Sur fond de vieillissement de la population européenne, le groupe Korian (1 000 établissements en gestion, 57 000 salariés dans sept pays européens, CA 2020 : 2,1 Mds€) table sur une croissance organique de 6 % ces cinq prochaines années. Dans ce contexte, sont notamment prévues « des réaménagements des soins déambulatoires dans les cliniques » et « des aménagements Alzheimer dans les maisons de retraite », illustre Sophie Boissard, directrice générale.
En France, « l’adaptation de l’immobilier » passe notamment par la rénovation, entre 2019 et 2023, de la moitié de ses 300 établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad). Pour un investissement estimé entre 600 et 700 M€.
Les travaux en cours ou à venir visent à « s’adapter aux personnes désorientées, en intégrant par exemple des détecteurs de chute et des commandes automatiques pour régler l’intensité de la lumière, qui peut être un élément perturbateur », commente la dirigeante.
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Rénovation énergétique
« Notre ambition de baisser de près de 40 % dans les dix ans notre consommation énergétique pourrait se traduire par des investissements moyens de 500 000 € par site, à équiper de contrôle thermique notamment », complète Frédéric Durousseau, directeur immobilier de Korian.
Au niveau du bâti, Sophie Boissard dit privilégier la céramique, le bois et d’autres matériaux « assainissant ». Entendez : capables d’améliorer le confort des occupants. En matière de réduction de l’empreinte carbone, le groupe est converti aux panneaux photovoltaïques et aux « cycles de rafraîchissement » afin éviter d’installer « une climatisation lourde », explique Sophie Boissard.
En parallèle, Korian a prévu de consacrer une enveloppe d’environ 1,5 M€ pour bannir les chaudières à fioul - à remplacer par des pompes à chaleur - d’ici 2023. Dix-sept établissements européens sont concernés.
3 000 lits supplémentaires par an
Korian, qui a cédé cette année 30 Ehpad français situés dans des bassins « isolés », vise un rythme annuel de dix constructions neuves (maisons de retraite et cliniques) à l’échelle européenne, de l’Italie au Royaume-Uni. « L’idée est d’atteindre les 3 000 lits supplémentaires par an dont environ la moitié en France », annonce Sophie Boissard. Le groupe compte 90 000 lits actuellement. Un Ehpad de 100 lits représente un investissement de 15 M€ hors taxe. « Comptez + 40 % en Ile-de-France en raison du prix du foncier », estime Frédéric Durousseau.
Un tiers des projets européens sont pilotés en interne par une centaine de salariés, dont une quarantaine de l’équipe maîtrise d’ouvrage. « On aime bien car on ne perd pas la main, on reste connectés sur les prix, les innovations, etc. » raconte-t-il. Deux-tiers des opérations sont développées via des partenariats, qui permettent à Korian de « multiplier (sa) force de frappe ». Dans ce cadre, le promoteur peut se porter acquéreur d’une partie des immeubles à travers un bail en l’état futur d’achèvement (Befa).
Le partenaire d’Icade Santé et Icade Promotion peut être freiné dans son développement par les autorisations qui se superposent. « Nous pouvons construire que si nous sommes autorisés par les Agences Régionales de Santé (ARS), qui définissent un plan de santé pluriannuel. Il s’agit de déposer un dossier de candidature, d’expliquer pourquoi nous souhaitons déplacer un établissement selon l’évolution de la population par exemple », illustre-t-il.
La recherche foncière précède la rencontre avec le maire, qui valide ou non le projet. Celui de Bezons (Val-d’Oise) a récemment donné son feu vert au regroupement de deux cliniques Korian, l’une dans sa commune et l’autre à Sartrouville (Yvelines).
Colocations en zone rurale
En zone détendue, Korian compte sur sa marque française de logements en colocation Ages et Vie, acquise en 2018, pour se développer. « Dans les centres-bourgs, le foncier n’est pas cher, donc nous construisons pour pas cher, ce qui nous permet de proposer un loyer mensuel de 500 euros pour 35 m² et les espaces communs, hors frais de bouche et l’accompagnement par une auxiliaire de vie », souligne Sophie Boissard.
Quid de la crise des matières premières ? « Nous travaillons beaucoup avec de petites entreprises de construction, en local. Nous gardons un pouvoir de discussion », confie-t-elle.
Présente dans la moitié nord du pays, Ages et Vie compte plus de 400 colocataires dans 60 établissements estampillés « habitat inclusif ». En général, ces résidences de 1 500m² maximum prennent forme « dans un bâti existant, ce qui est très vertueux », remarque Sophie Boissard, pas préoccupée par le ZAN.
Le cap des 100 résidences est visé d’ici la fin d’année, celui des 300 d’ici 2024. « Cela se remplit très vite car nous répondons à un besoin de proximité », se félicite-t-elle. Une offre équivalente doit être lancée en Allemagne en 2022.
