La loi du 1er juillet 2013 « habilitant le gouvernement à adopter des mesures de nature législative pour accélérer les projets de construction » est publiée au Journal officiel du 2 juillet 2013. Adopté le 20 juin dernier en seconde lecture par l'Assemblée nationale, dans le cadre d'une procédure accélérée, le texte permet notamment au gouvernement de créer par ordonnances une procédure intégrée pour le logement, un régime de « logement intermédiaire », un portail national d'informations concernant les documents d'urbanisme, et également de faciliter les projets qui s'inscrivent dans une logique de densification des villes et d'encadrer les recours abusifs. Sur ce dernier sujet, l'ordonnance doit être présentée en conseil des ministres le 17 juillet.
ACCÉLÉRER LES PROJETS DE CONSTRUCTION (art. 1)
PROCÉDURE INTÉGRÉE (1°). La procédure intégrée pour le logement, soumise à une évaluation environnementale, a pour objet de « favoriser une production rapide de logements » dans le cadre de projets d'aménagement ou de construction « d'intérêt général », « comportant principalement la réalisation de logements au sein des unités urbaines », et « avec un objectif de mixité sociale et fonctionnelle ».
L'ordonnance associée déterminera « les conditions et modalités » selon lesquelles les documents d'urbanisme applicables à de tels projets « [pourront] être mis en compatibilité » avec ces projets, ainsi que celles selon lesquelles d'autres règles applicables aux projets pourront être modifiées aux mêmes fins. L'ordonnance encadrera en outre la procédure dans « des délais restreints », et « [ouvrira] la faculté d'y regrouper l'instruction et la délivrance des autorisations d'urbanisme et des autorisations requises pour la réalisation du projet par d'autres législations ».
PORTAIL NATIONAL DE L'URBANISME (2°). Afin d'« améliorer l'accès aux documents d'urbanisme et aux servitudes d'utilité publique mentionnées à l'article L.126-1 du code de l'urbanisme opposables aux projets d'aménagement et de construction », le gouvernement est habilité à créer un « portail national de l'urbanisme destiné à la consultation de ces informations par un point d'entrée unique ».
Dans ce cadre, l'ordonnance du gouvernement « [imposera] aux autorités compétentes l'obligation de transmettre à l'autorité gestionnaire du portail les informations nécessaires dans une version dématérialisée et selon des standards de numérisation des documents ». Le texte précisera également « les conditions dans lesquelles ces informations [seront] mises en ligne pour être accessibles au public ».
GARANTIE D'EMPRUNT (3°). Le taux maximal de garantie que les collectivités territoriales et leurs groupements peuvent, isolément ou conjointement, apporter à des emprunts souscrits par le titulaire d'une concession d'aménagement sera augmenté par ordonnance, pour « faciliter le financement des projets d'aménagement comportant principalement la réalisation de logements ».
RECOURS ABUSIFS (4°). Le gouvernement est également habilité à accélérer le règlement des litiges dans le domaine de l'urbanisme, et à prévenir les contestations dilatoires ou abusives, notamment « en encadrant les conditions dans lesquelles le juge peut être saisi d'un recours en annulation ou d'une demande de suspension en particulier », « en exigeant des requérants un intérêt suffisamment direct à agir », « en aménageant les compétences et les pouvoirs des juridictions, en vue notamment de leur permettre de condamner à dommages et intérêts l'auteur d'un recours abusif », et « en réduisant les délais de traitement des procédures juridictionnelles ».
RECOMPOSITION DE LA VILLE ET DENSIFICATION (5°). L'autorité compétente en matière d'application du droit des sols dans les zones d'application de la taxe sur les logements vacants, définies à l'article 232 du code général des impôts, et celle compétente dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique, définies par décret pris en application du septième alinéa de l'article L.302-5 du CCH, se verront attribuer par ordonnance la faculté de « faciliter les projets de construction de logements » pour inciter à la densification des villes, « en tenant compte de la nature du projet et de la zone concernée, dans un objectif de mixité sociale ». Les projets en question pourront donc déroger à certaines dispositions inscrites au PLU ou au CCH.
Ainsi, l'ordonnance associée permettra à ces projets d'être « exonérés, en tout ou partie, de l'obligation de création d'aires de stationnement pour les logements, nonobstant toute disposition du PLU ou de tout document en tenant lieu », « compte tenu de la qualité de la desserte en transports collectifs ou de la densité urbaine ». Seront en outre autorisées les dérogations aux règles du PLU « relatives au gabarit et à la densité nécessaires pour permettre l'alignement au faîtage, par rapport à une construction contiguë déjà existante, d'un projet de construction destinée principalement à l'habitation ».
De même, seront autorisées les dérogations aux règles de PLU « relatives à la densité et aux obligations en matière de création d'aires de stationnement, pour un projet de création de logement par surélévation d'un immeuble existant, dans le respect du gabarit autorisé ». « Le cas échéant », la dérogation aux règles de gabarit « pour permettre l'alignement au faîtage de cet immeuble par rapport à une construction contiguë déjà existante » sera elle aussi autorisée.
Pour un projet « de transformation en habitation d'un immeuble existant, par reconstruction, rénovation ou réhabilitation », il sera là encore permis de déroger aux règles du PLU « relatives à la densité et aux obligations en matière de création d'aires de stationnement, dans le respect du gabarit de l'immeuble existant ».
Enfin, l'autorité administrative pourra, pour les projets de création de logement par surélévation d'un immeuble existant, accorder des dérogations aux règles définies aux articles L 111-4, L 111-5.2, L 111-7.1, L 111-9 et L 111-11 du CCH (qui concernent notamment l'obligation d'entretien, les installations électriques dans les garages individuels, l'accessibilité des personnes handicapées ou à mobilité réduite dans des logements destinés à l'occupation temporaire ou saisonnière, ou encore des caractéristiques énergétiques, environnementales et acoustiques). Et ce, « en tenant compte des objectifs poursuivis par ces règles, au besoin par des mesures compensatoires ».
LOGEMENT INTERMÉDIAIRE (6°). Afin de favoriser, dans les communes soumises à la taxe sur les logements vacant ou en forte croissance démographique concernées par le point précédent, le développement des logements à prix maîtrisé « caractérisés soit par un niveau de loyers intermédiaire entre ceux du parc social et ceux du reste du parc privé, soit par un prix d'acquisition inférieur à celui du marché », un « régime du logement intermédiaire » sera défini par ordonnance permettant aux collectivités territoriales ou à leurs groupements d'en prévoir la production dans les documents de planification et de programmation. Cette possibilité n'est ouverte qu'aux collectivités ou groupement de collectivités qui ne font pas l'objet d'un arrêté préfectoral de carence au titre de l'article L 302-9-1 du CCH. Autrement dit, qui respectent les obligations de constructions de logements sociaux qui leur sont imposées en application de la loi SRU.
Sera ainsi créé par ordonnance un « contrat de bail de longue durée », « réservé à la production de logement », « par lequel le propriétaire consent à un preneur, s'il y a lieu avec obligation de construire ou de réhabiliter des constructions existantes, des droits réels en vue de la location ou de l'accession à la propriété des logements, sous des conditions de plafonds de ressources, de niveau de loyers et, le cas échéant, de prix de cession, ainsi qu'en prévoyant les règles applicables en cas de résiliation ou de méconnaissance des obligations propres à ce contrat ».
Les organismes de logement social auront la faculté de créer des filiales « ayant pour activité exclusive la construction et la gestion de logements intermédiaires, sous réserve du strict respect du principe 'd'étanchéité' des fonds (1) relevant du logement social et à condition que les filiales ainsi instituées ne puissent elles-mêmes créer d'autres filiales ».
GARANTIE D'ACHÈVEMENT EXTRINSÈQUE (7°). Le recours à une garantie financière d'achèvement extrinsèque pour les opérations de Vefa d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte sera rendu obligatoire par ordonnance, à l'issue d'une période transitoire.
DÉLAIS DE PAIEMENT (8°). Enfin, le gouvernement modifiera par ordonnance les règles relatives aux délais de paiement applicables aux marchés de travaux privés mentionnés au 3e de l'article 1779 du code civil, afin de faciliter la gestion de la trésorerie des professionnels du secteur du bâtiment et des travaux publics.
PUBLICATION DES ORDONNANCES (art. 2). L'article 2 de la loi fixe les délais dans lesquels doivent être prises les ordonnances prévues à l'article 1er, à compter de la publication de la loi. Ainsi, pour les dispositions des 4° (recours), 5° (recomposition de la ville et densification) et 7° (Vefa), le délai est fixé à quatre mois. Il est de six mois pour les dispositions des 1° (procédure intégrée), 2° (portail national de l'urbanisme) et 8° (trésorerie des entreprises du bâtiment). Le délai le plus long, huit mois, concerne les dispositions des 3° (garantie d'emprunt des collectivités) et 6° (logement intermédiaire).
RATIFICATION (art. 3). Pour chaque ordonnance prévue à l'article 1er, un projet de loi de ratification sera déposé devant le Parlement dans un délai de cinq mois à compter de la publication de l'ordonnance.
CONCEPTION-RÉALISATION (art. 4). L'ouverture de la procédure de conception-réalisation aux organismes d'HLM, inscrite à l'article 110 de la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, initialement prévue pour prendre fin au 31 décembre 2013, est par ailleurs prolongée jusqu'au 31 décembre 2018.
(1) S'entend par « étanchéité des fonds » une « séparation stricte » et l'utilisation « à des fins exclusives de construction et de gestion du parc social » des fonds perçus par l'organisme mère « au titre de l'activité de construction et de gestion du parc social ». De telle sorte que, d'une part, l'ensemble des dépenses afférentes à la construction de logements intermédiaires soit assuré par la filiale, qui ne bénéficie pour cela d'aucun concours, y compris en nature, de la maison mère, et, d'autre part, que les personnes assurant la détermination effective de l'orientation de l'activité de ces filiales, à l'exception de celles représentant les collectivités territoriales ou leurs groupements, ne puissent assurer la détermination de l'orientation de l'activité au sein de l'organisme mère.
