Des syndics de copropriétés de l’Union des syndicats de l’immobilier (Unis) aux entreprises de travaux, les acteurs de la rénovation s’accordent sur un point : la massification n’aura pas lieu tant que le frein financier persistera.
Certes, les propriétaires de logements individuels ou collectifs, qui rechignent à engager des travaux perçus comme trop chers, peuvent compter sur l’argent public. En témoigne le dispositif MaPrimeRénov’ dont l’enveloppe 2023 n’a pas été entièrement consommée. Mais les banques, que l’ancien ministre du Logement Olivier Klein avait « convoquées » à ce sujet il y a près de deux ans, ont aussi leur rôle à jouer.
En attendant les propositions du nouveau gouvernement en la matière, Procivis milite en coulisses pour la création d’une « banque de place dédiée au financement de la rénovation et de l’adaptation du logement (Bral) », écrit le réseau immobilier dans un document de travail, et consulté en exclusivité par « Le Moniteur ».
« L’argent public ne suffira pas »
Face au vieillissement de la population qui suppose d’éviter les chutes à domicile et à l’enjeu de décarbonation du parc résidentiel, « il est clair que l’argent public ne suffira pas à financer ce vaste chantier de la rénovation et de l’adaptation des logements, un marché estimé à environ 40Mds€ de travaux par an », souligne Procivis, qui a planché sur le sujet avec EY.
« Il est absolument nécessaire de drainer l’épargne privée pour réussir la transformation. Or, l’offre bancaire reste modeste. En effet, si l’enjeu social ne fait pas débat, la mise en place de financements ad hoc appelle des investissements lourds avec des perspectives de rentabilité limitées. La nature des prêts, leur montant faible, l’aléa lié à la performance effective des travaux, à la conformité des demandes de subventions publiques, font que ce marché ne semble pas prioritaire dans la stratégie des établissements », lit-on encore dans le document de 80 pages.
L’établissement imaginé par Procivis permettrait « aux banques de lever ces écueils et de produire des crédits à la rénovation des logements en cohérence avec les exigences de la taxonomie européenne, mais aussi dans un souci de préservation de la valeur des biens gagés ».
Cette nouvelle banque aurait trois objectifs : « l’accélération du développement du financement de la rénovation entendu au sens large, le développement d’une offre de financement pour les copropriétés, le déploiement du préfinancement des aides pour les copropriétés fragiles ». Que de vastes chantiers…
Mutualisation
« Partenaire des banques commerciales » dont certaines annoncent des cures d’amaigrissement sur fond de baisse des taux, la Bral proposerait « uniquement des produits de financement axés sur la rénovation dans une logique de mutualisation, et leur laissant la relation client », suggère le réseau, qui regroupe les métiers de promoteur, aménageur ou encore gestionnaire locatif.
Les ménages occupants ou bailleurs continueraient ainsi à frapper à la porte de leur banque, qui les orienterait vers ce sous-traitant spécialisé dans les primes, subventions, prêts bonifiés et prêts bancaires de la rénovation énergétique. « Cette offre serait conçue et gérée par un véhicule unique (…) dont les banques seraient les principaux actionnaires », précise Procivis. Celle-ci serait gérée par un « back et middle office » bancaire et distribuée par un « front office » constitué de syndics, sociétés de tiers-financement et autres professionnels de l’immobilier.
La Bral pourrait par ailleurs œuvrer sous le statut de société à mission afin de « souligner ses engagements envers ses partenaires et clients, de renforcer son image tout en donnant un sens à son projet, et de démontrer son implication à travers des initiatives environnementales et sociétales », explique Procivis.
250 recrutements d’ici 2030
Selon les hypothèses d’EY qui a interrogé les établissements bancaires, la Bral pourrait accorder dès l’an prochain 537M€ de crédits aux propriétaires de maisons individuelles, puis 752M€ en 2027 avant de dépasser le milliard en 2030, soit 10% de parts de marché.
En copropriété, sa mise en route serait plus lente en raison des différentes étapes de validation, jusqu’au vote du budget des travaux en assemblée générale. Ainsi la Bral prêterait 438M€ aux copropriétaires en 2027 puis 1,4Md€ en 2030, soit 40% du marché.
Entre les intérêts, les frais de dossier et les pénalités de remboursement anticipé des différents produits proposés (prêt collectif copropriété, éco-PTZ individuel, prêt vert travaux…), le produit net bancaire de la Bral deviendrait supérieur à ses charges générales d’exploitation à partir de 2028. Plus de 250 recrutements seraient nécessaires entre sa création en 2025 et 2030.
