Son développement repose à 65 % sur des créations de maisons de retraite et cliniques, après achat de terrain. Le constructeur-exploitant Orpea (65 000 collaborateurs, CA 2020 : 3,9 Mds€), qui détient la moitié de ses 1 100 sites, principalement situés à l’étranger, poursuit sa stratégie inchangée depuis sa création en 1989.
« Nous achetons peu de bâtiments existants. La croissance externe, c’est en général quand nous arrivons dans un nouveau pays. A condition qu’il y ait une offre existante. Ce qui est rarement le cas, par exemple, en Amérique latine », commente Léonard Addesso, vice-président exécutif chargé de la construction.
En France, son parc affiche une moyenne d’âge de 18 ans. Résultat, une petite dizaine de chantiers de rénovation (chauffage, isolation…) sont actuellement menés. Avec ou sans travaux, le groupe coté s’est fixé comme objectif de baisser de 5 % les consommations d’énergie des bâtiments français d’ici 2023, par rapport à 2019.
229 sites à créer en cinq ans
Le maître d’ouvrage carbure plutôt sur le front des créations : 229 sites doivent sortir de terre d’ici 2026, principalement sur des terrains vierges. En France, où il enfile la veste de maître d’œuvre via sa filiale dédiée, Vivrea, 25 chantiers sont déjà en cours ou à lancer, pour plus de 3 500 lits créés, notamment en Etablissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad), avant un éventuel moratoire en 2027.
Contexte : l’une des dernières réformes du quinquennat doit porter sur la dépendance. En quête d’économies, l’Etat a intérêt à freiner la construction d’Ehpad, dont le rythme annuel est de 3000 nouveaux lits, tout en misant sur le maintien à domicile. D’après Le Monde, le besoin estimé à 110 000 lits d’ici 2030 pourrait être rapporté à 36 000 dans le futur « projet de loi générations solidaires ».
L’idée sous-jacente est de soulager l’Assurance Maladie qui finance les salaires des infirmiers et aides-soignants ainsi que l’achat de matériel nécessaire aux soins.
Aux Pays-Bas, Orpea vise 36 nouveaux bâtiments, pour 1 100 lits, d’ici 2026. En Allemagne, marché mature : 26 sites sont à créer. Au Brésil, sous-équipé : 18. Le groupe basé à Puteaux (Hauts-de-Seine) table également sur un développement en Europe de l’Est, Colombie, Chine…
A l’international, Orpea s’entoure d’entreprises générales, de préférence de grande taille, avec des architectes et bureaux d’études partenaires. « Nous évitons le one shot pour des questions de solidité, de confiance… car nous opérons loin de nos bases », commente Léonard Addesso.
En France, un chantier neuf fait l’objet d’un appel d’offre. Des contrats-cadres peuvent être conclus avec des fournisseurs comme l’ascensoriste. Le groupe peut pratiquer la co-promotion dans le cadre de programmes urbains prévoyant un établissement de santé.
Visibilité jusqu’en 2050
Les constructions neuves, à l’échelle du groupe, ne devraient pas ralentir, en raison de la démographie mondiale. Selon l’Organisation mondiale de la santé (OMS), la proportion des 60 ans et plus va passer de 12 % à 22 % entre 2015 et 2050. « L’explosion du nombre des personnes âgés nous donne une visibilité élevée, jusqu’en 2050 », relève cet ancien de Bouygues Bâtiment. Résultat, Orpea n’a pas besoin de se creuser la tête pour penser changement d’usage, contrairement à certains bâtisseurs de nouveaux logements et bureaux, susceptibles d’évoluer.
En France, les freins identifiés sont « le manque d’autorisations et, dans une moindre mesure, le manque de foncier », affirme-t-il. En termes de délais d’instruction de permis de construire, Orpea n’est toutefois pas à plaindre. « Hors recours, on peut attendre douze mois au Brésil et au Portugal car les administrations sont sous-dimensionnées, contre six mois en France », compare-t-il.
Si 2020 a été marquée en France par une baisse du taux d’occupation de ses immeubles, « autour de cinq points », le concurrent de Korian affiche un positionnement haut de gamme. En témoignent sa nouvelle maison de retraite à Suresnes (Hauts-de-Seine), avec vue sur la Tour Eiffel, ou la riche clientèle ciblée dans les grandes villes mondiales, de Milan à Rio de Janeiro. « Le premier critère, c’est l’emplacement, proche des transports, de la vie de la cité, notamment pour faciliter les visites des familles », explique Léonard Addesso.
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Vue sur jardin intérieur
La touche architecturale d’Orpea vise le « bien-être » des occupants. Elle rime donc avec luminosité. En témoignent « les halls traversants avec vue sur les jardins intérieurs dédiés aux usagers » et « les vues les plus larges possible depuis les chambres », illustre-t-il.
Autre caractéristique : chaque palier d’étage est « en communication visuelle directe avec l’office de soins dédié aux soignants et un espace de convivialité » : hall d’étage, salon ouvert… Les espaces d’activité, d’animation et les plateaux techniques sont regroupés au maximum au rez-de-chaussée, en lien avec l’extérieur. Le groupe fait régulièrement appel à une huitaine de partenaires dont le francilien ADMS Architecture, spécialisé dans le médico-social.
