Le coup de froid sur les Ephad à cause du scandale Orpea n’atteint pas Domitys. « Contrairement à ces établissements médicalisés et subventionnés par l’Etat, nos résidences services seniors (RSS) s’adressent à un public autonome. Et à la différence d’un promoteur classique, nous sommes aussi exploitants de nos bâtiments. Nous ne pouvons pas arrêter les projets car nous répondons à un besoin sociétal en raison du vieillissement de la population », explique Emmanuelle Bavetta, directrice immobilier de la filiale du groupe Ægide, détenu par AG2R La Mondiale (67%), Nexity (18%) et les fondateurs (15%).
L’objectif de 250 établissements ouverts dont 10 à l’étranger (Italie, Belgique...) d’ici 2025, soit 28 500 logements, est donc maintenu. Actuellement, Domitys compte 150 résidences ouvertes et 60 en construction. Ces projets sont réalisés à 80% en co-promotion, le plus souvent avec Nexity. Le numéro un français des RSS (qui revendique 22% de parts de marché) compte en outre une quarantaine de projets dans le pipeline. Celui-ci est alimenté par six développeurs en interne qui déposent une vingtaine de permis de construire par an. Domitys s’appuie également sur l’apport foncier de Nexity et d’autres promoteurs comme Marignan, Nacarat et Sogeprom.
Baisse des mises en chantier
L’année 2022 a été marquée par une baisse des mises en chantiers de logements en France. Et Domitys n’y échappe pas : il y en a eu 16 alors que le rythme de croisière des dernières années était supérieur à 20 chantiers lancés par an. « Le démarrage des travaux a été ralenti car nous avons pris le temps de sécuriser le coût travaux, pour être sûrs d’être dans la bonne équation économique », assure Emmanuelle Bavetta. En 2023, 20 mises en chantier sont prévues.
Domitys se plaint également des élus qui rechignent à délivrer des permis de construire. « Nous sommes mieux accueillis par les collectivités que les promoteurs de logements classiques. Nos résidences ne supposent des investissements publics pour créer des crèches, des écoles… liés à l’arrivée de nouveaux habitants », positive Emmanuelle Bavetta.
Risque commercial
Face à l’attentisme des investisseurs institutionnels et particuliers refroidis par la remontée des taux, des réflexions sont en cours pour gommer l’effet de l’inflation annuelle de 6% sur leur rendement net, en augmentant sensiblement les loyers par exemple. « Sur nos 15 400 investisseurs dont une trentaine d’institutionnels, nous misons sur les réinvestisseurs qui nous font confiance, car le loyer est garanti pendant onze ans même quand le logement est inoccupé, tel un bail commercial », développe Emmanuelle Bavetta.
Comme beaucoup de promoteurs, la filiale du groupe Ægide peine à commercialiser ses logements. « Nous observons un ralentissement des réservations sur le début d’année, c’est cyclique et cela repartira ces prochains mois comme chaque année. Par ailleurs, nous n’avons pas moins de potentiels acquéreurs intéressés, c’est juste que le taux de pré-commercialisation compris entre 40% et 60% atteint en 4 à 5 mois était extraordinaire ces dernières années. »
Dans ce contexte incertain, Domitys est témoin d’une forte augmentation de la part des investisseurs particuliers qui achètent sans emprunter (48% en février, contre près de 30% en 2022).
