Après l'Ancols en juillet dernier, c'est au tour de la Cour des comptes de passer à la loupe l'activité du groupe CDC Habitat, entreprise publique locale, entre 2017 et 2023 (1). Le rapport, rendu public lundi 9 septembre, dépeint ainsi un groupe qui s'est «profondément transformé en cinq ans», en sachant «tirer parti d'une situation économique et financière exceptionnelle».
Un environnement financier notamment favorisé par son actionnaire, la Caisse des dépôts, grâce à «l'injection massive de fonds propres et l'absence prolongée de versements de dividendes». Une opération toutefois limitée dans le temps, prévient dans sa réponse à la Cour le directeur général de la Caisse, Eric Lombard, rappelant «un retour à un versement de dividende annuel […] à compter de 2024».
Dans le même temps, l'activité foncière de CDC Habitat axée sur le développement de logements intermédiaires et abordables contractualisés a été fortement soutenuepar «la faiblesse durable des taux d’intérêt [jusqu’à fin 2022]» mais aussi des «promoteurs immobiliers en mal d’acquéreurs pour les programmes neufs», énumère la Cour des comptes. Dans sa lettre plutôt brève, Eric Lombard confirme l’objectif fixé à la filiale logement de la Caisse «d'’accélérer le développement de logements nouveaux, afin de permettre à CDC Habitat de jouer un rôle contracyclique et d’accroître les rénovations en vue d’une trajectoire climatique vertueuse».
Un résultat net en hausse de 65 % en cinq ans
Ce cumul de paramètres a permis la croissance du parc de CDC Habitat ainsi que l’amélioration de son bilan avec un résultat net de 223 M€ en 2023, en hausse de 65 % sur cinq ans.
«La stratégie du groupe est fondée sur une rotation du parc et la réalisation de plus-values de cession destinées à financer son développement», rappellent les magistrats financiers. Qui chiffrent à «près de 240 M€ par an entre 2017 et 2021» les plus-values ainsi engendrées. L’année 2022, elle, fait figure d’exception avec des plus-values de cession de 652 M€ issues de l’opération de cession «Lamartine», totalisant 8 000 logements à destination de la CNP. Une opération qui reflète, pour la Cour des comptes, «la capacité du groupe à développer une ingénierie financière novatrice, destinée à orienter l’épargne des investisseurs institutionnels vers le logement locatif».
Le bilan plutôt positif du groupe est également porté par les prises de participation engagées par la SEM CDC Habitat et sa filiale Adestia. D’une part, les titres détenus au sein de trois sociétés consolidées que sont Adoma, le Fonds pour le logement intermédiaire et la SCI Lamartine «ont augmenté de 54 % pendant la période sous revue, passant de 389,3 M€ en 2017 à 601,2 M€ en 2023», précise la Cour des comptes. Cette hausse est à la fois liée à l’intégration de la SCI Lamartine en 2022 [dans laquelle CDC Habitat détient 15 % des parts] et la plus-value tirée de la cession du siège social d’Adoma, en 2019. D’autre part, les titres de participation détenus au sein de SEM ou d’ESH ont crû de 2 % (149,4 M€) à 10 % (1,33 Md€) entre 2017 et 2023.
Si la restructuration imposée du tissu HLM est venue grossir le réseau CDC Habitat Partenaires, les prises de participations les plus «significatives» sont étrangères à ce contexte. Il s’agit notamment de l’entrée d’Adestia au capital de Maisons et cités (+ 150 M€) dans le cadre de l’Engagement pour le renouveau du bassin minier (lire sur AEF info), ou au sein des Résidences Yvelines-Essonne (+ 100 M€). Ces différentes opérations de capitalisation multiplient ainsi le portefeuille d’actifs du groupe «par près de neuf en valeur», évalue la Cour des comptes.
Des résultats principalement portés par le logement intermédiaire et libre
Tandis que le patrimoine HLM géré par la filiale CDC Habitat social reste «stable», autour de 191 000 unités entre 2017 et 2022, les résultats du groupe «reposent avant tout sur le logement intermédiaire et sur le logement libre», expliquent les magistrats financiers. Le seul logement libre comptait en effet pour moitié des ordres de service de la SEM CDC Habitat en 2022, année toutefois «atypique du fait du plan de relance 2020 [lancé postérieurement à la crise sanitaire], dont une part importante a été mise en œuvre en dehors du champ d’intervention traditionnel de l’entreprise».
CDC Habitat a été mobilisée dans bien d’autres plans de relance ou de soutien à la production du logement, de requalification des copropriétés dégradées ou de transformation des foyers de travailleurs migrants, justifiant son rôle d’acteur contracyclique en matière de production de logements. La Cour des comptes relève néanmoins que «les indicateurs les plus utilisés par le groupe pour présenter son activité, le volume de logements gérés notamment, ne permettent pas d’en mesurer l’étendue et la diversité» ni même de distinguer «les plans et programmes auxquels les activités se rattachent». Les Sages de la rue Cambon estiment d’ailleurs que les logements produits, acquis ou transformés dans le cadre des différents plans nationaux gagneraient à être «restitué[s] de façon régulière, tous plans confondus, et mesuré[s] dans la durée».
Modèle économique de la foncière
La Cour des comptes ajoute encore que «le projet d’entreprise Impulse 2026 ne comprend pas d’objectifs chiffrés, financiers ou patrimoniaux, à l’exception de celui d’atteindre 30 % de maîtrise d’ouvrage directe dans la production neuve en 2024». Et ce, alors que le groupe avait jusqu’ici priorisé l’acquisition en Vefa. Le PMT s’avère plus exhaustif, évoquant un patrimoine de 80 210 logements en gestion à horizon 2032.
Si les exercices 2017 à 2023 ont été plutôt favorables au groupe, la Cour des comptes rappelle que cette situation est désormais mise à mal par la conjoncture économique actuelle. Son modèle économique «robuste» peut, certes, faire face à «une conjoncture temporairement dégradée», selon la Cour des comptes. Mais une crise plus «durable» pourrait avoir progressivement raison du «modèle de foncière sur lequel repose l’activité du groupe». D’ici à 2032, CDC Habitat envisage déjà de «recentrer son développement sur le segment du logement intermédiaire, sur les territoires tendus», dans la mesure où «les conditions économiques ne permettent plus de tenir les équilibres» sur le logement abordable contractualisé, qui avait connu un pic d’acquisitions en 2020.
Points de vigilance sur les conditions de départ des cadres dirigeants
Dans un contexte économique plus fragile, la Cour des comptes émet également un point de vigilance sur la politique conduite par le groupe quant à la politique salariale à l’égard de ses cadres dirigeants. Après la prise de fonctions, en 2020, d’Anne-Sophie Grave en qualité de présidente du directoire - succédant à André Yché - «les conditions - conflictuelles - de départ de deux cadres dirigeants ont conduit CDC Habitat à verser des indemnités représentant plus de 20 mois de salaire, et jusqu’à 39 mois pour l’un d’entre eux».
Si les cadres dirigeants en sont exclus, l’accord de performance instauré en 2018 pour accompagner la fusion des 13 ESH plafonne, à titre d’exemple, l’indemnité de licenciement à 20 mois de salaire. Pour les magistrats financiers, «la simple suspension du contrat de travail pour les salariés nommés mandataires sociaux a rendu plus difficile et plus coûteuse pour l’entreprise les changements de gouvernance». Or, ceci aurait pu être évité par «une résiliation du contrat de travail au moment de la nomination comme mandataire social», une voie qu’a «d’ailleurs choisi de suivre» Anne-Sophie Grave, qui a demandé la résiliation de son contrat de travail dès sa nomination comme mandataire social de la holding.
(1) La Cour des comptes précise n'avoir exploité, pour son analyse financière, que «le périmètre consolidé qui exclut les organismes de logement social». L'activité de ces derniers a cependant été intégrée «à l'analyse de l'activité et des performances», précise la Cour des comptes.
Les 5 recommandations de la Cour des comptes
La Cour des comptes formule dans son rapport cinq préconisations, portant à la fois sur le volet opérationnel et sur celui de la gouvernance de CDC Habitat :
- Clarifier les objectifs du groupe "sur chaque segment du logement" et "chaque plan et programme gouvernemental puis rendre compte annuellement de l'atteinte de ces objectifs".
- Dresser, chaque année, un état des lieux de "tous les échanges intra-groupe, notamment des GIE, de manière à mieux piloter l'évolution des coûts de fonctionnement". Et ce, afin d'assurer un meilleur suivi des mises à disposition d'effectifs de CDC Habitat et CDC Habitat social pour le fonctionnement des GIE.
- Compléter la cartographie des risques en y insérant ceux liés au droit de la concurrence, face au risque de "chevauchement entre des opérations relevant d'intérêt général et des interventions dans le domaine concurrentiel".
- Mettre systématiquement fin au contrat de travail d'un salarié lorsque celui-ci devient mandataire social de la holding du groupe.
- Structurer la politique d'achat du groupe pour "disposer d'une vision stratégique de ses achats, de définir des objectifs d'économie, de performance, de développement durable et sociaux".
