Des bureaux intelligents, flexibles, transformables pour des entreprises respectueuses de leur environnement... telles sont les récentes tendances en matière d’immobilier d’entreprise qui seront présentées au Simi, le 30 novembre et les 1er et 2 décembre, au palais des Congrès de la porte Maillot.
Comment payer moins cher des bureaux plus petits mais plus confortables? Voilà, simplifiée, l’équation à résoudre pour de nombreuses entreprises en passe de déménager. En une dizaine d’années, l’extérieur du boulevard périphérique, ainsi que le quartier de Paris Rive gauche, se sont hérissés d’immeubles neufs, des boîtes de verre souvent moins bêtes qu’il n’y paraît.
Les standards de base augmentent
Les promoteurs -le britannique Capital et Continental en tête - brandissent depuis longtemps déjà l’idée du bureau intelligent. Un concept un peu passe-partout d’immeubles aux grands plateaux libres, câblés, climatisés et réadaptables en cas de croissance d’une entreprise ou de contraction de ses effectifs : un grand pas vers la modernisation du parc parisien, loin d’atteindre encore ces standards. "On ne constate pas de saut technologique récent, mais l’évolution est constante, souligne Alain Bentéjac, président de Coteba et de Syntec Ingenierie. Personne n’achèterait plus une voiture sans autoradio ni climatisation. Les standards de base augmentent. Pour les immeubles, c’est la même chose, appliquée aux hauteurs sous plafond, à la climatisation et à l‘éclairement naturel".
Aujourd’hui pourtant, les locataires les plus en avance réclament autre chose et exigent la traduction financière de leurs choix d’implantation : derrière des discours citoyens, la baisse des charges constitue par exemple la principale motivation des recherches sur le développement durable dans le tertiaire. Certains résultats sont visibles : les terrasses végétalisées qui permettent de récupérer les eaux pluviales, les jardins intérieurs propices à une bonne hygrométrie comme dans l’immeuble Avant-Seine conçu par Norman Foster le long de l’avenue de France dans le 13ème arrondissement de Paris, ou tout simplement la possibilité d’ouvrir des fenêtres au lieu de pousser la climatisation. D’autres s’appuient sur des arguments de bon sens : la bonne orientation d’un immeuble par rapport au mistral à Marseille ou la pose de brise-soleil sur des murs de verre tournés vers le Sud. "Aujourd’hui moins d’une dizaine d’immeubles tertiaires sont certifiés HQE, explique cet ingénieur au bureau d’études OTH. L’expérience est trop courte pour que l’on puisse chiffrer exactement les économies réalisées. Mais le surcoût que l’on met toujours en avant pour critiquer ces initiatives est assez faible. Il porte surtout sur la matière grise utilisée lors des études et peu sur le coût de construction".
L’occupation de l’espace et sa productivité sont plus faciles à comptabiliser. La norme de moins de dix mètres carrés par poste de travail n’effraie plus personne. Des spécialistes de l’aménagement intérieur savent d’ailleurs bien organiser cette concentration pour la rendre supportable. "Les grandes tables, les «bench», sur lesquelles sont installés plusieurs collaborateurs sont bien acceptées, dès lors que ceux qui souhaitent s’isoler au calme ou se réunir plus nombreux, disposent d’autres lieux adéquats, explique Christian Feltin architecte chez AOS, une entreprise de services immobiliers aux locataires. La typologie des espaces déclinés dans l’entreprise s’est beaucoup enrichie".
Le cabinet de conseil Andersen Consulting (aujourd’hui Accenture) fut le premier, dans son immeuble de l’avenue George V à Paris, à priver ses salariés itinérants de bureaux, affectés à ses auditeurs itinérants. En mission à l’extérieur la plupart du temps, ces cadres avaient en effet peu de légitimité à réclamer un espace bien à eux. Sans aller jusqu’à cet extrême, de plus en plus d’entreprises réservent une partie de leurs espaces à des voyageurs, indifférents à l’endroit où ils branchent leur ordinateur. "Elles partent du constat avéré que l’occupation des locaux ne dépasse pas 30% même en pleine journée, poursuit Christian Feltin. On ne peut pas réduire de 60% tous les immeuble. La solution consiste à mutualiser l’espace". En clair, agrandir ou multiplier les lieux utilisables par tous.
Des choix architecturaux et techniques
Cette réflexion fonctionnelle se lit évidemment dans l’espace. Dans un immeuble construit pour une société d’informatique à Sophia-Antipolis, l’architecte Jacques Ferrier a par exemple élargi les couloirs qui deviennent des lieux de rencontre et non plus de passage. Au contraire, et dès 1997, Ines Reinmann, alors à la tête de Tertial, filiale de promotion de la Caisse des dépôts (aujourd’hui Icade) avait imaginé chez Cisco un couloir étroit et sinueux qu’empruntaient commerciaux et développeurs. Les gens s’y bousculaient et s’arrêtaient pour discuter dans de petits espaces conçus à cet effet. Une manière de rétablir la communication entre deux métiers.
Si l’offre de services aux salariés poursuit son développement, cette tendance orientera aussi les choix architecturaux et techniques : les restaurants d’entreprise, jadis relégués au sous-sol et éclairés au néon, ont retrouvé la lumière du jour. Les mètres carrés rentables, c’est-à-dire loués au tarif des bureaux, diminuent parfois au profit d’une salle de sport. Et mieux vaut concevoir la piscine ou la crèche avant d’emménager. Encore réservés à de très grands sièges sociaux ou à des parcs d’entreprises, ces services ne relèvent pas du seul gadget: "Les sociétés qui quittent le centre de Paris pour des zones plus tertiaires s’en servent pour compenser le sentiment d’éloignement de leurs salariés et la perte objective de leur environnement commerçant", explique Philippe Leignel, président du conseil en immobilier d’entreprise DTZ. Pour d’autres, il s’agit de fournir un confort apte à fidéliser leurs salariés, surtout les plus pointus. Certains investisseurs enfin comptent sur l’attrait nouveau de leur immeuble pour louer leurs bureaux plus chers.
Catherine Sabbah
