Le ton est donné dès l’article 1er de la loi Elan : pour « construire vite, mieux et moins cher », il faut stimuler les opérations d’aménagement. Comment ? En créant de nouveaux outils (PPA et GOU) d'une part, et en revisitant les dispositifs existants (OIN, ZAC, etc.), d'autre part.
Les PPA et les GOU, deux nouveaux outils pour dynamiser les opérations d’aménagement
Le projet partenarial d'aménagement (PPA) et la grande opération d'urbanisme (GOU) sont les principales nouveautés de la loi Elan en matière d'urbanisme. Ambition affichée : faciliter la réalisation d’opérations d’aménagement d’envergure, comprenant la production de plusieurs milliers de logements, activités, commerces, et équipements.
Le PPA (nouvel article L. 312-1 du Code de l’urbanisme) est un contrat conclu entre l’Etat et un ou plusieurs EPCI, la Ville de Paris, un établissement public territorial, la métropole de Lyon et une ou plusieurs communes membres de l’EPCI concerné. Objectif : s’accorder sur un programme d’aménagement, ainsi que sur les moyens humains et financiers pour le réaliser.
Au terme de discussions acharnées sur le rôle des maires, les sénateurs auront finalement eu gain de cause en CMP puisque les communes membres d’un EPCI sont « signataires de droit si elles en font la demande ». Pour mémoire, la version initiale du texte prévoyait simplement la possibilité de les associer à l’élaboration du PPA. Quant aux autres collectivités territoriales et établissements publics intéressés, ils peuvent également, s’ils le souhaitent, être signataires du contrat de PPA.
Les sociétés publiques locales, les sociétés d’économie mixte ou toute autre personne publique ou acteur privé – dès lors qu’il n’y a pas conflit d’intérêt – pourront également signer le PPA si les collectivités ou les établissements signataires le demandent. Selon Julien Denormandie, secrétaire d'Etat auprès du ministre de la Cohésion des territoires, 85 projets qui pourraient faire l'objet d'un PPA ont déjà été identifiés.
Avis conforme des communes
C’est dans le cadre de ces contrats que des GOU pourront être définies. Il s’agit d’une opération d’aménagement dont la réalisation requiert, « en raison de ses dimensions ou de ses caractéristiques, […] un engagement conjoint spécifique de l’Etat et d’une collectivité ou d’un établissement public » (nouvel art. L. 312-3 du C. urb.).
Particularités de ces GOU : la délivrance des autorisations d’urbanisme et la réalisation, l’adaptation, la construction, la gestion et la maîtrise d’ouvrage des équipements publics sont transférées à l’intercommunalité pendant toute la durée de la GOU.
Concrètement, une GOU sera créée par une délibération de l’organe délibérant de la collectivité ou de l’établissement public cocontractant, après « avis conforme des communes dont le territoire est inclus en tout ou partie dans le périmètre de l’opération » et avec l’accord des préfets concernés. La commune se prononcera dans les trois mois à compter de sa saisine. Son silence vaudra acceptation. La commune donne son accord, dans une seule délibération, à la fois sur la qualification de GOU, et sur le transfert de compétences à l’intercommunalité pour les autorisations d’urbanisme et les équipements publics nécessaires à la GOU.
Toute extension du périmètre de la GOU sur des terrains situés dans des communes n’ayant pas été consultées lors de la création, nécessitera là encore l’avis conforme desdites communes.
Recourir aux PUP pour financer les équipements publics
Et pour financer les équipements publics dans les GOU, il sera possible de conclure un projet urbain partenarial (PUP). La convention de PUP sera établie entre les propriétaires de terrains, les aménageurs, les constructeurs et la collectivité ou l’établissement public cocontractant (art. L. 332-11-3 du C. urb.).
Par ailleurs, l’expérimentation relative au « permis d’innover » prévue par l'article 88, II de la loi LCAP du 7 juillet 2016 sera étendue aux GOU. Les maîtres d'ouvrage ou constructeurs pourront ainsi être autorisés à déroger aux règles applicables à leurs projets, dès lors qu'ils atteignent des résultats similaires à ceux visés par lesdites règles.
Enfin, les GOU pourront valoir création d’une zone d’aménagement différé (ZAD).
Autoriser les constructions en dehors des parties urbanisées dans les OIN
La loi retouche en outre le dispositif actuel des opérations d’intérêt national (OIN). Pour mémoire, les OIN sont « des opérations [d’aménagement] qui répondent à des enjeux d’une importance telle qu’elles nécessitent une mobilisation de la collectivité nationale et auxquelles l’Etat décide par conséquent de consacrer des moyens particuliers » (nouvel art. L. 102-12 du C. urb.). Le texte prévoit notamment d'autoriser dans les OIN les constructions en dehors des parties urbanisées de la commune. Pas de changement, en revanche, concernant la délivrance des autorisations d'urbanisme dans les OIN : l’Etat reste compétent.
Par ailleurs, le texte permet aux établissements publics d’aménagement (EPA) et à Grand Paris Aménagement d’intervenir en dehors de leur périmètre de compétence lorsque l’opération été initiée dans le cadre d’une OIN ou d’une GOU.
Allègement des ZAC
Dernière procédure d’aménagement revisitée : la ZAC. La délibération d’approbation du plan local d’urbanisme contenant des orientations d’aménagement et de programmation (OAP) pourra dorénavant valoir acte de création de la ZAC.
La loi permet en outre de conduire simultanément la concertation (obligatoire) pour la création de la zone et la concertation (facultative) visant les projets situés dans cette zone (art. L. 300-2 du C. urb.). Pour la sénatrice Dominique Estrosi Sassone (LR), « cette mesure est de nature à faciliter la réalisation de projets d’aménagement dans les collectivités et à rendre les procédures de concertation plus efficaces ».
Retrouvez les décryptages des autres volets de la loi Elan en cliquant ici
