Créé par l’Université Paris-Dauphine et le Crédit Foncier, le baromètre Capacim mesure chaque trimestre dans 30 villes françaises le pourcentage de ménages en capacité d’acheter un bien immobilier adapté à leurs besoins.
La demande est notamment qualifiée en fonction de la structure des ménages (les besoins d’un célibataire ne sont pas ceux d’une famille avec trois enfants), des revenus et du patrimoine, puis analysée ville par ville par rapport aux prix des différents types de biens immobiliers.
A partir des données issues de Capacim, le Crédit Foncier et l’Université Paris-Dauphine ont réalisé une étude consacrée à l’évolution de la capacité d’achat immobilier des ménages au cours des 6 dernières années de crise (2007 à 2012).
Cette étude souligne une des caractéristiques majeures de l’immobilier en France : la très forte disparité de la capacité d’achat immobilier d’une ville à une autre. Cette hétérogénéité territoriale est double : elle est celle des prix de l’immobilier mais également celle de la demande. Deux métropoles régionales aux prix immobiliers comparables peuvent ainsi afficher une capacité d’achat immobilier différente en fonction des spécificités de leurs populations.
Fin 2012 :
- 6 ménages sur 10 (61,7 %), en moyenne, sont en capacité d’acheter un bien immobilier correspondant à leurs besoins dans une des dix métropoles de Province étudiées par Capacim ;
- 1 ménage sur 2 (54,7 %), en moyenne, est en capacité d’acheter un bien immobilier correspondant à ses besoins dans une des dix-neuf villes d’Ile-de-France (hors Paris) étudiées par Capacim ;
- 1 ménage sur 3 (34,1 %) est en capacité d’acheter un bien immobilier correspondant à ses besoins à Paris
Au-delà de ces moyennes, le baromètre Capacim évolue de façon significative ville par ville :
- en Ile-de-France de 28 % à Neuilly-sur-Seine à 71 % à Evry ;
- en Province de 46 % à Marseille à 70 % à Rennes (données à fin 2012).
En Ile-de-France, les évolutions de pouvoir d’achat immobilier les plus significatives s’observent :
- à la hausse : à Palaiseau (+6,8 %), Cergy (+4,7 %) et Evry (+4,5 %) ;
- à la baisse: à Neuilly-sur-Seine (-19,2 %), Paris (-17,6 %) et Boulogne-Billancourt (-12,4 %).
Lorsqu’en Province, les évolutions les plus significatives s’observent :
- à la hausse: à Toulouse (+6,0 %), Lyon (+4,9 %) et Nancy (+3,4 %) ;
- à la baisse: à Rouen (-1,3 %), Bordeaux (-4,9 %) et Marseille (-14,9 %).
En moyenne, la capacité d’achat immobilier des « secundo-accédants » (88 % en Province ; 85 % en Ile-de-France hors Paris) est désormais trois fois supérieure à celle des « primo-accédants » (respectivement 27 % et 29 %).
Enfin la capacité d’achat immobilier des futurs acquéreurs dépend fortement de leur âge. C’est à nouveau à Paris que les écarts générationnels sont les plus importants : moins d’un ménage sur cinq (18 %) âgé entre 25 et 45 ans et résidant en Ile-de-France est en mesure d’acheter un bien immobilier correspondant à ses besoins dans la capitale française contre 47 % pour la classe d’âge des 45 / 60 ans et 55 % pour celle des plus de 60 ans.
Cet écart générationnel est moins significatif en Province. Les villes les plus accessibles pour les 25 / 45 ans sont Nancy (Capacim y est égal à 71,0 %), Strasbourg (66,7 %), Rennes (63,2 %) et Toulouse (60,9 %).
