En l’espèce, une Sarl ayant été déclarée adjudicataire d'un immeuble saisi à l'encontre d’une SCI, demande au juge de lui déclarer inopposables les baux consentis sur l'immeuble et d'ordonner l'expulsion de la SCI et des autres occupants.
Les juges du fond rejettent sa demande d’expulsion en relevant la réalité du bail commercial, et son antériorité au commandement valant saisie immobilière. Le pourvoi de la Sarl est également rejeté.
La Cour de cassation rappelle qu’en application de l’article L321-4 du code des procédures civiles d’exécution, le bail est opposable à l’adjudicataire (ici la Sarl), dès lors que la preuve de son antériorité à la signification du commandement de saisie immobilière est rapportée.
Elle ajoute qu’il importe peu que l’adjudicataire ait ignoré l’existence de ce bail qui, étant inférieur à une durée de douze ans, n’était pas soumis à la publicité foncière pour son opposabilité. Le bail n’avait donc pas été porté à la connaissance des parties intéressées à la saisie ni lors de la visite des lieux par l’huissier qui a établi le procès-verbal descriptif, ni lors de l’audience d’orientation, ni lors de l’audience d’adjudication.
Ainsi, l’information donnée à l’adjudicataire quant à la situation locative du bien objet de la saisie immobilière peut s’avérer être insuffisante pour protéger ses intérêts.
Dans une autre décision, la Cour de cassation a même jugé que tout bail, même conclu après le commandement de saisie immobilière, mais dont l'adjudicataire a eu connaissance avant l'adjudication, lui est opposable (Cour de cassation, 3e ch. civ., 23 mars 2011, n° 10-10804).
Cour de cassation, 2e ch. civ., 6 juin 2013, SARL Zanex c/SCI 4F, SARL Bati tradi et M. et Mme X..., n° 12-19116%%/MEDIA:1011694%%
