à exploiter les locaux conformément à la destination contractuelle, la bailleresse avait rétracté son offre en raison d’un motif grave et légitime tenant à la violation de la destination contractuelle.
Le tribunal de grande instance de Paris a jugé, le 16 février 2015, que la société bailleresse avait refusé le renouvellement pour un motif légitime et sérieux et que la locataire était occupante sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2008.
Confirmant ce jugement, la cour d’appel a retenu que l’activité complémentaire non autorisée, vente d’alcool et d’épicerie, constituait une atteinte suffisamment grave aux stipulations du bail pour justifier un motif légitime et sérieux de résiliation du bail sans indemnité d’éviction et que le point de départ de la prescription de cette action était fixé à la date de communication des documents établissant la réalité de l’activité.
Le locataire s’est pourvu en cassation faisant valoir que le point de départ de ce délai de prescription prévu à l’article L. 145-60 du Code de commerce, applicable à l’action du bailleur, était la délivrance du congé.
La Cour de cassation rejette ce pourvoi et précise que le délai de prescription de l’action en rétractation de l’offre de renouvellement du bail pour motif légitime et sérieux court à compter du jour où le bailleur a eu connaissance de l’infraction qui fonde le refus et non du jour ou le congé a été délivré.
Cette solution est conforme au droit commun de la prescription qui fixe le point de départ de la prescription au jour où l’intéressé a eu connaissance des faits fondant son droit.
